임대차
A 주식회사가 건물 소유자 B로부터 공사를 위한 인부 대기실 용도로 E호를 임차하고 보증금 2천만원을 지급했습니다. A 주식회사는 임대차 기간 연장 후 E호를 반환했지만, B는 A 주식회사가 F호 무상 사용 조건으로 약속했던 전신주 이설 의무를 이행하지 않았다며 차임 상당액을 보증금에서 상계하려 했습니다. 또한 B는 A 주식회사의 공사로 인해 자신의 건물에 균열, 누수, 간판 파손 등 총 6천7백여만원의 피해가 발생했다며 손해배상을 청구했습니다. 법원은 A 주식회사에게 임대차보증금 2천만원을 반환하고, A 주식회사는 B에게 공사로 인한 건물 외벽 및 주차장 등 파손 보수 비용 1천8백여만원을 지급하라고 판결했습니다. 전신주 이설 관련 상계 주장 및 나머지 손해배상 청구는 기각되었습니다.
원고 A 주식회사는 인접한 건물 신축 공사를 진행하면서 피고 B 소유의 건물을 인부 대기실 등으로 임차했습니다. 임대차 기간이 종료된 후 원고 A 주식회사는 보증금 2,000만원의 반환을 요구했습니다. 그러나 피고 B는 원고 A 주식회사가 자신의 다른 호실(F호)을 무상으로 사용하기로 한 조건인 전신주 이설 의무를 이행하지 않았으므로, 해당 호실의 차임 상당액을 보증금에서 상계하려 했습니다. 또한 피고 B는 원고 A 주식회사의 공사 과정에서 발생한 소음과 진동으로 인해 자신의 건물에 외벽 균열, 주차장 파손, 지하층 누수 등 다양한 피해가 발생했다며 총 67,387,300원의 손해배상을 청구했습니다. 이처럼 임대차보증금 반환 의무와 인접 공사로 인한 건물 손해배상 책임을 둘러싸고 분쟁이 발생하여 소송으로 이어졌습니다.
임대차보증금 2,000만원 반환 의무 여부, 원고의 전신주 이설 불이행에 따른 F호 차임 상당액 지급 의무 (상계 주장) 적법성, 원고의 공사로 인한 피고 건물 손해배상 책임 및 범위 (건물 균열, 주차장 복구, 침수, 간판 파손, 청소비, 위자료 등) 인정 여부
원고 A 주식회사의 임대차보증금 반환 청구와 피고 B의 공사 피해 손해배상 청구는 법원에서 각 인정되는 범위 내에서 일부 인용되었으며, 나머지 청구는 기각되었습니다. 결과적으로 쌍방이 서로에게 일정 금액을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.
민법 제618조(임대차의 의의) 및 보증금 반환 의무: 임대차 계약은 임차인이 목적물을 사용하고 임대인에게 차임을 지급하며, 계약 종료 시 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 보증금을 반환할 의무를 가집니다. 본 사례에서 원고 A 주식회사가 피고 B 소유 건물의 E호를 임차하고 기간이 만료되어 반환했으므로, 피고 B는 원고 A 주식회사에게 임대차보증금 2,000만원을 반환할 의무가 있습니다. 이는 임대차 계약의 기본적인 원칙입니다. 민법 제492조(상계의 요건) 및 상계 항변의 배척: 상계는 두 사람이 서로 같은 종류의 채무를 부담하는 경우 그 채무의 이행기가 도래하면 서로의 채무를 대등한 금액만큼 소멸시키는 것입니다. 피고 B는 원고 A 주식회사가 F호를 무상으로 사용하는 조건으로 전신주 이설 의무를 이행하지 않았다며 해당 차임 상당액을 보증금에서 상계하려 했습니다. 그러나 법원은 원고 A 주식회사가 F호에 대한 차임을 지급하고 사용한 것으로 판단했으며, 전신주 이설이 무산된 것은 이설될 토지 소유자의 동의를 얻지 못했기 때문이지 원고의 책임으로 보기는 어렵다고 보아 피고 B의 상계 주장을 받아들이지 않았습니다. 이는 특약의 이행 책임 범위와 실제 계약 관계에 대한 증거 유무가 중요한 판단 기준이 됨을 보여줍니다. 민법 제750조(불법행위의 내용) 및 손해배상 책임: 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 본 사례에서 피고 B는 원고 A 주식회사의 인접 건물 공사 과정에서 발생한 소음, 진동 등으로 인해 자신의 건물에 외벽 대리석 균열, 주차장 바닥 균열, 내부 마감재 파손, 지하층 벽체 및 천장 누수 등의 손해가 발생했다며 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고 건물이 비교적 신축 건물이었고, 공사 초기에 중장비 작업이 이루어진 점 등을 고려할 때 공사로 인한 진동이 건물 피해에 영향을 미쳤을 가능성이 충분하다고 보아 공사와 피해 사이의 인과관계를 인정하고 원고 A 주식회사에게 일부 손해배상 책임을 부과했습니다. 그러나 지하층 침수, 간판 파손, 청소비, 정신적 위자료 등은 객관적인 증거가 부족하다는 이유로 인정되지 않았습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율): 금전채무의 이행을 명하는 판결이 내려질 경우, 채무자가 이행을 지체한 때부터 법원 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 법정 이율이 적용됩니다. 그러나 판결 선고일 다음 날부터 채무를 모두 갚는 날까지는 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따라 연 12%의 더 높은 이율이 적용됩니다. 본 사건에서도 임대차보증금 및 손해배상금에 대하여 이러한 법정 이율에 따른 지연손해금 지급이 명령되었습니다.
임대차 계약 시 특약사항의 명확화 및 증빙 자료 확보: 임대차 계약 시 전신주 이설과 같은 특이한 조건부 무상 사용 약정이 있다면, 그 조건의 구체적인 내용과 이행 책임의 범위를 명확히 문서화해야 합니다. 구두 합의는 분쟁 발생 시 입증이 매우 어려우므로 서면으로 남기고, 관련 증빙 자료(사진, 영상, 녹취록 등)를 철저히 보관해야 합니다. 인접 공사 시 건물 상태 사전 기록 및 정기적 점검: 인접한 곳에서 대규모 공사가 진행될 경우, 본인 소유 건물의 피해를 입증하기 위해 공사 시작 전 건물의 내외부 상태를 상세하게 사진이나 영상으로 기록해두는 것이 매우 중요합니다. 공사 중에도 주기적으로 건물 상태를 점검하고 변화가 감지되면 즉시 기록하고 공사업체에 통보하여 증거를 확보해야 합니다. 전문가의 감정을 받아두는 것도 좋은 방법입니다. 손해배상 청구 시 객관적인 증거 제출: 공사로 인한 손해배상을 청구할 때는 피해 항목별로 객관적이고 구체적인 증거를 충분히 확보해야 합니다. 단순히 피해를 주장하는 것만으로는 법원에서 인정받기 어렵습니다. 예를 들어, 건물 보수 비용은 여러 업체의 견적서, 실제 수리 영수증, 감정평가서 등을 통해 입증해야 합니다. 판매용품 손상 시에는 재고 기록, 구매 내역, 손상된 물품 사진 등이 필요합니다. 정신적 위자료 청구의 어려움: 소음이나 진동 등으로 인한 정신적 고통에 대한 위자료는 일반적인 생활에서 참을 수 있는 한도를 넘어선 심각한 피해임을 구체적이고 객관적으로 입증해야만 인정될 가능성이 높습니다. 예를 들어, 소음 측정 기록, 의사의 진단서, 일상생활의 심각한 지장 등을 증명해야 합니다. 소송 비용과 이자율: 소송으로 다투게 될 경우 승소와 패소 비율에 따라 소송 비용 부담이 달라질 수 있습니다. 또한, 판결 선고 전후로 적용되는 지연손해금의 이율이 다르다는 점을 인지하고 있어야 합니다.
