신탁된 건물 임차인의 보증금 반환 요구 승소 판결

원고들이 임대인과 임대차 계약을 맺고 입주 및 전입신고를 마친 후 임대인이 부동산을 신탁회사에 신탁 등기하여 소유권을 이전했음에도 불구하고 원고들이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었으므로 신탁회사가 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금을 반환해야 한다는 법원의 판결 내용입니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 동작구 E빌딩 F호의 임차인으로 보증금 5천만 원을 지급하고 입주 및 전입신고를 마침.
• 원고 B: 서울 동작구 E빌딩 G호의 임차인으로 보증금 5천만 원을 지급하고 입주 및 전입신고를 마침.
• 피고 C 주식회사: E빌딩 F호와 G호를 원 임대인으로부터 신탁받아 소유권이전등기를 마친 신탁회사.
• 소외 H: E빌딩 F호와 G호의 원래 임대인이자 피고 C 주식회사에 부동산을 신탁한 사람.

분쟁 상황

원고 A은 2015년 12월 8일 임대인 H와 E빌딩 F호에 대해 임대차계약을 체결하고 2015년 12월 29일 보증금 5천만 원을 지급한 후 입주 및 전입신고를 완료했습니다. 원고 B은 2016년 2월 13일 임대인 H와 E빌딩 G호에 대해 임대차계약을 체결하고 2016년 2월 25일 보증금 5천만 원을 지급한 후 입주했으며 원고 B의 딸이 2016년 5월 12일 G호를 체류지로 외국인등록을 마쳤고 원고 B 본인도 2018년 7월 27일 전입신고를 완료했습니다. 이후 2016년 5월 24일 임대인 H는 피고 C 주식회사와 이 사건 각 부동산에 대해 담보신탁계약을 맺고 2016년 5월 26일 신탁을 원인으로 피고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 위 각 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 오다가 원고들이 소송장 송달로써 피고에게 계약 해지를 통보하고 보증금 반환을 청구했으나 피고가 이에 불응하여 소송이 진행되었습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약이 체결되고 임차인이 대항력을 갖춘 후 임대인이 해당 부동산을 신탁회사에 신탁 등기했을 때 신탁회사가 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계하여 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있는지 여부.

법원의 판단

피고 C 주식회사는 원고 A과 B으로부터 각 부동산(E빌딩 F호 및 G호)을 인도받음과 동시에 각 임대차보증금 5천만 원 및 이에 대하여 각 부동산을 인도받은 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며 제1항은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.

결론

원고들의 임대차보증금 반환 청구가 모두 인용되었습니다. 법원은 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 시점 이후에 부동산의 소유권이 신탁 등기를 통해 이전되더라도 신탁받은 회사가 임대인의 지위를 승계하므로 임차인에게 보증금을 반환할 책임이 있다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력): 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 이 판례에서 원고 A은 입주와 전입신고를 마쳤고 원고 B도 입주와 더불어 가족의 외국인등록 본인의 전입신고를 통해 대항력을 취득했습니다. 이는 임대차 계약이 신탁 등기 이전에 이루어졌고 대항력 요건을 먼저 갖추었기에 신탁 이후의 소유자에게도 임대차보증금을 주장할 수 있는 근거가 됩니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항 (임대인의 지위 승계): 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이 사건에서 피고 C 주식회사는 신탁을 통해 이 사건 각 부동산의 소유권을 이전받았으므로 기존 임대인 H의 지위를 승계하게 되어 원고들에게 임대차보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다. 이 조항은 임차인의 보호를 위해 임대주택의 소유자가 바뀌더라도 임대차 계약 관계가 유지되도록 하는 중요한 규정입니다.

참고 사항

임대차 계약 시 전입신고 및 확정일자를 최대한 빨리 마쳐 주택임대차보호법상 대항력을 확보하는 것이 중요합니다. 특히 외국인의 경우 외국인등록으로 대항력을 인정받을 수 있습니다. 건물 소유권이 변경되는 경우 특히 신탁 등기를 통해 소유권이 이전되는 경우에도 임차인의 대항력이 먼저 확보되어 있다면 새로운 소유자나 수탁자에게 임대차보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 계약 해지를 통보할 때는 내용증명 등 명확한 증거를 남기는 것이 좋습니다. 이 사례에서는 소장 송달로써 해지를 통보했습니다. 만약 임대차보증금 반환이 지연된다면 민법상 연 5%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다.