손해배상
원고는 임대인인 피고와 아파트 임대차 계약을 맺었으나 피고가 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하여 퇴거하였습니다. 피고는 실제로 아파트에 거주하다가 약 1년 2개월 후 다른 부동산 임차인들의 보증금 동시 반환 요구에 따라 해당 아파트를 제3자에게 다시 임대하였습니다. 이에 원고는 피고가 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다며 주택임대차보호법에 따른 손해배상금 30,799,992원을 청구했으나 법원은 피고에게 '정당한 사유'가 있었다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.
임차인인 원고는 임대인인 피고에게 임대차 계약 갱신을 요구했습니다. 그러나 피고는 본인이 이 아파트에 직접 거주하겠다며 갱신을 거절했고 원고는 이에 따라 다른 곳으로 이사했습니다. 피고는 전입신고 후 실제로 14개월 이상 거주했으나 갱신 거절이 없었다면 계약이 갱신되었을 2년의 기간이 만료되기 전인 17개월째에 다른 부동산 임차인들의 보증금 반환 요구로 인해 이 아파트를 제3자에게 다시 임대하게 되었습니다. 이에 원고는 피고가 '정당한 사유' 없이 제3자에게 임대했다고 주장하며 손해배상을 청구하는 소송을 제기하여 분쟁이 발생했습니다.
집주인이 실거주를 이유로 임대차 계약 갱신을 거절한 후 갱신 거절이 없었다면 유지되었을 기간이 끝나기 전에 해당 집을 제3자에게 다시 빌려준 행위가 주택임대차보호법에서 정하는 '정당한 사유'에 해당하는지가 주요 쟁점입니다.
법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 임대인인 피고가 아파트에 14개월 이상 실제로 거주했으며 이후 다른 부동산 임차인 6명의 동시 보증금 반환 요구(총 690,282,197원)라는, 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 불가피한 사정이 발생하여 이 아파트를 제3자에게 다시 임대할 수밖에 없었다고 보았습니다. 이러한 상황에서 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 따르는 점을 고려할 때 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 정한 '정당한 사유'에 해당한다고 판단하여 원고의 손해배상 청구를 기각했습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 직접 거주를 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절했음에도 불구하고 갱신 거절이 없었다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 주택을 제3자에게 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다.
여기서 '정당한 사유'란 임대인이 계약 갱신을 거절할 당시에는 예측할 수 없었던 것으로 제3자에게 주택을 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미하며 이에 대한 증명 책임은 임대인에게 있습니다. 법원은 '정당한 사유'는 제3자와의 임대차 계약 체결을 금지하는 것이 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 되는 등의 예외적인 경우에만 인정될 수 있다고 보며 단순히 경제적 사정이 급하다는 것만으로는 정당한 사유로 인정하기 어렵다는 입장입니다.
이 판례에서는 피고가 임대차 계약 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 다른 부동산 임차인들의 대규모 보증금 동시 반환 요구라는 사정으로 인해 단기간에 거액의 보증금을 마련해야 하는 불가피한 상황에 처했고 이로 인해 이 사건 아파트를 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 점이 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 되는 '정당한 사유'로 인정되었습니다. (참조: 헌법재판소 2024. 7. 18.자 2024헌바16 전원재판부 결정)
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 경우 실제 거주 여부와 그 기간을 확인하는 것이 중요합니다. 이 사건에서는 임대인이 14개월 이상 실제 거주했음이 인정되었습니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 해당 주택을 제3자에게 다시 임대하는 경우 임대인에게 '정당한 사유'가 있었는지가 핵심 쟁점입니다. '정당한 사유'는 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 것으로 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미하며 단순히 경제적 사정이 어렵다는 이유만으로는 인정되기 어렵습니다. 다른 부동산 임차인들의 보증금 동시 반환 요구와 같이 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 될 정도로 심각하고 불가피한 경제적 위기에 처한 상황은 예외적으로 '정당한 사유'로 인정될 수 있습니다. 임차인은 임대인이 실거주를 주장한 후 제3자에게 임대하는 경우, 임대인의 상황과 사유가 주택임대차보호법의 '정당한 사유'에 해당하는지를 신중하게 검토하여야 합니다.
