부동산 매매/소유권
이 사건은 상가 건물의 한 점포를 매수한 원고가 해당 점포의 대지 지분이 분리되어 다른 사람 명의로 등기되어 있음을 알게 되어, 원래 대지 지분을 소유했던 사람의 상속인들을 상대로 진정한 권리자 회복을 원인으로 한 소유권이전등기 또는 말소등기를 청구한 사건입니다. 원고는 집합건물법상 전유부분과 대지사용권의 분리 처분이 금지되므로 점포를 취득한 자신이 대지 지분도 당연히 소유해야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 대지 지분 소유자가 이 사건 건물의 구분소유자가 아니었고, 대지 지분이 건물의 대지사용권으로 제공되었다고 볼 증거가 없으며, 집합건물법의 분리처분금지 원칙이 이 사건에 적용될 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.
원고 A는 2022년 8월 8일 서울 서대문구에 위치한 상가 건물 내 2층 점포를 대물변제를 통해 취득했습니다. 이 점포가 속한 건물은 1981년에 신축되었는데, 해당 건물이 지어진 토지(서울 서대문구 G 대 734㎡) 중 일부 지분(45.52/734)은 1984년 12월 28일 망인 I 명의로 소유권이전등기가 경료되었습니다. 이 지분은 이후 2015년 1월 5일 망인 I로부터 피고 B, C에게 증여되었습니다. 원고 A는 자신의 점포에 대한 대지사용권이 이 지분에도 미친다고 보았고, 망인 I 및 그의 상속인들 명의의 등기가 집합건물법상 분리처분금지 원칙에 위배된다며 소유권이전등기 또는 말소등기를 청구했습니다.
상가 건물의 전유부분(점포)을 소유한 사람이 그 건물의 대지 중 일부 지분에 대해서도 대지사용권으로서 소유권을 주장할 수 있는지, 특히 해당 대지 지분이 건물 건축 당시부터 다른 사람 명의로 분리되어 있었고 집합건물법 시행 이전에 이러한 분리가 이루어진 경우에 집합건물법의 분리처분금지 원칙이 적용될 수 있는지가 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고의 피고들에 대한 모든 청구를 기각하고, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 망인 I이 이 사건 건물의 전유부분 소유와 무관하게 분쟁 지분(이 사건 공유지분)의 소유권을 갖고 있었으며, 이 지분이 건물의 대지사용권으로 제공되었다는 증거가 없다고 판단했습니다. 또한, 집합건물법의 분리처분금지 규정은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 대지에 가지는 권리에 적용되는 것이며, 망인 I은 구분소유자가 아니었고 이 사건 공유지분은 대지권 등기에서 제외되었으므로 분리처분금지 원칙에 위배되지 않는다고 보았습니다. 결론적으로, 원고가 점포를 취득했다고 해서 분쟁 지분의 소유권까지 함께 취득했다고 볼 수 없다고 판시했습니다.
이 사건과 관련하여 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')' 제20조가 핵심 법률로 적용됩니다. 이 조항은 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며, 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정하여 집합건물의 전유부분(예: 상가 점포)과 그 대지사용권의 일체성을 강조합니다. 그러나 이 사건에서 법원은 집합건물법 부칙 제4조에 따라 이 법 시행일(1985. 4. 11.)로부터 2년이 경과한 날(1987. 4. 11.) 이전에 구분소유자가 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분하는 것은 유효하다고 보았습니다. 또한, 집합건물법 제20조의 분리처분금지 원칙은 '구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리', 즉 '대지사용권'에만 적용되며, 구분소유자 아닌 자가 전유부분의 소유와 무관하게 가지고 있는 토지 지분에는 적용되지 않는다는 대법원의 판례를 인용하여 판결했습니다.
오래된 상가 건물이나 집합건물을 매수할 때는 등기부등본을 통해 해당 건물의 대지권이 제대로 설정되어 있는지, 그리고 건물 전체의 대지권에서 특정 지분이 제외되어 분리 소유되고 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 특히, 건물 신축 시점과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)의 시행 시점, 그리고 해당 법률 부칙에 따른 적용 시점을 고려해야 합니다. 대지권이 명확히 등기되어 있지 않거나 특정 지분이 분리되어 있는 경우, 해당 지분이 실제 건물의 대지사용권으로 제공된 것인지, 분리 소유가 합법적인지 등을 면밀히 검토해야 합니다. 이 경우처럼 집합건물법 시행 이전에 대지 지분이 분리되거나 대지사용권으로 제공되지 않은 경우, 법률의 보호를 받기 어려울 수 있습니다.
