오피스텔 관리 용역비 미지급 판결

오피스텔 관리 용역을 제공한 A 주식회사가 B오피스텔관리단을 상대로 미지급 용역대금을 청구한 사건입니다. 법원은 관리단집회 결의가 없었더라도 사실상 관리인의 계약 체결 권한과 관리단 구성원들의 추인을 인정하여 용역계약이 유효하다고 판단했습니다. 다만, 원고가 관리단집회 결의 없이 공용부분에서 얻은 외부주차 수입, 세탁실 수입 등 일부 수익은 부당이득으로 보아 관리단의 상계 주장을 받아들였습니다. 이에 따라, 법원은 미지급 용역대금에서 부당이득 금액을 공제한 잔액과 지연손해금을 피고가 원고에게 지급하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• A 주식회사 (원고, 항소인): B오피스텔관리단에 오피스텔 관리 용역을 제공한 회사.
• B오피스텔관리단 (피고, 피항소인): A 주식회사로부터 오피스텔 관리 용역을 제공받은 관리단.
• D: 2007년경부터 B오피스텔의 사실상 관리인으로서 A 주식회사와 용역계약을 체결한 인물.
• G: A 주식회사의 대표이사.

분쟁 상황

2014년 4월 1일, A 주식회사는 B오피스텔관리단의 사실상 관리인 D과 오피스텔 관리 용역계약을 맺고 2016년 7월까지 용역을 제공했습니다. 그러나 B오피스텔관리단은 용역대금 78,250,550원을 미지급했습니다. 이에 A 주식회사는 미지급 용역대금의 지급을 청구했습니다. B오피스텔관리단은 계약 체결 시 관리단집회 결의가 없었으므로 계약이 무효라고 주장하고, 또한 A 주식회사가 관리단 집회 결의 없이 외부주차 수입, 세탁실 수입 등 공용부분에서 얻은 이익이 있으므로 이를 부당이득으로 보아 상계해야 한다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

D이 B오피스텔관리단의 관리인으로서 A 주식회사와 용역계약을 체결할 적법한 자격이 있었는지, 관리단 집회 결의 없이 체결된 용역계약의 효력 유무, 미지급 용역대금 채권의 소멸시효 완성 여부, B오피스텔관리단이 A 주식회사에 대해 주장하는 상계(외부주차 수입, 세탁실 수입 등) 주장이 받아들여질 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

원고 A 주식회사의 항소는 일부 인용되었습니다. 피고 B오피스텔관리단은 원고에게 45,817,999원 및 이에 대해 2018. 12. 22.부터 2023. 5. 19.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송 총비용 중 40%는 원고가, 나머지는 피고가 각각 부담하도록 했습니다. 45,817,999원 지급 부분은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 오피스텔 관리 용역계약이 유효하다고 인정하여 미지급 용역대금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만, 관리단 측의 상계 주장을 일부 받아들여 원고가 공용부분 사용으로 얻은 부당이득을 용역대금에서 공제한 후 최종 금액을 지급하도록 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(구 집합건물법) 제24조 제3항: 관리인은 관리단집회 결의를 거쳐 선임되어야 하지만, 이 사건에서는 D이 정식 절차 없이 사실상 관리인으로 활동했습니다. 법원은 D이 오랫동안 사실상 관리인 업무를 수행하고 구분소유자들이 이의를 제기하지 않은 점 등을 종합하여 D에게 계약 체결 권한이 있었다고 인정했습니다. 이는 거래의 안전을 보호하기 위한 법리입니다.
2. 구 집합건물법 제16조 제1항 및 제25조 제1항 (개정 전)​: '공용부분의 관리에 관한 사항'은 관리단집회 결의로 결정하도록 규정했지만, 법원은 관리업체 선정과 같은 관리인의 통상적인 직무행위는 별도의 관리단집회 결의 없이도 유효할 수 있다고 보았습니다. 특히 개정 전 법률이 관리인의 권한을 더 넓게 인정했던 점을 근거로 제시했습니다.
3. 채권의 추인: 관리단집회 결의 없이 체결된 계약이라도, 구분소유자들이 장기간 용역을 제공받고 관리비를 납부하며 별다른 이의를 제기하지 않은 것은 계약을 사후적으로 유효하게 만드는 '추인'으로 볼 여지가 있다고 판단했습니다.
4. 민법 제163조 제3호(3년의 단기 소멸시효)​: 도급받은 자의 보수 채권 등에 적용되는 3년의 소멸시효 규정입니다. 피고는 용역대금 채권이 소멸시효가 완성되었다고 주장했으나, 법원은 용역대금 지급 충당 방식과 피고의 일부 변제 시점을 고려하여 소멸시효가 완성되지 않았다고 판단했습니다.
5. 부당이득 반환(민법 제741조) 및 상계(민법 제492조, 제495조)​: 관리단집회 결의 없이 공용부분 사용에 대한 전용사용권을 부여하여 얻은 이익은 관리단에 부당이득으로 반환되어야 합니다. 법원은 A 주식회사가 관리단 결의 없이 외부주차 및 세탁실 수입 등 공용부분에서 얻은 수익 중 일부를 부당이득으로 인정했습니다.
6. 상법 제64조(상사 소멸시효 5년)​: 피고의 부당이득 반환 채권은 상사 채권으로 5년의 소멸시효가 적용됩니다. 비록 소멸시효가 완성되었더라도, 민법 제495조에 따라 채권이 소멸시효 완성 전 '상계적상'(서로의 채권이 상계될 수 있는 상태)에 있었다면 상계가 가능하므로, 피고의 상계 주장은 정당하다고 보았습니다.

참고 사항

집합건물의 관리단 계약은 정식 절차를 거치는 것이 중요합니다. 관리인 선임 및 중요한 계약 체결 시에는 반드시 관리단집회 결의 등 적법한 절차를 준수해야 합니다. 다만, 오랜 기간 사실상 관리인이 역할을 수행하고 구분소유자들이 이의 없이 그 행위를 받아들였다면, 사후 추인(동의) 법리가 적용되어 계약이 유효하다고 인정될 여지도 있습니다. 관리단이 얻는 수익, 특히 공용부분에서 발생하는 잡수익(예: 주차장 수입, 광고 수입)에 대해서는 그 귀속과 사용처를 명확히 정하고, 필요하다면 관리단집회 결의를 통해 적법하게 처리해야 합니다. 관리단 결의 없이 관리업체가 이러한 수익을 사용하는 경우 부당이득으로 반환해야 할 수 있습니다. 계약상 채권은 소멸시효가 있으므로, 권리 행사는 시효가 완성되기 전에 해야 합니다. 다만, 소멸시효가 완성된 채권이라도 완성 전에 상계할 수 있는 상황이었다면 상계가 가능합니다. 관리업체는 용역대금 수령 및 지출 내역을 투명하게 관리하고, 관리단에 정기적으로 보고하여 분쟁의 소지를 줄여야 합니다. 불분명한 판공비 지출이나 수입금 사용은 추후 문제의 원인이 될 수 있습니다. 미지급된 용역대금이 있다면 채권 확보를 위해 내용증명 발송, 소송 제기 등 적극적인 조치를 취해야 합니다. 집합건물의 관리와 관련하여 금원을 관리하는 계좌는 용도를 명확히 하고, 공용부분과 관련된 수익은 관리단에 귀속됨을 원칙으로 하며, 임의로 사용하지 않도록 주의해야 합니다.