부동산 매매/소유권 · 임대차
원고(건물 소유주)가 직원의 권한을 넘어선 임대차 계약은 무효라며 건물 인도를 요구했고 피고(임차인)는 임대차보증금 반환을 요구한 사건입니다. 법원은 임대차 계약이 직원의 권한 밖이었지만 표현대리 책임이 인정되어 유효하며 임대차 계약 해지에 따라 임차인은 건물 인도를, 임대인은 보증금 7천만원을 동시에 지급해야 한다고 판결했습니다.
원고 주식회사 A는 오피스텔 여러 호실을 소유하고 있었고 직원 E에게 건물 관리 및 임대차 계약 체결 업무를 맡겼습니다. E은 원고로부터 임대차보증금 5,000,000원 내지 10,000,000원, 월 차임 500,000원 내외의 범위에서만 계약을 체결할 권한을 위임받았음에도 피고 B와 임대차보증금 70,000,000원에 월 차임 없이 호실을 임대하는 계약을 체결했습니다. E은 피고로부터 받은 보증금 70,000,000원 중 5,000,000원만을 원고에게 전달하고 마치 보증금 5,000,000원, 월 차임 500,000원에 계약한 것처럼 허위 계약서를 작성하여 원고에게 제출했습니다. 이 사실이 2019년 2월 21일경 원고에게 알려져 E은 사기 및 업무상 횡령 등의 혐의로 기소되어 2020년 1월 31일 징역 3년 6개월의 실형을 선고받고 판결이 확정되었습니다. 원고는 E이 권한 없이 체결한 임대차 계약은 무효라며 피고에게 건물 인도를 요구하는 소송을 제기했고 피고는 임대차보증금 70,000,000원의 반환을 요구하는 반소를 제기했습니다.
직원이 권한을 넘어 체결한 임대차 계약의 효력 여부 임대인이 민법 제126조의 표현대리 책임을 부담하는지 여부 임대차 계약의 적법한 해지 사유 및 시점 건물 인도 의무와 임대차보증금 반환 의무의 동시이행 관계
피고 B는 원고 주식회사 A로부터 임대차보증금 70,000,000원을 지급받음과 동시에 오피스텔 호실을 인도하라. 원고 주식회사 A는 피고 B로부터 오피스텔 호실을 인도받음과 동시에 임대차보증금 70,000,000원을 지급하라. 원고의 나머지 본소 청구와 피고의 나머지 반소 청구는 각 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.
법원은 E이 원고로부터 위임받은 권한을 넘어 임대차 계약을 체결한 사실은 인정했습니다. 그러나 피고가 E에게 원고를 대리할 권한이 있다고 믿었고 그렇게 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 보아 원고에게 민법 제126조에 따른 표현대리 책임을 인정했습니다. 따라서 이 임대차 계약은 유효하며 원고의 임대차 계약 해지 주장은 받아들여지지 않았습니다. 다만 원고가 임대차 계약의 효력을 부정하며 건물 인도를 요구했으므로 피고의 해지 주장은 받아들여져 임대차 계약은 2020년 6월 2일 적법하게 해지되었습니다. 이에 따라 피고는 임대차보증금 70,000,000원을 반환받음과 동시에 건물 호실을 인도할 의무가 있으며 원고는 건물 호실을 인도받음과 동시에 보증금 70,000,000원을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다.
민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리): 이 사건의 핵심 쟁점인 '표현대리'는 대리인이 자신의 권한을 넘어서 행위를 했지만 상대방이 그 대리인에게 대리권이 있다고 믿을 만한 '정당한 이유'가 있었다면 본인이 그 행위에 대해 책임져야 한다는 법리입니다. 판례에서는 E이 오피스텔의 임대차 관리 업무를 단독으로 오랫동안 담당해 왔고 임대관리사무실에 상주하며 계약을 체결했으며 피고가 주변 공인중개사나 기존 임차인들을 통해 E의 관리 권한을 인식할 수 있었던 점 등을 들어 피고에게 '정당한 이유'가 있었다고 판단했습니다. 따라서 E이 원고로부터 위임받은 권한을 초과하여 임대차보증금 70,000,000원에 월 차임 없는 계약을 체결했음에도 불구하고 원고인 주식회사 A는 임차인 B에 대해 이 계약에 대한 책임을 져야 합니다. 동시이행의 항변권: 임대차 계약이 종료되면 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 건물(임차물) 인도 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다. 즉 임대인은 보증금을 돌려주면서 건물을 돌려받고 임차인은 건물을 돌려주면서 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이 사건에서는 피고(임차인)가 원고(임대인)에게 임대차보증금 70,000,000원을 반환받음과 동시에 건물 호실을 인도할 의무가 있다고 인정되었습니다. 계약 해지: 계약 당사자 중 한쪽이 계약 내용을 제대로 이행하지 않거나(채무불이행) 계약의 효력을 부인하는 등 상대방의 신뢰를 저버리는 행위를 할 경우 상대방은 계약을 해지할 수 있습니다. 이 사건에서 원고는 임대차 계약이 무효라고 주장하며 건물 인도를 요구했고 법원은 이를 원고가 자신의 의무 이행을 거절한 것으로 보아 피고의 임대차 계약 해지 주장을 받아들였습니다.
부동산 계약 시 대리인이 나온다면 위임장, 인감증명서, 신분증 등을 꼼꼼히 확인하여 대리권의 범위와 유효성을 반드시 확인해야 합니다. 단순히 사무실에 상주하는 직원이거나 오랫동안 업무를 담당했더라도 모든 권한이 있다고 맹신해서는 안 됩니다. 특히 임대차보증금이나 월세 조건이 통상적인 범위를 벗어나게 유리한 경우 (예: 높은 보증금에 월세 없음) 계약 내용의 진위 여부를 더욱 의심하고 본인(임대인)에게 직접 확인하는 절차를 거치는 것이 중요합니다. 계약 내용에 대한 분쟁 발생 시 실제 작성된 계약서 내용과 본인 명의로 지급된 금액에 대한 증거 (이체 내역 등)를 철저히 보관해야 합니다. 대리인과 계약했지만 나중에 본인이 계약의 효력을 부인하는 경우 대리인에게 계약 체결에 대한 기본 대리권이 있었고 대리권이 있다고 믿을 만한 '정당한 이유'가 있었음을 입증하면 민법상 표현대리 책임을 물을 수 있습니다.
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