주택 임차인이 부동산 신탁 후 보증금을 돌려받지 못한 사건

원고는 이 사건 부동산을 임차하고 보증금을 지급한 후 전입신고를 마쳤으나, 임대인이 변경되고 최종적으로 신탁회사가 부동산을 신탁받게 되었습니다. 임대차 계약 종료 후 원고가 신탁회사인 피고에게 보증금 반환을 요구하였으나 받아들여지지 않자, 원고가 임대차보증금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 주택임대차보호법상 신탁회사가 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아 원고 승소 판결을 내렸습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이 사건 부동산의 임차인으로 임대차보증금 반환을 청구한 사람
• 피고 주식회사 B: 이 사건 부동산을 신탁받아 소유권을 이전받은 수탁자

분쟁 상황

원고 A는 2019년 12월 12일 이 사건 부동산의 공유자인 C, D과 보증금 1억 7천만 원에 임대차 계약을 체결하고, 2020년 1월 9일 부동산을 인도받아 전입신고를 마쳤습니다. 이후 소유권은 C, D에서 추진위원회로, 다시 2022년 2월 25일 피고 주식회사 B에게 신탁을 원인으로 이전되었습니다. 원고는 2023년 10월 26일 임대차계약 갱신 의사가 없음을 통지하고, 피고에게 임대인의 지위 승계를 이유로 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냈습니다. 원고는 2024년 5월 16일 주택임차권등기를 마쳤고, 2024년 7월 5일 다른 곳으로 전입신고를 마쳤습니다. 피고가 임대차보증금을 반환하지 않자 원고는 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

주택이 신탁된 경우, 신탁을 받은 수탁자(신탁회사)가 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계하여 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무를 부담하는지 여부

법원의 판단

피고 주식회사 B는 원고 A에게 임대차보증금 1억 7천만 원 및 이에 대한 지연이자를 지급해야 합니다. 소송비용은 피고가 부담합니다. 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 임차주택의 소유권을 신탁받아 이전받은 수탁자 주식회사 B가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아 임차인 원고 A에게 보증금 반환 의무가 있다고 판단하여, 원고의 청구를 인용하는 판결을 선고하였습니다.

연관 법령 및 법리

1. 주택임대차보호법 제3조 제4항: 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 여기서 '양수인'의 범위에 신탁에 의해 소유권을 이전받은 수탁자도 포함될 수 있습니다.
2. 신탁법 제1조 제2항: 신탁은 위탁자가 수탁자에게 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리하거나 처분하게 하는 것입니다. 이 사건에서 법원은 부동산의 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 수탁자는 신탁재산에 대한 관리권을 갖는다고 보았습니다.
3. 대법원 판례의 법리: 신탁 등기를 마친 수탁자는 대내외적으로 소유권을 완전하게 이전받아 신탁재산에 대한 관리권을 가지므로, 주택임대차보호법 제3조 제4항에서 정한 '임대할 권리를 승계한 자'에 해당하여 임대인의 지위를 승계한다고 판단했습니다.

참고 사항

1. 주택이 신탁된 경우라도 임차인이 대항력을 갖추었다면, 신탁회사(수탁자)가 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환 의무를 부담할 수 있습니다.
2. 임대차 계약 기간 중 임대인이 변경되거나 신탁 등기가 이루어지는 경우, 임차인은 자신의 대항력 유지 여부와 보증금 반환 주체에 대해 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.
3. 임대차 계약이 종료되었으나 보증금을 반환받지 못하는 상황에서는, 주택임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 마쳐 대항력과 우선변제권을 유지하는 것이 중요합니다. 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 잃지 않을 수 있습니다.
4. 임대차 종료 의사는 내용증명 등 명확한 방식으로 임대인에게 통지해야 합니다.