배신당해 부동산 뺏기게 생겼는데, 벌금까지 내라고요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사손해배상
원고 B는 피고 J지역주택조합과 피고 A 주식회사(업무대행사)의 거짓말에 속아 지역주택조합에 가입하고 총 2억 7,420만 원을 납부했습니다. J지역주택조합은 조합장 G과 그 배후의 실질적 지배자 F(A 주식회사의 실질 지배자)에 의해 운영되었는데, 이들은 조합원 분담금 총 163억 원 이상을 횡령 및 배임했습니다. 이러한 범죄 사실과 조합의 심각한 재정 상태, 사업 추진 불가능성을 피고들이 숨기고 마치 정상적인 사업이 가능한 것처럼 원고를 기망하여 조합 가입을 유도했습니다. 피고들은 공동불법행위, 기망 또는 착오에 의한 계약 취소, 이행불능에 따른 계약 해제, 주택법 위반 등으로 원고에게 손해배상 의무가 있다고 주장되었습니다. 법원은 피고들이 공동하여 원고에게 편취한 금액과 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.
원고는 2021년 8월 초, 피고들로부터 저렴한 가격으로 아파트를 매수할 기회이며 토지 확보도 완료되어 곧 착공한다는 거짓 설명을 듣고, 2021년 8월 10일 J지역주택조합과 가입 계약을 체결했습니다. 원고는 가계약금 포함 총 2억 7,420만 원을 피고들이 지정한 신탁계좌로 납부했습니다. 그러나 J지역주택조합은 이미 횡령 및 배임 등으로 자본잠식 상태였고, 사업 부지 확보율도 매우 낮아 정상적인 사업 진행이 어려운 상황이었습니다. 특히, 조합의 실질적 지배자 F과 조합장 G은 수백억 원 규모의 조합원 분담금을 횡령하고 배임하여 형사 재판에서 유죄 판결(F 징역 15년, G 징역 3년)을 받고 확정된 상태였습니다. 원고는 2022년 4월경에야 이러한 범죄 사실과 조합의 실제 상황을 알게 되었고, 피고들을 상대로 납부한 분담금에 대한 손해배상을 청구했습니다. 피고 J지역주택조합은 자백간주, 피고 A 주식회사는 공시송달에 의해 판결이 진행되었습니다.
피고들이 지역주택조합 사업의 재정 상태 악화와 사업 추진 불가능성 등 중요한 사실을 숨기고 원고를 기망하여 조합 가입을 유도한 행위가 불법행위에 해당하는지 여부, 그리고 이로 인해 발생한 원고의 손해에 대해 피고들이 공동으로 배상할 책임이 있는지 여부가 쟁점입니다. 또한, 기망 또는 착오에 의한 계약 취소, 이행불능에 따른 계약 해제, 주택법상 손해배상 책임이 인정되는지도 쟁점입니다.
법원은 피고 J지역주택조합과 피고 A 주식회사가 공동으로 원고에게 274,200,000원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 이자는 2021년 9월 9일부터 피고 J지역주택조합은 2024년 3월 25일까지, 피고 A 주식회사는 2024년 6월 27일까지는 각 연 5%의 비율로, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하도록 명령했습니다. 소송 비용은 피고들이 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있습니다.
원고는 피고들의 기망 행위로 인해 발생한 지역주택조합 가입 피해에 대해 성공적으로 손해배상을 받게 되었습니다. 이 판결은 지역주택조합 추진 과정에서 조합이나 업무대행사가 조합원에게 중요한 정보를 숨기거나 거짓말을 했을 경우, 그로 인한 손해에 대해 공동으로 책임을 져야 함을 보여줍니다. 특히, 실질적 지배자의 범죄 행위가 조합의 재정 상태와 사업 추진 능력에 미치는 중대한 영향을 제대로 고지하지 않은 것이 불법행위로 인정된 사례입니다.
민법 제750조(불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서는 피고들이 사업 진행이 어렵다는 사실을 숨기고 원고를 속여 조합 가입을 유도한 행위가 고의에 의한 기망 행위로 인정되어 불법행위 책임이 적용되었습니다. 민법 제760조(공동불법행위): 여러 명이 공동으로 불법행위를 하여 타인에게 손해를 가한 경우 각자는 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. J지역주택조합과 업무대행사인 A 주식회사가 조합의 실질적 지배자 F과 조합장 G의 범죄 행위에 직접 관련되거나 이를 통해 원고를 기망했으므로 공동불법행위 책임이 인정되었습니다. 민법 제35조(법인의 불법행위능력): 법인은 대표기관의 직무상 불법행위에 대해 손해배상 책임을 집니다. 피고 J지역주택조합은 조합장 G의 범죄 행위에 대해, 피고 A 주식회사는 실질 지배자 F의 범죄 행위에 대해 법인으로서 책임을 부담하게 됩니다. 민법 제109조 제1항(착오로 인한 의사표시): 의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있을 때 취소할 수 있습니다. 피고들이 중요한 정보(재정 상태, 사업 추진 능력)를 숨겨 원고가 착오에 빠져 계약을 체결한 경우 계약 취소가 가능합니다. 민법 제110조 제1항(사기, 강박에 의한 의사표시): 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있습니다. 피고들의 기망 행위는 원고의 의사표시에 사기가 있었던 것으로 인정될 수 있습니다. 주택법 제11조의2 제5항: 주택조합의 업무를 대행하는 자가 거짓으로 주택조합 가입을 알선한 경우 그로 인해 입은 재산상 손해를 배상할 책임이 있습니다. 피고 A 주식회사는 업무대행사로서 거짓 정보로 원고의 조합 가입을 알선했으므로 이 조항에 따른 손해배상 책임이 발생합니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연손해금률에 관한 특별한 규정이 없으면 소송이 제기된 날부터는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 법정이율을 적용합니다. 이 사건에서는 원고가 마지막 분담금을 지급한 날인 2021년 9월 9일부터 피고에 따라 특정일까지 연 5%, 그 이후로는 연 12%의 지연이자가 적용되었습니다.
지역주택조합 가입 전에는 사업 진행 상황, 토지 확보율, 자금 집행 내역, 조합의 재정 상태 등을 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다. 조합 측이나 업무대행사가 제시하는 정보가 사실인지 공신력 있는 자료(토지 등기부등본, 회계 감사 보고서 등)를 통해 직접 검증하는 것이 중요합니다. 주변 시세보다 지나치게 저렴하거나 단기간 내 착공을 강조하는 등 비정상적으로 유리한 조건이 제시될 경우 더욱 신중하게 접근해야 합니다. 조합 가입 계약 시 계약 내용, 특히 사업 지연 또는 무산 시의 환불 조건 등을 명확히 확인하고 불리한 조항은 없는지 살펴봐야 합니다. 조합의 실질적인 운영 주체가 누구인지, 과거 유사 사업 추진 이력이나 관련 형사 사건 이력이 있는지 등도 확인하여 신뢰성을 판단해야 합니다. 만약 기망 행위나 불법적인 자금 집행이 의심된다면, 즉시 관련 자료를 확보하고 법적 대응을 검토해야 합니다.
