상가 임대료 미납 및 명도 지연에 대한 위약금 사건

임대인 A가 임차인 주식회사 B 및 그 대표이사 C, 사내이사 D를 상대로 상가 임대료 연체와 명도 지연에 따른 위약벌을 청구한 사건입니다. 임대인과 임차인은 과거 연체된 임대료와 상가 명도에 대해 '확약'을 체결했으나, 명도 기한을 지키지 못했습니다. 법원은 기존 연체 임대료는 확약을 통해 정산되어 소멸했다고 판단했으며, 명도 지연에 따른 위약벌 1,000만 원만 피고들에게 연대하여 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 강남구 소재 상가를 임대해준 임대인입니다.
• 피고 주식회사 B: 원고에게서 상가를 빌려 봉제 완구 및 화장품 도소매업 등을 영위하는 임차 회사입니다.
• 피고 C, D: 피고 회사 주식회사 B의 대표이사와 사내이사로, 회사와 함께 명도 확약에 서명한 당사자들입니다.

분쟁 상황

원고 A는 피고 회사 B에게 상가를 임대해주었으나, 피고 회사가 2019년 3월부터 10월까지 8개월간 임대료와 관리비를 연체했습니다. 이에 원고는 2019년 11월 4일 피고 회사 및 그 대표이사 C, 사내이사 D와 함께 '확약'을 체결했습니다. 이 확약서에는 임대료 지급 문제 해결, 2020년 1월 8일까지 상가 명도(비워주는 것), 명도 기한 지연 시 위약벌로 월 4,000만 원을 지급한다는 내용 등이 포함되어 있었습니다. 그러나 피고 회사는 약속한 명도 기한인 2020년 1월 8일을 넘겨 2020년 1월 17일에야 상가를 명도했습니다. 이에 원고는 기존의 미지급 연체 임대료와 상가 명도 지연에 따른 위약벌을 피고들에게 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

임차인이 미지급한 연체 임대료와 관리비가 임대인과 체결한 '확약'에 따라 정산되어 소멸했는지 여부입니다. 또한, '확약'에서 정한 상가 명도 기한을 지키지 못한 것에 대해 위약벌을 지급해야 하는지, 그리고 그 위약벌의 범위는 어디까지인지가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 주식회사 B, C, D는 연대하여 원고에게 1,000만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 지연손해금은 2020년 3월 20일부터 2021년 2월 17일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완전히 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 금원입니다.
2. 원고가 청구한 나머지 금액(특히 연체 임대료)에 대해서는 모두 기각했습니다.
3. 소송 비용은 원고와 피고 주식회사 B 사이에서는 원고가 80%, 피고 주식회사 B이 20%를 부담하고, 원고와 피고 C, D 사이에서는 피고 C, D가 전액 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 임대인과 임차인이 체결한 '확약'의 내용을 중요하게 해석했습니다. 이 확약은 과거 연체된 임대료와 관리비를 포함한 채무를 정산하는 합의였으므로, 임대인이 다시 연체 임대료를 청구할 수 없다고 보았습니다. 다만, 확약에서 약정한 명도 기한을 임차인이 지키지 못했으므로, 이에 대한 위약벌 1,000만 원은 지급해야 한다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법상 계약 해석의 원칙: 계약은 당사자가 자유롭게 내용을 정할 수 있는 '사적 자치의 원칙'에 따라 체결되지만, 분쟁 발생 시 법원은 계약서의 문구뿐만 아니라 계약 체결의 배경, 목적, 당사자들의 실제 의사, 거래 관행 등 모든 관련 사정을 종합적으로 고려하여 계약의 진정한 의미를 해석합니다. 본 사건에서 법원이 '확약'의 내용이 기존 연체 임대료를 정산하는 합의라고 해석한 것이 이에 해당합니다.
2. 민법 제398조 (배상액의 예정)​: 이 조항은 채무불이행 시 지급하기로 미리 약정한 손해배상액에 대한 규정으로, 법원은 그 금액이 과도할 경우 적절히 감액할 수 있습니다. '위약벌'은 이와 성격이 다를 수 있지만, 만약 그 금액이 너무 지나치게 높다면 민법의 일반 원칙(신의성실의 원칙, 공서양속 위반 등)에 따라 효력이 제한되거나 감액될 수 있습니다. 이 사건에서는 원고가 약정된 위약벌 금액 전체가 아닌 일부(1,000만 원)만을 청구했기에, 법원은 그 청구 범위 내에서 위약벌 지급 의무를 인정한 것입니다.
3. 연대채무의 책임: 여러 사람이 하나의 채무에 대해 각자 전부를 이행할 책임을 지는 것을 '연대채무'라고 합니다. 본 사건에서 피고 C과 D가 피고 회사와 함께 '확약'을 체결하고, 명도 지연에 따른 위약벌 지급 의무를 연대하여 부담하도록 판결된 것은, 이들이 회사와 함께 명도 의무에 대한 책임을 지기로 약정했기 때문입니다.

참고 사항

1. 분쟁 발생 시 합의서나 '확약서'를 작성할 때는 그 내용을 매우 명확하게 해야 합니다. 특히, '어떤 채무를 얼마만큼 정산하는 것인지', '어떤 의무를 언제까지 이행해야 하는지', 그리고 '불이행 시 발생하는 위약금이나 위약벌의 구체적인 내용과 범위'를 상세히 기록해야 추후 법적 다툼을 피할 수 있습니다. 본 사례에서 '임대료 목적으로 2,200만 원을 지급한다'는 문구가 어느 기간의 임대료를 의미하는지 불분명하여 분쟁의 원인이 되었습니다.
2. '위약벌'은 손해 발생 여부와 관계없이 지급해야 하는 벌칙적 성격의 금액이므로, 약정할 때 신중해야 합니다. 만약 약정된 위약벌 금액이 지나치게 과도하다고 판단되면, 법원은 그 금액을 적절히 감액할 수 있습니다. 이 사건에서는 월 4,000만 원이라는 위약벌이 정해졌으나, 법원은 10일 지연에 대한 1,000만 원만을 인용했습니다.
3. 임대차 계약 종료나 합의에 따라 건물을 비워주는(명도) 기한은 철저히 지켜야 합니다. 기한을 지키지 못하면 예상치 못한 금전적 손해(위약벌 등)를 입을 수 있습니다.