부동산 매매/소유권
원고인 건물주가 피고인 고시원 임차인을 상대로 건물 인도를 청구한 사건에서, 피고가 3기 이상 차임을 연체하여 임대차 계약이 해지되었고 계약 갱신 요구도 거절되었다고 주장하였습니다. 그러나 항소심 법원은 임대차 계약서상의 무상 사용 기간 해석, 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')의 코로나19 관련 특례 규정 적용 및 변제충당 순서를 고려할 때 피고의 차임 연체액이 3기 차임액에 미달한다고 판단했습니다. 또한, 임대차 계약이 개정 상가임대차법 시행 이후 묵시적으로 갱신되었으므로 피고에게 10년간의 계약 갱신 요구권이 인정된다고 보아 원고의 건물 인도 청구를 기각한 사례입니다.
원고 A는 2018년 1월 17일 F과 보증금 3천만 원, 월세 250만 원으로 고시원 용도 임대차계약을 체결했습니다. 이후 F은 2018년 9월 피고 C에게 임차인 지위를 승계했고, 원고와 피고 C는 동일한 내용의 임대차계약을 맺었습니다. 원고는 2023년 2월 23일, 피고 C가 9,925,000원의 차임을 연체하여 3기 이상 연체에 해당하므로 계약을 해지하고 퇴거를 요구하는 문자메시지를 피고 C의 어머니 G에게 보냈습니다. 이에 피고 C의 어머니 G은 2023년 2월 24일 계약 갱신을 청구했으나, 원고는 차임 연체를 이유로 계약 갱신을 불허하고 2023년 4월 16일에 계약이 종료됨을 통보했습니다. 원고는 이러한 해지 및 갱신 거절을 근거로 피고 C에게 건물 인도를 요구했습니다. 반면 피고 C는 임대차 계약상의 시설공사를 위한 3개월 무상 사용 기간은 임대차 기간 시작일 이후를 의미하며, 상가임대차법 제10조의9에 따라 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 28일까지의 코로나19 특례기간 동안의 연체 차임은 계약 해지 사유에서 제외되어야 한다고 주장했습니다. 또한 이 사건 임대차계약은 개정 상가임대차법 시행 이후 묵시적으로 갱신되었으므로 10년간의 계약 갱신 요구권이 적용된다고 반박했습니다.
피고 C가 상가임대차법상 계약 해지 사유인 3기 차임액을 연체했는지 여부와 개정 상가임대차법에 따른 10년간의 계약 갱신 요구권이 이 사건 임대차계약에 적용되는지 여부 및 무상 사용 기간에 대한 해석이 쟁점이 되었습니다.
제1심판결을 취소하고, 원고의 건물 인도 청구를 기각하며, 소송 총비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 피고의 차임 연체액이 상가임대차법상 계약 해지 사유인 3기의 차임액에 미치지 못한다고 판단했으며, 이 사건 임대차계약에 개정 상가임대차법이 적용되어 피고에게 10년간의 계약갱신요구권이 인정된다고 보았습니다. 따라서 원고의 계약 해지 및 갱신 거절 주장이 모두 정당한 사유가 없으므로, 원고의 건물 인도 청구는 이유가 없어 기각되어야 한다고 결론 내렸습니다.
본 사건은 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')과 민법의 여러 조항이 적용되었습니다.
첫째, 상가임대차법 제10조의8(차임 연체로 인한 계약 해지)은 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다. 그러나 상가임대차법 제10조의9(코로나바이러스감염증-19로 인한 차임 연체에 관한 특례)는 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 28일까지의 특례기간 동안 연체한 차임액은 계약갱신청구권, 권리금 회수 기회 보호, 계약 해지 사유를 적용할 때 연체 차임액으로 보지 않는다고 정하고 있습니다.
이와 관련하여 대법원 2023. 10. 26. 선고 2023다247399 판결은 임차인의 변제제공이 연체 차임액 전부에 미치지 못할 경우, 민법상 법정변제충당 규정(민법 제477조)에 따라 변제하되, 상가임대차법 제10조의9에 따른 특례기간의 연체 차임은 임대인의 계약 갱신 거절권, 계약 해지권 등의 권리 행사가 제한되어 상대적으로 변제이익이 적으므로, 이행기가 도래한 다른 연체 차임보다 후순위로 충당되어야 한다고 판시했습니다. 또한, 상가임대차법 제15조(강행규정)에 따라 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.
둘째, 상가임대차법 제10조(계약 갱신 요구 등)는 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이는 임대인이 거절하지 못하도록 합니다. 상가임대차법 제10조 제2항은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 갱신요구권을 행사할 수 있다고 규정하며, 이는 2018년 10월 16일 개정된 내용입니다. 개정 상가임대차법 부칙 제2조는 개정규정이 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다고 명시하고 있습니다.
대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결은 위 부칙 제2조의 '갱신되는 임대차'에 묵시적으로 갱신되는 임대차도 포함된다고 해석하고 있습니다.
임대차 계약을 체결할 때 무상 사용 기간이나 특약 사항에 대한 문구는 구체적으로 명시하여 오해의 소지를 없애야 합니다. 특히 '잔금지급 후 임대차기간 전까지 3개월'과 같은 표현은 잔금 지급일과 실제 임대차 기간 개시일 사이의 기간으로 해석될 수 있으므로, 어떤 기간에 무상 사용이 적용되는지 명확히 해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의9에 따른 코로나19 특례기간 동안의 차임 연체는 계약 해지나 갱신 거절의 사유로는 보지 않지만, 연체된 차임 채무 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 따라서 임차인의 변제금액이 총 연체액에 미치지 못할 경우, 특례기간 외의 연체 차임이 먼저 충당되어 실제 해지 사유에 해당하는 연체액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 상가임대차법은 2018년 10월 16일 개정되어 임차인의 계약 갱신 요구권이 10년으로 확대되었습니다. 이 개정 규정은 개정법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차에 적용되는데, 묵시적 갱신도 '갱신되는 임대차'에 포함됩니다. 따라서 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 10년의 갱신 요구권이 적용될 수 있으므로, 계약 갱신 시점을 잘 확인하여 법 적용 여부를 따져보아야 합니다. 임대인과 임차인 모두 계약 해지 통보, 갱신 요구 등 중요한 의사표시는 내용증명 우편과 같이 기록이 남는 방법으로 진행하는 것이 분쟁 발생 시 증거 확보에 유리합니다.
