기타 민사사건
상가 건물 구분소유자 40명이 건물 외관 개량 공사를 진행한 관리단과 주요 구분소유자를 상대로 원상회복을 요구한 사건입니다. 피고들은 건물의 정면 및 우측 외관에 설치된 알루미늄프레임 등 구조물을 철거하고 형상을 변경하는 공사를 진행했습니다. 원고들은 이 공사가 공용부분 변경 및 건축물 대수선에 해당하여 관리단집회 특별결의와 건축허가가 필요했으나 이를 거치지 않았다고 주장하며 원상회복을 청구했습니다. 법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.
2005년에 사용 승인된 지하 5층, 지상 16층 규모의 상가 및 오피스텔 복합 건물에서, 건물 의결권의 약 71.8%를 소유한 주요 구분소유자(피고 회사)가 관리단(피고 관리단)과 협의하여 2022년 7월경부터 건물 외관 개량 공사를 진행했습니다. 이 공사는 건물 정면 및 정면 우측 외관의 노후된 알루미늄프레임 등 형상 구조물을 철거하고 외관을 변경하는 것이었습니다. 피고 회사는 공사 비용을 전액 부담하겠다고 서약하며 구분소유자들의 동의를 구했고, 구분소유자 총원의 약 68.7%가 공사에 동의했습니다. 이후 2024년 7월 19일 관리단집회에서 해당 공사 내용이 구분소유자의 약 63.4%, 의결권의 약 94.8% 찬성으로 가결되어 추인되었습니다. 그러나 이 건물 상가 구분소유자 중 약 1.7%의 지분을 가진 40명(원고들)은 이러한 공사가 적법한 절차(관리단집회 특별결의, 건축허가)를 거치지 않았다고 주장하며 피고들에게 공사 이전 상태로의 원상회복을 요구하며 소송을 제기했습니다.
다수 구분소유자의 동의를 얻어 진행된 건물 공용부분 개량 공사에 대해 소수 구분소유자가 원상회복을 요구할 때, 이러한 요구가 개별 구분소유자가 단독으로 할 수 있는 '보존행위'에 해당하는지 아니면 관리단집회의 결의가 필요한 '관리행위'에 해당하는지가 쟁점이 되었습니다. 특히 원상회복 요구가 다수의 구분소유자 이익과 상충할 때 그 법적 성격이 무엇인지 판단하는 것이 중요했습니다.
법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
법원은 원고들이 주장하는 원상회복 청구는 공용부분의 보존행위가 아닌 관리행위에 해당하므로, 집합건물법에 따라 관리단집회의 결의를 거쳐야 한다고 판단했습니다. 피고 회사는 건물 구분소유자 총원의 약 68.7%의 동의를 얻어 개량공사를 진행했고, 이후 관리단집회에서도 구분소유자의 약 63.4%와 의결권 면적의 약 94.8%의 찬성으로 공사가 추인되었습니다. 법원은 이러한 다수의 찬성에도 불구하고 원고들이 원상회복을 요구하는 것은 오히려 이 사건 공사에 찬성한 다수 구분소유자들의 이익과 충돌하므로, 관리단집회의 결의 없이 단독으로 청구할 수 없다고 보았습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제16조 제1항 (공용부분의 관리): 이 조항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상적인 집회 결의로 결정하지만, 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 법원은 원고들의 원상회복 청구가 '보존행위'가 아닌 '관리행위'에 해당한다고 보았으며, 관리행위는 관리단집회의 결의가 필수적이라고 판단했습니다. 민법 제265조 (공유물의 관리, 보존): 민법은 공유물의 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있다고 정하고 있습니다. 그러나 대법원은 이러한 보존행위의 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌될 때에는 보존행위로 볼 수 없다고 보고 있습니다. 본 사건에서 원고들의 원상회복 요구는 다수 구분소유자들이 찬성한 개량 공사를 되돌리는 것이므로, 다수의 이익과 충돌하여 민법상 보존행위의 범주를 벗어난다고 판단되었습니다. 관련 법리 적용: 법원은 공용부분에 대한 권리 행사가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 경우, 이는 집합건물법 제16조 제1항 단서에 따른 개별적인 보존행위가 아니라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위로 보아야 한다고 강조했습니다. 이는 집합건물 내 공동생활을 둘러싼 다수 구분소유자들 상호 간의 이해관계 조절이라는 집합건물법의 입법 취지에 부합하며 분쟁의 일회적 해결을 위해 바람직하다고 설명했습니다. 이 사건에서 피고 회사의 공사가 다수 구분소유자들의 동의를 얻었고 건물 외관 개선 등 이점을 가진다고 보았으므로, 소수 구분소유자의 원상회복 요구는 이러한 다수의 이익에 반한다고 판단하여 관리단집회 결의가 필요하다고 결론 내렸습니다.
건물 공용부분의 변경이나 개량은 소유자들의 공동 자산에 영향을 미치므로, 반드시 집합건물 관리단집회의 적법한 결의 절차를 따라야 합니다. 개별 구분소유자가 공용부분의 보존행위를 단독으로 할 수 있지만, 그 행위가 다른 다수의 구분소유자 이익과 상충할 경우 이는 보존행위가 아니라 관리행위로 간주되어 관리단집회의 결의가 필요합니다. 건물 외관 변경과 같이 다수의 구분소유자 이익에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사안에 대해서는 소수 지분권자라도 전체 소유자들의 의견을 종합적으로 고려해야 하며, 다수가 찬성하는 공사에 대하여 단순히 마음에 들지 않는다는 이유로 원상회복을 요구하기는 어렵습니다. 개량 공사 전에 충분한 논의와 설명이 이루어져야 하며, 동의서 징구 시 공사 내용과 비용 부담 주체 등을 명확히 하여 추후 분쟁의 소지를 줄이는 것이 중요합니다. 집합건물의 관리 규약은 건물 관리 및 공용부분 사용에 대한 중요한 기준이 되므로, 규약 내용을 숙지하고 준수해야 합니다.
