변호사도 아닌데, 공인중개사가 왜 법을 설명합니까.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사계약금 · 기타 금전문제
원고 A는 피고 주식회사 B와 지식산업센터 공장시설 분양계약을 체결한 후 계약금과 중도금 222,189,000원을 지급했으나 나머지 잔금 148,126,000원을 미지급했습니다. 원고 A는 이 계약이 방문판매법상 청약철회 대상이거나 산업집적법 위반, 기망 또는 착오 등으로 무효 또는 취소되어야 한다고 주장하며 지급한 돈의 반환을 요구하는 본소 소송을 제기했습니다. 이에 피고 주식회사 B는 원고 A에게 미지급 잔금 지급과 소유권이전등기 절차 인수를 요구하는 반소 소송을 제기했습니다. 법원은 원고 A가 부동산을 전매 또는 임대 목적으로 분양받았기에 방문판매법상 청약철회 대상인 소비자로 볼 수 없으며, 산업집적법 위반, 기망, 착오 등 원고 A의 모든 주장을 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 결과적으로 법원은 원고 A의 본소 청구를 기각하고 피고 주식회사 B의 반소 청구를 인용하여, 원고 A는 미지급 잔금 148,126,000원 및 이에 대한 지연손해금을 피고 주식회사 B에게 지급하고 소유권이전등기 절차를 이행해야 한다고 판결했습니다.
원고 A는 2022년 4월 26일 피고 주식회사 B와 평택에 신축되는 지식산업센터 공장시설에 대한 분양계약을 체결했습니다. 원고 A는 계약금 및 중도금으로 총 222,189,000원을 지급했으나, 나머지 잔금 148,126,000원을 지급하지 않았습니다. 피고 주식회사 B는 2024년 2월 2일 입주지정기간을 통지하고, 2024년 3월 21일 소유권보존등기를 마쳤습니다. 원고 A는 이 사건 분양계약이 방문판매 등에 관한 법률상 청약철회 대상이거나, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 위반 등으로 무효 또는 취소되어야 한다고 주장하며, 피고 주식회사 B에게 지급한 계약금 및 중도금의 반환을 요구하는 소송(본소)을 제기했습니다. 이에 피고 주식회사 B는 원고 A에게 잔금 지급 및 소유권이전등기 인수 절차 이행을 요구하는 반소(맞소송)를 제기했습니다.
지식산업센터 분양계약에 방문판매 등에 관한 법률이 적용되어 청약철회권을 행사할 수 있는지, 해당 분양계약이 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 위반, 통정허위표시, 반사회적 법률행위 등으로 무효 또는 취소될 수 있는지, 피고 측의 기망 또는 원고의 착오로 인한 계약 취소가 가능한지, 그리고 원고의 잔금 미지급에 대한 매매대금 지급 의무 및 소유권이전등기 인수 의무가 있는지 여부입니다.
법원은 원고 A의 본소 청구를 모두 기각했습니다. 대신 피고 주식회사 B의 반소 청구를 인용하여, 원고 A는 피고 주식회사 B에게 미지급 잔금 148,126,000원과 이에 대한 지연손해금(2024년 5월 17일부터 6월 15일까지는 연 6.56%, 그 다음 날부터 8월 14일까지는 연 12%, 그 다음 날부터 11월 12일까지는 연 13%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 14%의 각 비율)을 지급하라고 판결했습니다. 또한 원고 A는 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2022년 4월 26일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 인수해야 한다고 결정했습니다. 본소 및 반소를 합한 소송비용은 모두 원고 A가 부담하도록 했습니다.
법원은 지식산업센터 분양계약의 경우, 구매자가 최종 소비자가 아니라 투자 또는 전매 목적으로 구매했다면 방문판매법의 청약철회 규정을 적용하기 어렵다고 판단했습니다. 또한 원고 A의 주장을 뒷받침할 만한 충분한 증거가 부족하다고 보아 계약의 무효나 취소 주장을 받아들이지 않았습니다. 결론적으로 구매자는 계약에 따라 잔금을 지급하고 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있다고 판시하여, 분양회사의 손을 들어주었습니다.
방문판매 등에 관한 법률 (방문판매법): 이 법은 소비자의 권익을 보호하기 위해 방문판매나 전화권유판매 등 특정 유형의 거래에서 청약철회권 등을 부여합니다. 그러나 본 사례에서 법원은 원고 A가 이 사건 부동산을 '전매 또는 임대 목적'으로 분양받았다고 보아, '재화를 최종적으로 사용하거나 이용하는 소비생활을 위한 사람'이 아니라고 판단했습니다. 따라서 방문판매법상 청약철회 규정의 적용 대상이 아니라고 보았습니다. 나아가 설령 적용 가능성이 있더라도, 청약철회 기간은 14일 이내로 짧게 규정되어 거래의 안정성을 도모하고 있는데, 원고 A가 계약 체결 후 약 25개월 이상 지난 시점에서 청약철회를 주장하는 것은 법의 취지에 반하고 신의성실의 원칙(신의칙)에도 어긋난다고 보아 받아들이지 않았습니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 (산업집적법) 제28조의5: 이 법은 지식산업센터의 입주 대상 시설 및 업종을 제한하고 있습니다. 원고 A는 자신이 입주 자격이 없으므로 계약이 무효라고 주장했지만, 법원은 원고 A가 계약서에 '정보통신업 / 컴퓨터 프로그래밍 서비스업'을 기재했고, 입주 시점까지 자격을 갖추면 되는 문제이며, 실제로 사업자등록증까지 발급받은 점 등을 들어 이 계약이 산업집적법을 위반했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 즉, 원고 A의 주장을 인정할 만한 증거가 부족하다고 보았습니다. 민법 제108조 제1항 (통정한 허위의 의사표시): 상대방과 통정하여 한 허위의 의사표시는 무효입니다. 원고 A는 피고와 산업집적법을 회피하기 위해 허위의 사업자등록을 만들어 계약했다고 주장했지만, 법원은 이를 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 민법 제103조 (반사회적 법률행위): 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효입니다. 원고 A는 이 계약이 반사회적 법률행위로서 무효라고 주장했지만, 법원은 이를 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 민법 (기망 또는 착오로 인한 취소): 타인의 기망(속임수)에 의해 계약을 체결했거나 중요한 부분에 착오가 있었다면 계약을 취소할 수 있습니다. 원고 A는 피고 측 분양 직원의 기망이나 착오로 계약을 체결했다고 주장했지만, 법원은 이를 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다.
계약 목적 확인의 중요성: 지식산업센터와 같은 투자성 부동산을 분양받을 때는 본인의 구매 목적(최종 사용, 투자, 전매 등)을 명확히 하고, 계약서 및 관련 법규를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 투자 목적의 구매는 일반 소비자 보호 법규의 적용을 받기 어려울 수 있습니다. 법률 적용 여부: 방문판매 등에 관한 법률 등 소비자 보호를 위한 법률은 '소비생활을 위해 재화를 최종적으로 사용하는 사람'을 보호 대상으로 합니다. 투자, 전매 등 사업적 목적으로 부동산을 구매하는 경우에는 이러한 법률이 적용되지 않거나 제한적으로 적용될 수 있으니 주의해야 합니다. 계약 해지 및 취소 요건: 계약을 해지하거나 취소하려면 명확한 법률적 근거(기망, 착오, 법률 위반 등)와 증거가 필요합니다. 단순한 변심이나 시장 상황의 변화만으로는 계약 해지나 취소가 어려울 수 있습니다. 산업집적법 입주 자격: 지식산업센터는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라 입주 가능한 업종이 제한되어 있습니다. 계약 체결 당시에는 입주 자격이 없더라도 입주 시점까지 자격을 갖추면 되는 경우가 많으므로, 이 점을 충분히 이해하고 준비해야 합니다. 잔금 미지급의 책임: 분양 계약 시 약정한 잔금을 기한 내에 지급하지 않으면 계약 위반으로 간주되어 지연손해금을 부담하거나 계약이 해지될 수 있습니다.
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