임대차
원고 A는 피고 B 소유 오피스텔을 임차하였습니다. 임대차 기간 중 피고 B는 오피스텔을 C에게 매도하면서 임대보증금 반환 채무를 C가 인수하기로 특약했습니다. 원고 A는 이 매매 사실을 알았음에도, 새로운 임대인 C에게 보증금을 받을 의사가 없다고 주장하며 임대차 기간 만료 후 피고 B에게 임대보증금 1억 1천만 원의 반환을 청구했습니다. 법원은 주택임대차보호법에 따라 임차주택 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하며, 임차인이 양도 사실을 안 때로부터 상당 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 원래 임대인(피고 B)의 보증금 반환 채무는 소멸한다고 판단하여 원고 A의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2020년 11월 6일 피고 B 소유 오피스텔을 임대보증금 1억 1천만 원에 임차하고 임대차 기간은 2020년 11월 27일부터 2022년 11월 26일까지로 정했습니다. 원고 A는 2020년 11월 6일 확정일자를 받았고, 2020년 12월 4일 전입신고를 마쳐 대항력을 갖추었습니다. 2021년 3월 2일 피고 B는 C에게 이 오피스텔을 1억 원에 매도하면서, 임대차보증금 1억 1천만 원 반환 채무를 C가 인수하는 조건으로 매매 계약을 체결했습니다. 같은 달 4일 C 앞으로 오피스텔 소유권 이전 등기가 완료되었고, 3월 5일 피고 B는 원고 A에게 매매 계약서 사진을 문자메시지로 보내 매매 사실을 알렸습니다. 2021년 6월 10일 피고 B는 원고 A에게 C의 이름과 전화번호를 알려주었고, 원고 A는 2022년 2월 9일 피고 B에게 보일러 고장으로 C에게 연락하려 했으나 연락이 닿지 않아 다른 연락처를 문의하기도 했습니다. 임대차 기간 만료를 약 3개월 앞둔 2022년 8월 19일, 원고 A의 소송대리인은 피고 B에게 내용증명을 보내, 새로운 소유자와 임대차 계약서를 새로 작성한 적이 없고 보증금 반환 채무 면제 의사를 표시한 적이 없으므로 임대차 계약 종료일인 2022년 11월 26일에 피고 B가 임대보증금 1억 1천만 원을 반환할 의무가 있다고 주장했습니다. 피고 B가 보증금 반환을 거부하자 원고 A는 소송을 제기했습니다.
임대차 계약 기간 중 임대인이 변경되고 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계한 경우, 원래 임대인의 임대차보증금 반환 채무가 소멸하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히, 임차인이 새로운 소유자에게 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다는 이의를 제기할 권리 행사 시점과 그 효력이 중요하게 다루어졌습니다.
법원은 원고 A의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고 A가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대주택이 양도되면 새로운 소유자(양수인)가 임대인의 지위를 당연히 승계하며, 이 경우 원래 임대인(양도인)의 임대차보증금 반환 채무는 소멸한다고 보았습니다. 다만 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기할 수 있는데, 원고 A는 2021년 3월 5일경 매매 사실을 문자메시지로 통보받아 알았음에도 상당 기간 내에 이의를 제기하지 않았다고 판단했습니다. 따라서 피고 B의 임대차보증금 반환 채무는 소멸했고, 원고 A는 새로운 소유자 C에게 보증금 반환을 청구해야 한다고 보아 원고 A의 청구를 기각했습니다.
이 사건은 임차주택의 소유자가 변경될 때 임대인의 지위 승계 및 임대보증금 반환 채무의 주체를 다룬 사례입니다.
주택임대차보호법 제3조 제4항: '임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.' 이 법률은 임차인이 주택의 인도(거주)와 주민등록(전입신고)을 마쳐 대항력이라는 권리를 갖춘 경우, 임차주택의 소유권이 다른 사람에게 넘어갈 때(양도될 때) 새로운 소유자(양수인)가 기존 임대인의 모든 권리와 의무를 그대로 이어받는다는 것을 의미합니다. 따라서 임대보증금 반환 의무도 새로운 소유자에게 자동으로 넘어가게 되며, 기존 임대인은 임대차 관계에서 벗어나 보증금 반환 의무를 면하게 됩니다.
대법원 판례의 입장 (대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등): 대법원은 주택임대차보호법 제3조 제4항이 '법률상 당연 승계' 규정이라고 명시했습니다. 즉, 임대주택이 팔리면 새로운 소유자가 임대차계약상의 권리·의무 일체를 승계하고, 임대보증금 반환 채무도 면책적으로(기존 임대인의 책임이 사라지는 방식으로) 인수하게 됩니다. 그 결과 기존 임대인은 임대차 관계에서 벗어나 임차인에 대한 보증금 반환 채무를 더 이상 지지 않게 됩니다.
임차인의 이의 제기 권리 (대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결 등): 다만, 임차인의 보호라는 주택임대차보호법의 취지를 고려하여 예외를 인정합니다. 만약 임차인이 임대인 지위의 승계를 원하지 않는다면, 임차주택이 양도되었다는 사실을 안 때로부터 '상당한 기간 내에' 이의를 제기함으로써 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있습니다. 이때 임차인이 이의를 제기하면 기존 임대인의 임대보증금 반환 채무는 소멸하지 않고 계속 유지됩니다.
이 사건의 적용: 이 사건에서 원고 A는 2021년 3월 5일경 문자메시지로 오피스텔 매매 사실과 임대보증금 채무 인수 특약을 알았습니다. 그 후 새로운 소유자 C에게 연락을 시도하는 등, 사실상 새로운 임대인의 지위 승계를 묵시적으로 인정한 것으로 볼 수 있는 행동을 했습니다. 임대차 계약 종료 시점인 2022년 11월 26일이 다가와서야 보증금 반환 통지를 한 것은 '상당한 기간 내 이의 제기'로 볼 수 없다고 법원은 판단했습니다. 따라서 원래 임대인인 피고 B의 임대보증금 반환 채무는 소멸하고, 원고 A는 새로운 소유자 C에게 보증금 반환을 청구해야 한다고 보아 원고 A의 청구를 기각한 것입니다.
임차한 주택이나 오피스텔의 소유자가 바뀌는 경우, 임차인은 임대보증금을 누구에게 돌려받을 수 있는지 명확히 확인해야 합니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인이 대항력(주택 인도와 전입신고)을 갖추었다면, 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계하므로 임대보증금 반환 의무도 새로운 소유자에게 넘어가는 것이 원칙입니다. 그러나 임차인이 이러한 지위 승계를 원하지 않는다면, 주택 양도 사실을 알게 된 때로부터 '상당한 기간 내에' 기존 임대인에게 이의를 제기해야 합니다. '상당한 기간'에 대한 명확한 기준은 없으므로, 임대인 변경 사실을 알게 된 즉시 본인의 의사를 명확히 표시하는 것이 중요합니다. 이의를 제기하지 않고 상당한 기간이 지나면, 원래 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 없게 되고 새로운 소유자에게 보증금을 받아야 할 책임이 생길 수 있습니다. 새로운 소유자의 정보(이름, 연락처 등)를 미리 확인하고 유사시 소통할 수 있도록 준비해 두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
