아파트 28개 호실 매매 잔금 미지급 관련 분쟁 사건

원고 A 주식회사가 피고 B 주식회사에 아파트 28개 호실을 매도한 후 미지급된 매매대금 6억 5천여만 원과 지연손해금을 청구한 사건입니다. 피고는 매매대금을 감액하기로 합의했다고 주장했으나 법원은 이를 인정하지 않고 원고의 청구를 일부 인용하여 피고에게 잔금과 연체이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 건축공사업 등을 목적으로 하는 회사로 평택시에 아파트 'D'를 신축하여 28개 호실을 피고에게 매도했습니다.
• 피고 B 주식회사: 원고로부터 아파트 28개 호실을 매수한 회사로, 매매대금을 감액하기로 합의했으므로 더 이상 지급할 잔금이 없다고 주장했습니다.

분쟁 상황

원고 A 주식회사는 2018년 9월 5일 평택시 아파트의 소유권보존등기를 마친 후, 2019년 7월 20일 피고 B 주식회사와 28개 호실을 총 3,039,410,100원에 매도하는 계약을 체결했습니다. 이 계약서에는 연체료율 연 12%가 명시되었으나 중도금 및 잔금 지급일은 특별히 정해지지 않았습니다. 피고는 2019년 8월 19일부터 9월 11일까지 총 2,383,129,906원을 원고에게 지급했고, 원고는 2019년 8월 26일과 9월 10일 피고에게 해당 호실의 소유권이전등기를 모두 마쳐주었습니다. 이 과정에서 원고는 피고에게 '분양대금 완납증명서'를 발급하고 전자세금계산서도 발행했습니다. 그러나 원고는 2020년 5월 8일 피고에게 미지급 매매대금 잔금 656,280,194원과 이에 대한 연체이자를 2020년 5월 15일까지 지급하라는 내용증명을 발송했으나, 피고는 이를 수령하고도 잔금을 지급하지 않았습니다. 피고는 이 사건 공급계약서와 달리 매매대금을 2,383,129,906원으로 감액하기로 합의했고, 이를 모두 지급했으므로 추가 잔금 지급 의무가 없다고 주장하며 대립하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건 공급계약서에 명시된 매매대금 외에 원고와 피고 사이에 매매대금을 감액하기로 하는 별도의 합의가 있었는지 여부와, 이에 따른 미지급 매매대금 및 지연손해금의 지급 의무가 발생하는지 여부입니다.

법원의 판단

제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소하고, 피고는 원고에게 656,280,194원 및 이에 대하여 2020년 5월 16일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 항소(지연손해금 기산일 변경 요구)는 기각되었으며, 소송총비용 중 5%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담합니다.

결론

법원은 이 사건 공급계약서에 명시된 매매대금 외에 피고가 주장하는 매매대금 감액 합의가 있었다고 인정할 충분한 증거가 없다고 보아 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 따라서 피고는 원고에게 미지급된 매매대금 잔금 656,280,194원과, 원고의 내용증명 발송 이후 피고가 지급을 지체한 기간에 대한 연 12%의 연체이자를 지급할 의무가 있다고 최종 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 계약의 해석 원칙과 증명책임 분배, 그리고 이행지체로 인한 지연손해금 발생 시기에 대한 법리를 따랐습니다. 민법 제563조(매매의 의의)​: 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사건에서 원고와 피고는 아파트 호실의 매매계약을 체결하였으므로 매매계약의 기본 요건은 충족됩니다. 계약의 해석 원칙: 대법원은 의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것이며, 계약당사자가 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우, 그 서면에 사용된 문구에 구애받지 않고 당사자의 내심적 의사에 관계없이 서면 기재 내용에 의해 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석해야 한다고 판시합니다. 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 합니다. (대법원 2019다237227, 2019다237234 병합 판결 등 참조). 이 사건에서 법원은 이 사건 공급계약서상의 매매대금 합계 3,039,410,100원이 명확하다고 보았고, 피고가 주장하는 감액 합의가 있었다는 특별한 사정을 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 증명책임 분배: 처분문서의 문언과 배치되는 사실을 주장하는 측, 즉 이 사건에서는 매매대금 감액 합의를 주장하는 피고에게 그 특별한 사정에 대한 증명책임이 있습니다. 피고는 매매대금 감액 합의를 뒷받침할 객관적인 증거를 제시하지 못하여 법원에서 주장을 받아들이지 않았습니다. 민법 제387조(이행기와 이행지체)​: 채무이행의 기한이 정해지지 않은 경우 채무자는 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 있습니다. 이 사건에서는 매매대금 지급일이 계약서에 명확히 정해지지 않았으므로, 원고가 잔금 지급을 요청하는 내용증명을 피고가 수령한 후 그 지급 기한 다음 날인 2020년 5월 16일부터 지연손해금(연체이자)이 발생한다고 판단했습니다.

참고 사항

계약서상의 내용이 가장 중요합니다. 구두 합의나 추가적인 대금 감액 합의 등은 반드시 서면으로 명확히 작성하고 모든 당사자가 동의해야 합니다. 중요한 합의 내용을 처분문서(계약서 등)의 문언과 다르게 주장하는 경우, 그 주장을 하는 당사자가 이를 증명할 책임이 있습니다. '완납증명서'는 실제 대금 지급 여부와 상관없이 세금 등 다른 목적으로 발행될 수 있으므로, 해당 증명서만으로 실제 대금이 완납되었거나 대금 감액 합의가 있었다고 단정하기는 어렵습니다. 매매대금 지급일이 명확히 정해지지 않은 경우, 매도인이 잔금 지급을 요청하는 내용증명 등을 발송하고 그 기한이 지난 다음 날부터 지연손해금(연체이자)이 발생할 수 있으니 유의해야 합니다.