손해배상
원고들은 피고로부터 오피스텔을 분양받았는데, 건물에 대한 소유권보존등기 및 대지권 등기 과정에서 당초 예상보다 대지지분이 약 4.5% 감소하자 피고를 상대로 손해배상을 청구했습니다. 원고들은 건축물의 분양에 관한 법률상 중요 설계변경에 해당하므로 수분양자 전원의 동의를 받아야 한다고 주장했습니다. 그러나 1심 법원과 항소심 법원은 대지지분 배분 기준이 계약서에 명시된 '전용면적'임을 강조하며, 원고들의 주장을 받아들이지 않고 손해배상 청구를 기각했습니다.
원고들은 피고로부터 오피스텔을 분양받았습니다. 이 오피스텔 건물은 오피스텔 동, 오피스 동, 근린생활시설 동 등 여러 용도의 건물들로 구성되어 하나의 토지 위에 건축되었습니다. 분양 과정에서 대지지분에 대한 안내가 있었으나, 소유권보존등기와 대지권 등기 완료 후 실제 대지지분이 최초 약정 대비 약 4.5% 감소한 것으로 나타났습니다. 이에 원고들은 피고가 계약상 의무를 위반하고 건축물의 분양에 관한 법률(건축물분양법) 제7조 제1항 및 동법 시행령 제10조 제2호에서 규정한 '대지지분이 2%를 초과하여 감소하는 경우'에 해당하는 중대한 설계변경을 수분양자들의 동의 없이 진행했다고 주장하며 손해배상을 청구했습니다.
오피스텔 분양 시 약정한 대지지분이 실제보다 감소한 경우, 수분양자들이 분양사업자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있는지, 그리고 건축물의 분양에 관한 법률상 중요 설계변경에 해당하는지 여부입니다. 특히, 대지지분 배분 기준을 계약서의 '전용면적'으로 엄격하게 해석해야 하는지가 쟁점이 되었습니다.
원고들의 항소를 모두 기각하고, 항소 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이는 1심 법원의 손해배상 청구 기각 판결이 옳다고 본 것입니다.
법원은 오피스텔 분양계약에서 대지지분 배분 기준은 계약서에 명시된 '전용면적'을 기준으로 객관적이고 엄격하게 해석해야 하며, 계약서에 '연면적'을 기준으로 배분한다는 기재가 없는 한 '전용면적' 기준이 타당하다고 보았습니다. 따라서 대지지분 감소가 있더라도 계약서에 따른 배분 방식에 문제가 없으므로, 피고가 손해배상 책임이 없다고 판단했습니다. 건축물분양법상 설계변경 동의 의무 또한 인정되지 않았습니다.
민사소송법 제420조: 이 사건 항소심이 1심 판결의 이유를 인용(그대로 받아들임)하는 근거가 된 법률입니다. 법원은 1심 판결 내용을 대부분 유지하되 일부 내용을 수정하여 판단을 내렸습니다. 건축물의 분양에 관한 법률 제7조 제1항: 분양사업자가 분양한 건축물에 대해 사용승인 전에 분양받은 자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경(대통령령으로 정하는 설계변경)을 하려는 경우, 분양받은 자 전원의 동의를 받아야 한다고 규정합니다. 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제10조 제2호: '대통령령으로 정하는 설계변경' 중 하나로 '지적확정측량에 따라 대지지분이 2%를 초과하여 감소하는 변경'을 명시하고 있습니다. 판례의 법리: 본 사건에서는 분양계약서상 대지지분 조항을 해석할 때, 이 사건 건물처럼 여러 용도의 건물이 하나의 토지 위에 있을 경우, 수분양자들 간 이해관계가 대립할 수 있으므로 관련 법령을 기초로 객관적·획일적으로 엄격하게 해석해야 한다고 보았습니다. 계약서에 '전용면적'을 기준으로 대지지분을 배분한다는 취지의 기재가 있다면, '연면적'을 기준으로 한다는 기재가 없는 한 '전용면적' 기준에 따른 배분이 타당하다는 법리가 적용되었습니다. 따라서 대지지분 감소가 '건축물분양법'상 동의를 요하는 중대한 설계변경에 해당한다는 원고들의 주장은 받아들여지지 않았습니다.
분양 계약 시 대지지분 배분 방식, 특히 '전용면적' 기준인지 '연면적' 기준인지 등 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다. 오피스텔과 같이 다양한 용도의 건물이 한 필지 위에 있는 경우 대지지분 산정 방식이 복잡할 수 있으므로, 관련 조항을 면밀히 이해하는 것이 중요합니다. 건물 전체 면적(연면적)과 개별 세대 전용면적 간의 관계가 대지지분 산정에 영향을 미칠 수 있음을 인지해야 합니다. 본 사건에서는 전용면적을 기준으로 한 대지지분 배분이 적법하다고 보았습니다. 대지지분 감소가 발생했을 때 건축물분양법상 중대한 설계변경(2% 초과 감소)에 해당하는지 여부를 확인하고, 해당한다면 분양사업자에게 동의 절차를 거쳤는지 문의해야 합니다. 다만, 본 사건에서는 계약서 해석에 따라 법 적용이 배제되었습니다. 분양 당시 광고나 설명이 실제 계약서 내용과 일치하는지 항상 대조하여 확인해야 합니다.
