오염된 땅 판매 계약상 숨겨진 비용 분쟁 사건

주식회사 A는 인천도시공사로부터 공동주택용지를 매입했으나, 토지조성 과정에서 다량의 오염토양과 폐기물이 발견되었습니다. 계약서상의 '비용부담 조항'이 매도인의 책임을 면제하는 불공정한 약관으로 무효인지 여부가 쟁점이 되었고, 법원은 해당 조항이 약관규제법 및 국가계약법에 위반하여 무효이거나, 최소한 매도인의 과실이 있는 경우까지 책임을 면하는 것으로 해석할 수 없다고 판단하여 피고에게 총 30억 원이 넘는 손해배상 책임을 인정했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 공동주택용지를 매입한 회사
• 인천도시공사: 공동주택용지를 판매한 공기업

분쟁 상황

주식회사 A는 공동주택 건설을 위해 인천도시공사로부터 토지를 매수하여 공사를 진행하던 중, 땅속 깊이 묻혀있던 다량의 폐기물과 오염토양을 발견했습니다. 인천도시공사는 계약서에 포함된 '비용부담 조항'을 근거로 폐기물 및 오염토양 처리 비용에 대한 책임을 회피하려 했습니다. 그러나 주식회사 A는 해당 조항이 불공정하다고 주장하며, 매도인인 인천도시공사의 하자담보책임 또는 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구했습니다. 인천도시공사는 사전 환경성 검토 등에서 문제가 없었다고 주장했으나, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 특히 인천도시공사가 과거에 폐기물 및 오염토양 처리비용의 80%를 부담하겠다고 회신한 사실도 확인되었습니다.

핵심 쟁점

매도인인 인천도시공사가 제공한 토지에 매립된 폐기물 및 오염토양 처리 비용을 매수인이 부담한다는 계약 조항이 약관규제법 및 국가계약법에 따라 무효인지 여부와 피고의 손해배상 책임 범위.

법원의 판단

법원은 인천도시공사가 주식회사 A에게 총 3,042,842,844원의 손해배상금을 지급해야 하며, 이 중 19,864,732원에 대해서는 2019년 6월 21일부터 2022년 11월 3일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 원고와 피고의 나머지 항소는 모두 기각되었습니다.

결론

이번 판결은 공기업이 토지를 매각할 때 제공하는 계약 조항이라 할지라도, 고객에게 부당하게 불리하거나 매도인의 과실로 인한 책임을 부당하게 면제하는 조항은 약관규제법 및 국가계약법에 따라 무효가 될 수 있음을 분명히 보여주었습니다. 매수인의 권익을 보호하고 매도인의 책임 있는 자세를 강조한 사례입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 민법 제570조 및 제584조 (하자담보책임과 면책 특약)​: 물건을 판매하는 계약에서 매도인은 하자에 대한 책임을 져야 하지만, 특약으로 그 책임을 면할 수도 있습니다. 그러나 매도인이 하자가 있음을 알면서도 이를 알리지 않은 경우(악의)에는 면책 특약은 효력이 없습니다. 본 사건에서는 매도인의 '과실'에 초점이 맞춰졌습니다.
2. 민법 제390조 (채무불이행으로 인한 손해배상)​: 계약 내용대로 이행하지 않아 손해가 발생한 경우, 그 손해를 배상해야 하는 책임입니다.
3. 약관의 규제에 관한 법률 (약관규제법) 제6조 제1항 및 제7조 (불공정 약관의 무효)​: 계약서 내용이 약관에 해당하고, 그 약관이 고객에게 부당하게 불리하거나 사업자의 담보책임을 부당하게 배제 또는 제한하는 내용이라면 해당 약관 조항은 무효가 됩니다.
4. 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 (국가계약법) 제5조 및 동법 시행령 제4조 (공공계약의 공정성)​: 국가나 지방공기업 등 공공기관과의 계약에서 계약상대방의 정당한 이익을 부당하게 제한하는 특약은 효력이 없습니다.

법원은 인천도시공사의 '비용부담 조항'이 약관규제법 및 국가계약법에 따라 무효라고 판단했습니다. 특히 매도인에게 과실이 있는 경우까지 책임을 면제하려는 조항은 무효이며, 계약 해석상으로도 그러한 의도로 볼 수 없다고 보았습니다.

참고 사항

비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 토지 매입 전 철저한 조사: 특히 개발 예정지나 대규모 토지를 매입할 때는 지하 매설물이나 토양 오염 가능성을 염두에 두고 전문 기관을 통한 정밀 환경 조사를 반드시 실시해야 합니다.
2. 계약서 조항 면밀 검토: 비용 부담, 하자 담보 책임 등 매도인과 매수인의 의무와 권리를 규정한 조항을 계약 체결 전 충분히 이해하고, 불리하거나 모호한 내용은 반드시 수정을 요구하거나 명확히 해두어야 합니다.
3. 공공기관과의 계약: 공공기관과의 계약이라 할지라도, 약관규제법이나 국가계약법 등 공공계약의 공정성을 확보하기 위한 법률의 적용을 받을 수 있으므로, 불공정한 조항에 대해서는 이의를 제기할 수 있습니다.
4. 입증 자료 확보: 토양 오염이나 폐기물 발견 시, 관련 사진, 영상, 조사 보고서, 처리 비용 영수증 등 모든 입증 자료를 철저히 보관해야 합니다. 또한 매도인과의 과거 대화 내용이나 합의 내용(예: 처리 비용 분담 약속 등)도 중요하며 증거가 될 수 있습니다.