의약외품 제조용 오피스텔, 급배기시설 미설치로 인한 분양대금 반환 판결

원고 A는 의약외품 제조시설 용도로 오피스텔 호실을 분양받았으나, 분양 광고 및 설명서에 명시된 '호실별 급배기시설'이 실제로는 설치되지 않아 계약 목적을 달성할 수 없게 되었습니다. 이에 원고는 분양 계약 해제를 주장하며 기지급한 매매대금과 위약금 반환을 청구했습니다. 법원은 피고 주식회사 C이 실질적인 매도인 지위에 있다고 판단하고, 분양 광고의 내용이 계약에 편입된 것으로 보아 급배기시설 미설치가 계약 해제 사유에 해당한다고 인정했습니다. 최종적으로 피고 주식회사 C은 원고에게 기지급 매매대금과 위약금을 합한 256,975,600원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 의약외품 제조시설 용도로 오피스텔 호실을 분양받은 매수인
• 피고 주식회사 B: 최초 분양계약서상 매도인으로 기재되었으나, 신탁계약 종료 후 매도인 지위가 피고 C로 이전되어 본 사건에서는 매도인 지위가 부정됨
• 피고(반소원고) 주식회사 C: 오피스텔 건물의 분양과 입주 전반에 주도적으로 관여한 실질적인 매도인으로, 원고에게 매매대금 및 위약금을 반환할 의무가 인정됨

분쟁 상황

원고 A는 의약외품 제조시설로 사용하기 위해 이 사건 오피스텔 호실을 분양받았습니다. 분양 당시 피고 측에서 제공한 카달로그 및 설명서에는 '호실별 급배기시설'이 설치된다고 명시되어 있었습니다. 그러나 실제로는 급배기시설이 설치되지 않았고, 의약외품 제조시설에는 약사법 등 관련 규정에 따라 공기정화시설 설치가 필수적이므로 원고는 이 호실을 예정한 용도로 사용할 수 없게 되었습니다. 원고는 이에 대해 피고들에게 설치를 요구했으나 거부당했고, 결국 피고들의 귀책사유로 인해 계약 해제를 통보하고 매매대금 및 위약금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

피고 주식회사 B와 피고 주식회사 C 중 누가 이 사건 공급계약의 최종 매도인 지위에 해당하는지, 분양 광고에 명시된 '호실별 급배기시설' 설치가 분양 계약의 내용에 포함되는지 여부, 급배기시설 미설치가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 계약 내용과 현저한 차이가 있는지 여부, 그리고 계약 해제에 따른 원상회복 및 위약금 청구가 정당한지 여부가 주요 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

항소심 법원은 제1심판결 중 피고(반소원고) 주식회사 C에 대한 원고 A의 패소 부분을 취소하고, 피고(반소원고) 주식회사 C이 원고 A에게 256,975,600원 및 이에 대하여 2020년 1월 23일부터 2021년 4월 15일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A의 피고 주식회사 B에 대한 항소와 피고(반소원고) 주식회사 C에 대한 나머지 항소, 그리고 피고(반소원고) 주식회사 C의 반소는 모두 기각되었습니다.

결론

결론적으로 법원은 분양 광고의 내용을 계약의 일부로 인정하고, 필수적인 급배기시설 미설치로 인해 원고의 계약 목적 달성이 불가능하다고 판단하여, 실질적 매도인인 주식회사 C에게 분양대금 반환과 위약금 지급 의무가 있음을 최종적으로 확정했습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리들이 중요하게 적용되었습니다.

1. 민사소송법 제420조: 제1심판결의 이유를 그대로 인용할 때 적용되는 조항입니다.
2. 민법 제109조 제1항 (착오로 인한 의사표시) 및 제110조 제1항 (기망으로 인한 의사표시)​: 원고는 피고들이 급배기시설 설치를 약속했으나 설치되지 않아 계약이 착오 또는 기망에 의해 체결되었다고 주장했으나, 법원은 계약 해제 사유가 인정되어 별도로 판단하지 않았습니다.
3. 민법 제398조 제2항 및 제4항 (손해배상액의 예정 및 감액)​: 계약 위반 시 손해배상액을 미리 정해두는 위약금은 특별한 사정이 없으면 손해배상액 예정으로 추정됩니다. 이 금액이 부당하게 과다할 경우 법원이 감액할 수 있으나, 본 사건에서는 계약금의 10%에 해당하는 위약금이 과다하지 않다고 판단되어 감액되지 않았습니다.
4. 민법 제547조 제1항 (해제권의 불가분성)​: 계약 당사자가 여러 명인 경우, 계약 해제는 모든 당사자로부터 또는 모든 당사자에게 이루어져야 효력이 발생한다는 원칙입니다. 본 사건에서는 피고 B와 C가 공동 매도인 지위에 있었으므로, 원고의 해제 의사표시가 나중에 송달된 날짜인 2020년 1월 22일에 효력이 발생한다고 보았습니다.
5. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제28조의4 제4항: 산업단지 내 공장 등을 분양할 때 거짓이나 과장된 사실을 알리거나 기만적인 방법으로 입주자를 모집해서는 안 된다는 의무를 규정합니다. 원고는 피고들의 분양 행위가 이 법률을 위반한 불법행위에도 해당한다고 주장했으나, 법원은 계약 해제 사유가 인정되어 별도로 판단하지 않았습니다.
6. 의약품 등의 제조업 및 수입자의 시설기준령 제3조 제1항: 의약외품 제조시설에는 공기조화장치 등 필요한 시설을 갖추어야 함을 규정합니다. 본 사건에서 원고가 분양받은 호실에 급배기시설이 없어 의약외품 제조시설로 사용할 수 없게 되어 계약 목적을 달성할 수 없게 된 중요한 근거가 되었습니다.
7. 분양 광고 내용의 계약 편입 법리: 선분양·후시공 방식의 집합건물 분양 계약에서, 분양 계약서에 구체적인 내용이 기재되어 있지 않더라도, 분양 광고의 내용, 모델하우스 조건 또는 분양 회사의 설명 중 구체적인 거래 조건에 해당하는 사항은 사회통념상 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 계약 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보는 것이 타당하다는 법리입니다. 본 사건에서 피고들이 제공한 카달로그와 설명서에 명시된 '호실별 급배기시설' 설치가 이 사건 공급계약의 내용에 편입되었다고 판단한 근거가 되었습니다.

참고 사항

유사한 상황에 처했을 때,

1. 계약 전 상세 내용 확인: 분양 광고나 모델하우스 설명만 믿지 말고, 계약서에 명시되지 않은 중요한 내용은 반드시 특약사항으로 포함하거나, 서면으로 확인받아야 합니다. 특히 특정 용도로 사용할 경우, 그 용도에 필요한 필수 시설이 갖추어지는지 법적 요건과 함께 꼼꼼히 확인해야 합니다.
2. 광고 내용의 증거 확보: 분양 광고물, 설명서, 카달로그, 상담 녹취록 등 분양 과정에서 제공된 모든 자료를 보관하여 계약 내용에 포함될 수 있는 증거로 활용해야 합니다.
3. 계약 목적 명확화: 만약 특정 목적(예: 의약외품 제조시설)으로 부동산을 분양받는 경우, 계약 체결 시 매도인에게 그 목적을 명확히 고지하고, 해당 목적 달성을 위한 필수 요건이 충족되는지 계약서에 명시하는 것이 중요합니다.
4. 계약 해제 절차 준수: 계약을 해제하려는 경우, 상대방에게 해제 의사를 명확히 통보하고, 내용증명 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 진행해야 합니다. 특히 여러 당사자가 얽혀 있을 경우, 해제권 행사 시 모든 당사자에게 통보하여 법률적 효력을 발생시켜야 합니다.