재건축 사업 비동의자 토지 매도 및 대금 지급 분쟁

A구역 주택재건축정비사업조합은 재건축 사업에 동의하지 않은 토지 및 건축물 소유자들을 상대로 매도청구 소송을 제기했습니다. 재건축 조합은 토지 소유자들에게 조합 설립 동의 여부를 묻는 최고서를 발송했으나, 일부 소유자들은 최고서를 받지 못했거나 수령 거부했습니다. 이에 조합은 매도청구권을 행사하는 소송을 제기했고, 법원은 미동의자들에게 시가로 부동산을 매도하고 인도할 것을 명령했습니다. 특히 최고서를 뒤늦게 수령한 피고들에 대해서도 최고서가 첨부된 준비서면 송달을 통해 최고 요건이 충족되었다고 판단하여 매매계약 성립을 인정했습니다. 한편, 매도청구를 받은 일부 피고들이 제기한 반소(매매대금 지급 청구)는 소송 인지를 붙이지 않아 각하되었고, 재건축 사업이 지연되었다며 제기한 환매청구는 법률상 인정되지 않거나 행사 기간을 넘겼다는 이유로 기각되었습니다.

관련 당사자

• A구역 주택재건축정비사업조합: 서울 서초구 G 일대에서 주택재건축정비사업을 추진하는 사업 주체입니다.
• B 및 B의 인수참가인 주식회사 신한은행: 재건축 구역 내 토지 및 건축물 소유자 B와 그의 부동산을 신탁받아 소유권을 이전받은 은행입니다.
• L, M, M의 인수참가인 N, 서울특별시 콘크리트공업협동조합, O, C, H, D, P, K, Q, R, S, I, U, F: A구역 재건축 조합 설립에 동의하지 않아 조합으로부터 토지 및 건축물 매도 청구를 받은 소유자들입니다. 이 중 C, H, I는 반소로 매매대금 지급을 청구했습니다.

분쟁 상황

서울특별시 서초구 A구역의 주택재건축정비사업조합이 설립인가를 받고 사업을 추진했습니다. 그러나 정비구역 내 토지 및 건축물 소유자들 중 일부는 조합 설립에 동의하지 않았습니다. 이에 조합은 구 도시 및 주거환경정비법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 이들에게 재건축 참여 여부를 회답할 것을 촉구(최고)했습니다. 일부 소유자들은 최고서를 제대로 받지 못하거나 수취 거부했으며, 2개월 이내에 회답하지 않았습니다. 조합은 최고서 수령일로부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사하는 소송을 제기했고, 소유자들은 이에 대항하여 매매대금 산정의 부당함, 환매청구권 행사 등을 주장하며 법적 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

재건축조합의 매도청구권 행사 시 최고서 송달 및 효력 발생 시점, 매매계약 성립일 및 시가 산정 기준, 승계인의 매도인 지위 승계 여부, 그리고 매도청구권을 행사받은 소유자들의 환매청구권 인정 여부 및 반소 제기 시 인지 보정 의무 준수 여부입니다.

법원의 판단

1. 피고 C, H, I가 제기한 반소(매매대금 지급 청구)는 소송 인지를 붙이지 않아 각하되었습니다.
2. 원고(조합)와 피고들 쌍방의 항소는 대부분 기각되었습니다.
3. 일부 피고들(서울특별시 콘크리트공업협동조합, H, P, K, U)에 대해서는 제1심 판결을 변경하여, 이들이 조합으로부터 특정 매매대금을 지급받음과 동시에 권리제한 등기가 없는 상태로 해당 부동산의 소유권이전등기 절차를 이행하고 부동산을 인도하도록 명령했습니다.
4. 피고 B의 인수참가인 주식회사 신한은행, C, D, F에 대한 예비적 청구(최고서 송달일이 다른 경우)에 따라, 이들은 조합으로부터 특정 예비적 매매대금을 지급받음과 동시에 권리제한 등기가 없는 상태로 해당 부동산의 소유권이전등기 절차를 이행하고 부동산을 인도하도록 명령했습니다.
5. 본소 및 반소에 대한 소송비용은 각 패소한 당사자들이 부담하도록 했습니다.
6. 부동산 인도 부분은 가집행할 수 있도록 했습니다.

결론

재건축 사업의 원활한 추진을 위해 조합이 비동의자에게 행사하는 매도청구권은 적법하게 행사되었다고 판단되었습니다. 법원은 최고 절차의 적법성을 넓게 인정하고, 매매계약 성립 시점의 시가를 기준으로 매매대금을 산정했습니다. 반면, 비동의자들이 제기한 환매청구권은 도시정비법상 인정되지 않거나 행사 요건을 갖추지 못했다고 보아 기각되었으며, 반소 제기 시 소송 인지 납부의 중요성도 확인되었습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건은 주로 '구 도시 및 주거환경정비법'(이하 '구 도시정비법') 제39조와 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(이하 '집합건물법') 제48조의 적용을 받습니다.

1. 반소 인지 보정 의무 (민사소송법 제254조 제1항, 제2항, 민사소송 등 인지법 제4조 제2항)​

• 법원은 소송을 제기하는 자에게 법률에 따른 인지(소송 비용)를 붙이도록 요구합니다.
• 만약 인지가 부족하여 보정 명령을 받았음에도 정해진 기간 내에 보정하지 않으면 소송이 부적법한 것으로 보아 각하될 수 있습니다.
• 본 사건에서 피고들이 제기한 반소는 인지를 붙이지 않았고, 보정 명령에도 불응하여 각하되었습니다.
• 비록 원고가 상환이행 판결(즉, 피고가 부동산을 이전하면 원고가 돈을 지급한다는 식의 판결)을 구했다 하더라도, 피고의 반소가 본소와 그 목적이 완전히 동일하다고 볼 수 없으므로 인지 면제 대상이 아니라고 법원은 판단했습니다.

2. 재건축 매도청구권 (구 도시정비법 제39조, 집합건물법 제48조)​

• 최고의 의미와 효력: 재건축조합이 설립되면, 조합에 동의하지 않은 토지 등 소유자에게 재건축 참여 여부를 2개월 이내에 회답해 달라고 서면으로 촉구해야 합니다 (집합건물법 제48조 제1항). 이 '최고'는 동의하지 않은 소유자에게 숙려 기간을 주어 보호하려는 취지이므로, 소유자가 재건축 참여 여부를 결정할 수 있는 실질적인 기회를 제공받았다고 평가될 때 적법한 효력을 가집니다.
• 본 사건에서 일부 피고들이 최고서를 수취 거절했음에도, 우편물 발신인이 조합임을 알았고 내용이 재건축 참여 여부에 대한 것임을 충분히 인지했다고 판단하여 최고 효력을 인정했습니다.
• 또한, 소송 과정에서 최고서가 첨부된 준비서면을 송달받아 실질적으로 최고 내용을 알게 된 경우에도 적법한 최고가 있었다고 보았습니다.
• '지체 없이' 최고 요건: 조합 설립인가 후 '지체 없이' 최고를 해야 하지만, 이는 재건축 사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에 이루어져야 한다는 의미입니다. 반드시 인가 직후에만 한정되지 않으며, 소송 진행의 효율성이나 당사자들의 법적 불안정 해소 등의 사정을 고려합니다.
• 매도청구권의 행사 및 매매계약 성립 (집합건물법 제48조 제4항)​: 최고를 받은 날로부터 2개월 내에 회답하지 않으면 재건축에 참여하지 않겠다는 의사를 표시한 것으로 간주되며, 조합은 이후 2개월 이내에 해당 소유자의 부동산을 시가로 매도해 달라고 청구할 수 있습니다. 이 매도청구 의사표시가 소유자에게 도달하면 곧바로 시가에 의한 매매계약이 성립됩니다.
• 승계인의 지위: 매도청구권 행사로 매매계약이 성립된 이후, 해당 부동산의 소유권을 다른 사람(승계인)이 취득하더라도, 이 승계인은 별도의 최고나 매도청구 없이 원래 소유자(매도인)의 지위를 그대로 승계하는 것으로 봅니다.
• '시가'의 의미: 매도청구권 행사 당시의 객관적인 부동산 거래가격으로, 단순히 노후된 상태의 가격이 아니라 재건축 사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 의미합니다. 다만, 사업 완료 시점의 개발이익이 아닌, 매매계약 성립 시점 현재의 개발이익만을 반영합니다.
• 감정 결과의 존중: 부동산 시가 감정 결과는 감정 방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 법원은 이를 존중합니다.

3. 환매청구권의 제한 (구 도시정비법 제39조, 집합건물법 제48조 제6항)​

• 구 도시정비법 제39조는 집합건물법 제48조 중 매도청구권에 관한 규정(제1항~제5항)만을 준용한다고 보는 것이 법원의 입장입니다. 즉, 재건축 사업이 지연될 경우 매도인에게 부동산을 다시 살 권리(환매청구권)를 부여하는 집합건물법 제48조 제6항, 제7항은 도시정비법에 따른 재건축 사업에는 원칙적으로 적용되지 않습니다.
• 이는 도시정비사업의 신속한 추진과 공익적 목적 달성을 위한 것입니다. 만약 환매청구권이 인정된다면 사업 지연을 유발하고 투기적 목적으로 악용될 가능성이 있기 때문입니다.
• 설령 환매청구권이 인정된다 하더라도, 매도청구에 의해 매매계약을 체결하고 매매대금을 지급받은 자만이 이를 행사할 수 있으며, 재건축 결의일로부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 않은 경우, 그 2년이 만료된 날로부터 6개월 이내에 행사해야 하는 엄격한 요건과 기간 제한이 있습니다. 본 사건의 피고들은 이 요건을 충족하지 못했습니다.

4. 동시이행 관계: 매도청구에 의한 매매계약에서 조합(매수인)의 매매대금 지급 의무와 토지 등 소유자(매도인)의 권리제한등기(근저당권, 임차권 등) 없는 소유권이전등기 및 부동산 인도 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다. 즉, 한쪽이 의무를 이행할 때까지 다른 쪽은 자신의 의무 이행을 거절할 수 있습니다.

참고 사항

1. 재건축 조합의 통지 수령 시 주의: 재건축 조합으로부터 조합 설립 동의 여부나 매도청구에 대한 최고서 등을 받았다면, 반드시 정해진 기간 내에 응답해야 합니다. 무응답이나 수취 거부는 재건축에 불참하겠다는 의사로 간주되어 매도청구의 대상이 될 수 있습니다.
2. 매도청구권 행사 시점 및 시가: 매도청구권이 행사되면 그 의사표시가 상대방에게 도달한 날 시가에 의한 매매계약이 성립합니다. 이때의 '시가'는 단순히 건물이 철거될 상태의 가격이 아니라, 재건축 사업이 진행될 것을 전제로 한 개발이익이 포함된 가격을 의미합니다.
3. 최고의 적법성: 최고서에 재건축결의 내용이 구체적으로 명시되어 서면으로 송달되면 유효한 최고로 인정될 수 있습니다. 만약 소송 과정에서 관련 서류를 통해 최고서 내용을 알게 되었다면, 그것도 최고 요건을 충족하는 것으로 볼 수 있습니다.
4. 권리제한등기 처리: 부동산에 근저당권이나 임차권 등 권리제한등기가 있다면, 매매대금에서 해당 채권최고액이나 임대차보증금 등을 공제한 금액을 지급받게 됩니다. 매도인은 권리제한등기를 말소한 상태로 소유권을 이전해야 할 의무가 있습니다.
5. 환매청구권: 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축 사업에서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 환매청구권 규정이 직접적으로 준용되지 않거나, 그 행사 요건(예: 매매대금 수령, 정해진 기간 내 행사)이 매우 엄격하므로, 실제로 행사하기 어렵습니다.