지역주택조합 가입 후 확정분담금 약정 무효에 따른 분담금 반환 판결

원고 A가 피고 B지역주택조합에 가입하면서 ‘안심보장약정’과 ‘확정분담금약정’이 포함된 확약서를 교부받고 9천9백6십만 원의 분담금을 납부했습니다. 하지만 조합이 추가분담금 납입을 의결하자, 원고는 피고들이 기망했거나 계약이 무효라고 주장하며 납부한 분담금의 반환을 청구했습니다. 법원은 피고들의 기망행위는 인정하지 않았으나, 확정분담금약정이 총유물의 처분행위로서 총회 결의 없이 체결되어 무효임을 인정하고, 이로 인해 전체 가입계약이 무효가 되었다고 판단하여 피고 B지역주택조합에게 원고가 납부한 분담금 9천9백6십만 원을 반환하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 부산 사하구 일대 아파트 분양을 기대하며 B지역주택조합에 가입하고 분담금을 납부한 조합원.
• 피고 B지역주택조합: 부산 사하구 D 일대에 아파트를 신축하여 조합원들에게 분양하는 사업을 시행하는 단체.
• 피고 주식회사 C: B지역주택조합과 이 사건 사업 진행에 관한 업무대행계약을 체결한 업무대행사.

분쟁 상황

원고 A는 지역주택조합에 가입하면서 사업이 지연되거나 무산될 경우 분담금 전액을 돌려받고, 추가 분담금 없이 확정된 분담금만 내는 조건으로 확약서를 받았습니다. 하지만 사업이 장기간 지연되고 금리가 인상되는 등 상황이 변하면서, 조합은 추가 분담금을 의결하게 되었습니다. 이에 원고는 애초에 약속받았던 조건(안심보장, 확정분담금)이 지켜지지 않는 상황에 이르자, 조합이 자신을 속여 계약하게 만들었거나, 약속 조건이 무효이므로 계약 자체가 무효임을 주장하며 납부했던 분담금을 돌려받으려 했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 가입 시 교부된 확약서의 '안심보장약정' 및 '확정분담금약정'이 사원총회 결의 없이 체결되어 무효인지 여부 피고 지역주택조합과 업무대행사가 원고를 기망하여 불법행위 손해배상책임을 져야 하는지 여부 위 약정들의 무효가 지역주택조합 가입계약 전체의 효력에 영향을 미치는지 여부 계약 무효에 따른 부당이득 반환의 범위 및 이자, 지연손해금의 기산점.

법원의 판단

법원은 원고의 피고들에 대한 주위적 청구(불법행위 손해배상)는 기각했습니다. 피고 B지역주택조합은 원고에게 9천9백6십만 원 및 이에 대한 2023년 10월 4일부터 2024년 6월 20일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 이자 또는 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 예비적 청구와 피고 C에 대한 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고 B지역주택조합 사이에 생긴 부분의 1/20은 원고가, 나머지는 피고 B지역주택조합이 부담하고, 원고와 피고 C 사이에 생긴 부분은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

재판부는 안심보장약정과 확정분담금약정이 비법인사단의 총유물 처분행위에 해당함에도 사원총회의 결의를 거쳤다는 증거가 없으므로 무효라고 판단했습니다. 그러나 피고 조합이 약정이 무효임을 알면서 원고를 기망했다는 고의는 인정하기 어렵다며 불법행위 손해배상 청구는 기각했습니다. 다만, 확정분담금약정은 분담금이라는 중요한 의무에 관한 내용이므로 이 약정이 무효인 경우 가입계약 전체가 경제적, 사실적으로 일체로서 하나의 계약과 같은 관계에 있어 전체가 무효가 된다고 보았습니다. 반면 안심보장약정은 가입계약 체결에 중요한 부분이 아니라고 판단했습니다. 따라서 확정분담금약정의 무효로 인한 가입계약 전체의 무효를 이유로 피고 B지역주택조합은 원고에게 납부받은 분담금 9천9백6십만 원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 원고가 소를 제기한 시점부터 피고 조합은 악의의 수익자로 간주되어 이자 및 지연손해금도 지급해야 한다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

민법 제275조, 제276조 제1항 (총유물의 관리 및 처분)​ 비법인사단(지역주택조합과 같은 단체)의 총유물(조합의 재산이나 채권 등)을 관리하거나 처분할 때에는 정관이나 규약에 정해진 바에 따르거나, 사원총회의 결의를 거쳐야 합니다. 만약 이러한 절차를 거치지 않고 총유물을 처분하는 행위는 무효가 됩니다. 이 판례에서는 조합의 '안심보장약정'과 '확정분담금약정'이 조합의 채권을 포기하거나 분담금 반환 의무를 부담하게 하는 것으로 보아 총유물의 처분행위에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 총회 결의 없이 체결된 이 약정들은 무효가 되었습니다.

민법 제137조 (법률행위의 일부무효)​ 법률행위의 일부가 무효인 경우, 원칙적으로 그 법률행위 전체가 무효가 됩니다. 다만, 무효인 부분이 없었더라도 당사자들이 나머지 부분만으로도 법률행위를 했을 것이라고 인정될 때는 그 나머지 부분은 유효하게 됩니다. 이 판례에서는 '확정분담금약정'이 가입계약의 중요한 부분에 해당한다고 보았으므로, 이 약정이 무효로 판단되자 가입계약 전체도 무효가 된다고 보았습니다. 그러나 '안심보장약정'은 가입계약에 중요한 부분이 아니라고 판단하여 이 약정의 무효만으로 가입계약 전체가 무효가 되는 것은 아니라고 보았습니다.

민법 제748조, 제749조 제2항 (부당이득 반환의 범위)​ 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻은 자는 이를 반환해야 합니다. 이때 이득을 얻은 자가 선의(자신의 이득 보유가 법률상 원인 없음을 알지 못함)였다면 받은 이익이 현존하는 한도 내에서만 반환 의무가 있습니다. 하지만 소송을 제기받아 패소한 경우에는 그 소가 제기된 때(소장 부본이 송달된 때)부터 악의의 수익자로 간주되어 받은 이익에 이자를 붙여 반환할 의무가 발생합니다. 이 판례에서는 피고 조합이 가입계약의 무효로 인해 납부받은 분담금을 법률상 원인 없이 보유하게 되었으므로 부당이득을 반환해야 하며, 소장 부본이 송달된 2023년 10월 4일부터 악의의 수익자로 간주되어 이자 및 지연손해금을 추가로 지급해야 한다고 보았습니다.

민법 제387조, 제397조 (이행지체와 손해배상)​ 이행기가 정해지지 않은 채무의 경우, 채무자는 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 있습니다. 금전채무의 불이행에 대해서는 법정이율에 따른 지연손해금을 지급해야 합니다. 이 판례에서는 부당이득 반환 채무가 이행기가 정해지지 않은 채무이므로, 소장 부본이 송달된 다음 날부터 법정이율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다.

참고 사항

지역주택조합 가입 시에는 '확정분담금'이나 '원금 보장'과 같은 문구가 포함된 약정을 받더라도 법적 효력을 면밀히 확인해야 합니다. 특히, 조합의 재산권이나 조합원의 의무에 중대한 영향을 미치는 약정은 조합원 총회의 결의를 거쳐야 유효할 수 있습니다. 만약 총회 결의 없이 체결된 약정이라면 추후 무효가 될 가능성이 있습니다. 지역주택조합 사업은 특성상 장기간 진행되고 사업계획이 변경되거나 추가 비용이 발생할 수 있는 위험이 큽니다. 따라서 예상치 못한 상황 변화로 인해 추가 분담금이 발생할 수 있음을 항상 염두에 두어야 합니다. 계약 체결 전에는 가입계약서와 확약서, 조합 규약 등을 꼼꼼히 검토하여 사업 변경 가능성, 동호수 변경 가능성, 분담금 변동 가능성 등을 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 만약 가입계약의 중요한 부분이 무효로 판단된다면, 납부했던 분담금을 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다. 이때 소송을 제기한 시점부터는 악의의 수익자로 간주되어 이자를 받을 수 있으므로, 권리 침해가 발생했다고 판단되면 신속하게 법적 조치를 취하는 것을 고려할 수 있습니다.