기타 민사사건
원고 A 주식회사는 피고 유한회사 D와 두 개의 건축물에 대한 분양대행 계약을 체결하였습니다. 원고는 분양대행 업무를 수행하여 일부 호실의 분양을 성사시켰으나, 피고가 약정된 분양대행수수료 중 일부를 미지급하였습니다. 이에 원고는 피고의 수수료 미지급을 채무불이행으로 보고 계약을 해지하였으며, 미지급 수수료와 더불어 계약 조항에 따른 손해배상금을 청구하였습니다. 피고는 청구된 손해배상금이 과다하며 계약 자체가 불공정하다고 주장하며 책임을 부인했습니다. 법원은 피고의 미지급 분양대행수수료 지급 의무와 채무불이행으로 인한 계약 해지의 적법성을 인정했습니다. 그러나 계약서에 명시된 손해배상 예정액이 부당하게 과다하다고 판단하여 건축 규모 축소, 이미 지급된 수수료 액수, 피고의 경제적 상황 등을 고려해 예정액의 50%를 감액하여 최종 손해배상액을 결정했습니다.
원고 A 주식회사는 피고 유한회사 D와 두 개의 건축물(H, J)에 대한 분양대행 계약을 체결했습니다. 원고는 계약에 따라 분양대행 업무를 수행하여 H 8개 호실 및 J 9개 호실의 분양을 성사시켰으나, 피고가 약정된 총 분양대행수수료 478,307,500원(부가가치세 포함) 중 420,409,000원만을 지급하고 나머지 57,898,500원을 미지급했습니다. 이에 원고는 피고의 수수료 미지급을 채무불이행으로 보고 2022년 8월 24일 내용증명을 통해 분양대행 계약을 해지했습니다. 원고는 미지급 수수료와 더불어 계약 조항에 따라 피고의 귀책사유로 계약이 해지되었으므로, 전체 분양수수료의 반액인 818,150,612원을 손해배상금으로 청구했습니다. 피고는 원고가 주장하는 손해배상금 액수가 잘못된 건축물 현황(지상 8층이 아닌 5층으로 축소됨)을 근거로 산정되어 과다하고, 계약 자체가 불공정하며, 사실상 원고와 동업관계였거나 오히려 원고에게 계약 해지의 귀책사유가 있다고 주장하며 책임을 부인했습니다.
피고가 원고에게 미지급된 분양대행수수료를 지급할 의무가 있는지, 피고의 채무불이행으로 인한 계약 해지가 적법한지, 계약 해지에 따른 손해배상금 청구가 타당한지 그리고 계약에 명시된 손해배상 예정액이 부당하게 과다하여 감액할 필요가 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고가 원고에게 466,973,806원 및 이에 대하여 2022년 9월 11일부터 2023년 10월 18일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고와 피고가 각각 1/2씩 부담하도록 했습니다.
법원은 피고가 원고에게 미지급된 분양대행수수료와 피고의 귀책사유로 인한 계약 해지에 따른 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만 계약서에 명시된 손해배상 예정액이 부당하게 과다하다고 보아 이를 50% 감액하여 최종 배상액을 결정했습니다.
민법 제398조 제2항 (손해배상 예정액의 감액): "손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다." 이 사건에서 원고와 피고는 피고의 귀책사유로 계약이 해지될 경우 '전체 분양수수료의 반액'을 손해배상금으로 지급하기로 약정했습니다. 이는 민법상 손해배상 예정으로 보았으며, 법원은 이 예정액이 부당하게 과다한지 여부를 판단하기 위해 계약자의 경제적 지위, 계약의 목적, 손해배상액 예정의 경위, 건축 규모 축소로 인한 전체 분양금액 감소, 원고가 이미 상당한 수수료를 지급받은 점, 피고의 어려운 회사 사정 등을 종합적으로 고려했습니다. 결과적으로 법원은 계약서상의 예정액 818,150,612원이 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 보아 50%를 감액한 409,075,306원을 손해배상액으로 인정했습니다. 이는 손해배상 예정액이 실제 손해에 비해 지나치게 많아 경제적 약자에게 부당한 압박을 가할 경우 법원이 직권으로 개입하여 조절할 수 있다는 민법 원칙이 적용된 사례입니다. 계약 해지 및 채무불이행 책임: 계약 당사자 일방이 정당한 이유 없이 계약상의 의무(예: 수수료 지급)를 이행하지 않으면, 상대방은 계약을 해지하고 그로 인해 발생한 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고의 분양대행수수료 미지급이 채무불이행으로 인정되어 계약 해지의 원인이 되었고, 피고는 이에 대한 손해배상 책임을 지게 되었습니다.
계약서의 중요성: 분양대행 계약 등 업무 위탁 계약을 체결할 때는 분양대행수수료 지급 조건, 채무불이행 시 계약 해지 사유, 해지 시 손해배상액 산정 방식 등을 명확하고 구체적으로 정해야 합니다. 손해배상 예정액의 합리성: 계약서에 손해배상 예정액을 정할 경우, 실제 발생할 수 있는 손해액을 고려하여 합리적인 수준으로 설정하는 것이 중요합니다. 과도하게 높게 설정하면 법원에서 감액될 수 있습니다. 상황 변경에 따른 계약 조정: 건축 규모 변경 등 계약의 중요한 전제가 변경되는 상황이 발생하면, 그에 맞춰 계약 내용을 재협상하거나 추가 약정을 하는 것이 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다. 채무불이행 증거 확보: 상대방의 채무불이행(예: 수수료 미지급)이 발생할 경우, 내용증명 발송 등 서면을 통해 명확히 통보하고 관련 증거를 확보하는 것이 좋습니다. 동업 관계 주장 시 유의점: 단순한 업무 협력을 넘어 실질적인 동업 관계를 주장하려면, 투자 분담, 손익 공유, 경영 참여 등 동업의 실체를 증명할 수 있는 객관적인 자료가 필요합니다.
