임대차
원고인 상가 임차인이 코로나19로 인한 경영 악화와 매출 감소를 이유로 임대인에게 임대료 감액을 요청하고 기존 보증금이 소멸하며 월세가 200만 원이 되었음을 확인해달라는 소송을 제기했습니다.
그러나 법원은 경제사정 변동으로 인해 기존 임대료 약정이 현저히 부당해졌다는 증거가 부족하다며 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2010년부터 부산 남구의 한 상가에서 프랜차이즈 피자 음식점인 'G점'을 운영해왔습니다.
2019년 5월 9일, 원고는 피고 B와 해당 상가에 대해 보증금 5,000만 원, 차임은 2018년 11월 1일부터 2022년 10월 31일까지 월 300만 원, 이후 단계적으로 인상되는 내용으로 임대차 계약을 다시 체결했습니다.
그러나 2020년 10월경 코로나19로 인한 경영 악화와 매출 감소를 겪게 되자, 원고는 피고에게 2020년 10월분부터 차임 지급이 어려우니 이를 보증금에서 감액해달라는 내용증명 우편을 보냈고, 실제로 2020년 10월분부터 차임을 지급하지 않았습니다.
피고는 여러 차례 원고에게 차임 지급을 독촉하는 내용증명을 보냈습니다.
이에 원고의 대리인은 2022년 1월 21일 피고에게 상가건물 임대차보호법 제11조에 근거하여 차임감액청구권을 행사하며, 2022년 1월부터는 이 사건 임대차계약의 보증금이 존재하지 않고 차임은 월 200만 원으로 조정되어야 한다고 주장했습니다.
피고가 이를 받아들이지 않자, 원고는 법원에 이와 같은 내용을 확인해달라는 소송을 제기했습니다.
코로나19 팬데믹으로 인한 경제 상황의 변화가 상가 임대차 계약의 약정 차임을 '정의와 형평에 어긋나 현저히 부당하게' 만들었는지, 그리하여 임차인이 상가건물 임대차보호법에 따른 차임감액청구권을 행사할 수 있는 요건을 충족하는지 여부입니다.
원고의 청구를 모두 기각하고, 소송에 들어간 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 원고가 제출한 증거만으로는 코로나19로 인해 경제사정 변동이 있었음을 넘어, 그로 인해 이 사건 임대차 계약의 차임으로 당사자들을 구속하는 것이 '정의와 형평에 어긋나 현저히 부당하게' 되었다는 점을 인정하기 부족하다고 판단했습니다.
따라서 상가건물 임대차보호법상의 차임 증감 청구권이 인정되는 요건을 충족하지 못한다고 보아 원고의 임대료 감액 및 보증금 소멸 확인 청구를 기각했습니다.
상가건물 임대차보호법 제11조 (차임 등 증감청구권): 이 조항은 임대물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이나 보증금이 상당하지 아니하게 된 경우, 당사자는 장래의 차임 또는 보증금의 증감을 청구할 수 있다고 규정합니다.
이 법률은 임대차 계약의 존속 중에 발생하는 경제 상황의 변화에 따라 임대료를 현실에 맞게 조정할 수 있도록 하는 취지입니다.
다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하는 제한이 있습니다.
본 판례에서 보듯이 단순히 경제 상황이 안 좋아졌다는 것만으로는 부족하며, 기존 임대료가 '정의와 형평에 어긋나 현저히 부당'하게 되었다는 점이 입증되어야 합니다.
차임 증감청구권 인정의 법리 (대법원 판례): 대법원 판례(대법원 2004. 1. 15. 선고 2001다12638 판결, 대법원 2010. 10. 14. 선고 2010다50113 판결 등 참조)에 따르면, 차임 증감청구권은 임대물에 대한 공과부담의 증감 또는 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 '정의와 형평에 어긋나 현저히 부당'한 경우에 비로소 인정됩니다.
이는 임대차 계약의 본질적 내용인 차임에 대한 당사자의 합의를 존중하되, 예외적으로 예측 불가능한 중대한 사정 변경이 발생했을 때만 그 변경을 허용하는 엄격한 기준을 적용하는 것으로 해석됩니다.
차임 감액 청구의 엄격한 조건: 단순히 경제 상황이 나빠지거나 개인적인 매출 감소가 있었다고 해서 상가 임대료 감액이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
법원은 임대료 감액을 위해서는 경제 사정의 변동으로 인해 기존 약정 차임이 '정의와 형평에 어긋나 현저히 부당'해졌는지를 중요하게 판단합니다.
이는 임대인과 임차인 모두에게 예측할 수 없었던 중대한 불균형이 발생했음을 구체적인 증거로 입증해야 함을 의미합니다.
예를 들어, 해당 지역 전체의 상권이 급격히 침체되었거나 업종 자체가 존폐 위기에 처하는 등 임차인 개인의 매출 감소를 넘어선 객관적이고 중대한 사정 변경이 필요할 수 있습니다.
구체적 증거의 중요성: 차임 감액을 주장하는 임차인은 경제사정 변동과 그로 인해 기존 차임이 현저히 부당해졌음을 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 충분히 준비해야 합니다.
매출 감소 내역, 동종 업계 전반의 어려움, 주변 상가의 임대료 변동 추이, 정부의 방역 조치 등으로 인한 영업 제한 등의 자료가 포함될 수 있습니다.
본 사례에서는 이러한 입증이 부족하다고 판단되어 청구가 기각되었습니다.
사전 협상 및 기록 유지: 소송 전에 임대인과 원만한 합의를 위한 적극적인 협상 노력을 기울이는 것이 중요합니다.
내용증명 발송 등 공식적인 절차를 통해 협상 시도 기록을 남기고, 필요하다면 중재나 조정 제도를 활용하는 것도 좋은 방법입니다.
협상을 통해 해결점을 찾지 못하더라도, 협상 노력 자체가 향후 법적 분쟁 시 유리한 요소로 작용할 수 있습니다.
