치과 의원 임대차 보증금 반환 및 원상회복 범위 분쟁 사건

원고들은 피고 소유의 건물 일부를 임차하여 치과 의원을 운영하던 중 계약을 종료하고 병원을 이전했습니다. 피고는 임대차보증금 중 일부만 반환하며 미지급 월세와 원상회복 비용 및 손해배상금을 공제해야 한다고 주장했습니다. 이에 원고들은 원상회복 의무를 이행했으며 남은 보증금과 지연손해금을 지급받아야 한다고 소송을 제기했습니다. 법원은 임대차 계약이 원고들의 병원 이전 및 철거 완료 시점에 종료되었으며 원고들이 원상회복 의무를 통상적인 방법으로 이행했다고 판단하여 피고에게 남은 임대차보증금과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 피고 소유 건물에서 'E치과의원'을 운영했던 임차인들
• 피고 C: 원고들에게 건물을 임대한 소유주

분쟁 상황

원고들은 2005년부터 피고 소유 건물에 치과 의원을 임차하여 운영하다가 2021년 다른 곳으로 병원을 이전하기로 했습니다. 임대차 계약서에는 계약 종료 시 임차인이 자신의 비용으로 원상복구하고 임대인에게 명도하며, 이를 이행하지 않을 경우 임대인이 임의로 원상복구하고 비용을 보증금에서 공제할 수 있다는 조항이 있었습니다. 원고들이 병원 이전 후 철거 공사를 마친 2021년 11월 19일 피고에게 임차 부분을 인도했지만, 피고는 1억 8,000만 원의 임대차보증금 중 1억 3,000만 원만 반환하고 나머지에 대해서는 원고들의 미지급 월세와 원상회복 비용(이 사건 건물의 2층과 같은 상태로 복구 요구), 원상회복 지체에 따른 손해배상금 등을 공제해야 한다고 주장하며 반환을 거부했습니다. 원고들은 피고의 주장을 받아들일 수 없다며 남은 임대차보증금 51,124,383원과 지연손해금의 반환을 요구하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약의 정확한 종료 시점이 언제인지, 임차인인 원고들이 임대차 계약상 약정된 원상회복 의무를 이행했는지, 그리고 임대인이 주장하는 미지급 월세, 원상회복 비용 및 원상회복 지연 손해배상금을 임대차보증금에서 공제할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

피고는 원고들에게 51,124,383원과 이에 대하여 2021년 12월 28일부터 2022년 2월 3일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 위 지급 명령은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 원고들과 피고가 카카오톡 메시지를 통해 임대차 계약의 자동연장을 중단하고 원고들의 병원 이전 및 철거 완료 시점인 2021년 11월 19일에 계약이 종료된 것으로 보았습니다. 또한 원고들이 임차 당시의 용도에 따라 사회통념상 통상적인 방법으로 임차 부분을 사용 및 수익한 후 해당 용도에 지장이 없는 상태로 복구하여 반환함으로써 원상회복 의무를 이행했다고 판단했습니다. 이에 따라 피고가 반환한 임대차보증금 중 일부는 지연손해금에 먼저 충당되고 나머지는 원금에 충당되어 계산된 잔여 보증금과 이에 대한 지연손해금을 원고들에게 지급하라고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서는 임차인의 '원상회복의무'에 대한 민법 규정이 주요하게 다루어졌습니다.

• 민법 제654조(준용규정) 및 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)​: 임차인은 임대차 목적물을 반환할 때 원상회복 의무를 부담하며, 이는 임차 당시의 상태로 복구하는 것을 의미합니다. 하지만 이 판례에서 법원은 이 원상회복 의무의 내용을 '임차인이 임대차 목적물을 그 용도에 따라 사회통념에 따른 통상적인 방법으로 사용 및 수익한 후 임차 당시를 기준으로 임대차 목적물을 그 용도로 사용하는 데 지장이 없는 상태로 복구하여 반환하는 것'으로 해석했습니다. 이는 임차 당시의 현황 그대로 복구하는 것이 현실적으로 불가능하며, 통상적인 사용으로 인한 가치 훼손은 이미 차임 등에 반영되어 있다는 점을 고려한 판단입니다. 따라서 임대인이 특별한 사정 없이 임차 당시보다 더 높은 수준의 원상회복(예: 건물의 특정 층 상태로의 복구)을 요구하는 것은 일반적으로 받아들여지지 않을 수 있습니다. 본 사건의 원고들은 치과 의원이라는 용도에 맞게 임차 부분을 사용한 후 철거 공사를 통해 해당 용도로 사용하는 데 지장이 없는 상태로 반환했으므로, 원상회복 의무를 이행한 것으로 인정되었습니다.

참고 사항

임대차 계약 종료 시 분쟁을 피하기 위해서는 다음 사항들을 명확히 해두는 것이 좋습니다.

1. 임대차 계약 종료 시점 명확화: 구두나 메시지를 통한 합의도 유효할 수 있으나, 계약 종료일을 서면으로 명확히 합의하고 기록해두는 것이 분쟁 예방에 가장 중요합니다.
2. 원상회복 범위 구체화: 임차 당시와 다르게 내부를 개조하거나 시설을 추가한 경우, 원상회복의 범위를 계약서에 구체적으로 명시해야 합니다. '원상복구' 문구만으로는 자연적인 마모나 통상적인 사용에 따른 변화까지 임차인이 복구해야 하는 것은 아니라는 법원의 해석이 있으므로, 임대인과 임차인이 서로 다른 기준을 제시할 수 있습니다. 가능하다면 임대차 시작 전 건물의 상태를 사진이나 영상으로 남겨두고, 원상회복의 기준을 '최초 임대 당시의 상태' 또는 '다음 임차인이 바로 사용할 수 있는 상태' 등으로 명확히 정하는 것이 좋습니다.
3. 내용증명 등 증거 확보: 임대차 종료 및 원상회복 관련 의사소통은 내용증명 우편이나 증거로 남을 수 있는 메시지 등으로 진행하여 추후 분쟁 발생 시 증거자료로 활용할 수 있도록 해야 합니다.
4. 보증금 공제 항목 확인: 임대인이 보증금에서 월세나 관리비, 원상회복 비용 등을 공제하려 할 경우, 그 공제 내역이 정당한지 면밀히 확인해야 합니다. 특히, 지연손해금 발생 시에는 변제금액이 원금보다 지연손해금에 먼저 충당될 수 있다는 점을 인지해야 합니다.