상가 임대차 종료 후 임대보증금 반환 다툼

상가 임대차 계약이 기간 만료로 종료된 후 임대인이 임차인에게 임대보증금 5천만 원을 반환해야 하는지 여부와 반환해야 한다면 그 금액이 얼마인지가 쟁점이 된 사건입니다. 임대인은 임차보증금에서 미납된 차임 관리비 전기요금 누수 공사비 원상복구 비용 등을 공제해야 한다고 주장했습니다. 1심 법원은 임대인의 주장을 일부 받아들여 보증금에서 일부를 공제한 금액을 반환하라고 판결했고 임대인이 이에 불복하여 항소했습니다. 항소심 법원은 임대인의 주장 중 누수 공사비와 관련하여 임차인의 책임 범위를 다시 계산하고 원상복구 비용 청구는 기각하며 최종적으로 임대인이 임차인에게 상가를 인도받음과 동시에 37,347,463원을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 임차인 A: 상가 임대차 계약의 임차인으로 임대차 종료 후 임대보증금 반환을 청구한 측입니다.
• 임대인 B: 상가 건물주로 임차인 A와 임대차 계약을 맺었으며 임대보증금에서 미납된 비용 등을 공제해야 한다고 주장한 측입니다.

분쟁 상황

임차인 A는 임대인 B와 상가 임대차 계약을 맺고 영업을 해왔습니다. 계약 기간 만료를 앞두고 임대인 B가 차임 증액을 요구했으나 임차인 A가 이에 동의하지 않아 계약은 2022년 8월 15일 기간 만료로 종료되었습니다. 임차인 A는 임대인 B에게 상가를 인도하고 임대보증금 5,000만 원의 반환을 요구했으나 임대인 B는 미납 차임 전기요금 관리비 누수 공사비 원상복구 비용 등을 공제해야 한다고 주장하면서 보증금 반환을 거부하거나 금액을 다투게 되어 소송이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

상가 임대차 계약 종료 후 임대보증금 반환 시 임대인이 임차인에게서 공제할 수 있는 미납 차임 관리비 전기요금 시설 원상복구 비용 누수 발생에 따른 손해배상 책임의 범위 등 공제 항목의 적정성 및 최종 반환 금액 산정

법원의 판단

항소심 법원은 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었으므로 임대인 B는 임차인 A에게 임대보증금 5,000만 원을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만 그 보증금에서 임차인 A가 미납한 차임 및 차임 상당 부당이득금 11,354,839원 미납 전기요금 및 관리비 256,850원 그리고 임차인 A의 시공 미흡으로 인한 누수 방지 공사비 중 60%에 해당하는 1,040,848원을 공제해야 한다고 보았습니다. 최종적으로 임대인 B는 임차인 A로부터 상가를 인도받음과 동시에 37,347,463원(= 50,000,000원 - 12,652,537원)을 지급하라고 판결했습니다. 원상복구 공사비는 임차인 A가 의무를 위반했다고 보기 어렵다며 기각되었습니다.

결론

상가 임대차 계약 종료 시 임대보증금 반환 문제는 임대인과 임차인이 서로에게 청구할 수 있는 채권과 채무를 정확히 산정하여 최종 반환 금액을 결정해야 합니다. 특히 시설물 하자와 관련된 손해배상 책임은 하자의 원인과 기여도에 따라 책임 비율이 달라질 수 있으며 원상복구 의무는 임차인의 노력과 임대인의 협조 여부 등 구체적인 사정에 따라 판단될 수 있습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 주로 적용된 법리는 다음과 같습니다.

1. 임대차보증금의 성격: 임대차보증금은 임대차 계약 종료 후 목적물을 인도할 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무(차임 관리비 원상복구 비용 손해배상금 등)를 담보하는 성격을 가집니다. 따라서 임대인은 임차인의 채무가 있는 경우 이를 보증금에서 공제하고 남은 금액을 반환할 수 있습니다.
2. 동시이행의 항변권: 민법 제536조에 따르면 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 임대차 계약에서 임차인의 목적물 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 서로 대가 관계에 있는 동시이행 관계에 있습니다.
3. 손해배상 책임의 제한: 시설물 하자의 원인이 임차인의 귀책 사유뿐만 아니라 건물의 노후화 등 임대인의 책임 있는 사유가 복합적으로 작용했을 경우 법원은 각 원인의 기여도에 따라 임차인의 손해배상 책임을 적절히 제한할 수 있습니다. 이 사건에서는 누수의 원인이 임차인의 시공 미흡과 건물 자체의 구조적 하자가 복합된 것으로 보아 임차인의 책임 비율이 60%로 제한되었습니다.
4. 민사소송법 제420조 (불이익 변경 금지의 원칙)​: 항소심은 항소인에게 불이익하게 제1심 판결을 변경할 수 없습니다. 이 사건에서 피고(임대인)만 항소했으므로 1심 판결보다 피고에게 더 불리한 판결을 할 수 없다는 원칙이 적용되었습니다. 이에 따라 임대인 B가 새로운 임차인에게 이미 상가를 임대했음에도 상가 인도와 보증금 반환이 동시이행 관계라는 1심 판결의 구조를 변경할 수 없었습니다.

참고 사항

1. 임대차 계약 만료 전이라면 계약 조건 변경(예: 차임 증액) 요구 시 임대인과 임차인 모두 충분한 협의를 통해 계약 갱신 또는 종료 여부를 명확히 하는 것이 좋습니다.
2. 상가 임대차 종료 시 임차인은 계약서에 명시된 원상복구 의무를 성실히 이행해야 합니다. 원상복구 범위와 시기에 대해 임대인과 사전에 충분히 소통하고 서면으로 합의해 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
3. 임대인과 임차인은 시설물의 고장이나 하자가 발생했을 때 그 원인이 임차인의 사용 부주의인지 또는 건물 자체의 노후화나 구조적 문제인지 명확히 파악하고 관련 증거(사진 전문가 진단 등)를 확보하는 것이 중요합니다.
4. 임대차보증금에서 공제될 수 있는 미납 차임 관리비 전기요금 등은 임대차 계약 기간 동안 발생한 미납액에 한정되며 임차인의 귀책 사유로 발생한 손해에 대해서만 공제가 가능합니다. 각 비용에 대한 정확한 증빙 자료를 보관해야 합니다.
5. 임차인이 임대차 목적물을 임대인에게 인도하는 의무와 임대인이 임차보증금을 반환하는 의무는 특별한 사정이 없는 한 '동시이행' 관계에 있습니다. 즉 한쪽의 이행이 없으면 다른 쪽도 자신의 의무를 이행하지 않을 수 있습니다.