손해배상
원고 A와 B는 피고 주식회사 C와 상가 공급 확약 및 분양 계약을 체결했습니다. 원고들은 피고가 약정한 임대수익 보장 약정을 이행하지 않고 이행 거절 의사를 표시했다고 주장하며 계약 해제에 따른 계약금 반환 또는 손해배상을 청구했습니다. 그러나 법원은 피고의 이행 거절 의사가 명확하지 않고 계약 해제 통보가 적법하게 이루어지지 않았으며 원고들의 잔금 미납이 불가피한 선택이었다고 볼 수 없다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.
원고들은 주식회사 C와 상가 분양 계약을 맺는 과정에서 주식회사 C가 특정 임대수익을 보장하겠다는 약속, 즉 '임대수익 보장 약정'을 했다고 주장했습니다. 그러나 피고 측 담당 직원의 언행을 통해 이 약정을 이행하지 않거나 이행하기 어렵다는 태도를 보였다고 원고들은 판단했습니다. 이에 원고들은 피고가 약속을 어겼으므로 잔금 지급을 거부하고 이미 지급한 계약금 84,006,000원을 돌려달라며 계약 해제를 주장했습니다. 반면 피고는 약정 위반이나 이행 거절 의사를 명확히 표시한 바 없으며 원고들의 계약 해제 통보도 적법하지 않다고 주장하며 계약금 반환을 거부했습니다. 이로 인해 양측은 계약금 반환 및 손해배상 문제를 두고 법적 분쟁을 시작하게 되었습니다.
주식회사 C가 원고들에게 확정 임대수익을 보장하기로 한 약정을 위반하고 이행 거절 의사를 명확히 표시했는지 여부가 주요 쟁점입니다. 또한 원고들이 적법하게 계약 해제 의사를 표시하여 계약금 반환을 청구할 수 있는지, 그리고 피고의 채무불이행 또는 불법행위로 인해 원고들이 계약금을 몰취당하는 손해를 입었는지 여부도 이 사건의 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 원고들의 항소와 이 법원에서 추가한 주위적 청구(계약해제로 인한 원상회복청구) 및 예비적 청구(손해배상청구)를 모두 기각했습니다. 원고들의 주장이 받아들여지지 않아 항소 제기 이후의 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
원고들은 피고가 임대수익 보장 약정을 위반하고 이행 거절 의사를 표시했다고 주장하며 계약 해제에 따른 계약금 84,006,000원의 반환 또는 손해배상을 청구했습니다. 그러나 법원은 피고의 이행 거절 의사 및 원고들의 해제 의사 표시가 불분명하고 원고들의 잔금 미납이 불가피한 선택으로 인정되지 않는다고 보아 원고들의 청구를 전부 기각했습니다. 결과적으로 원고들은 계약금을 돌려받지 못하게 되었습니다.
본 사건에서는 계약의 해제와 손해배상에 관한 민법 조항들이 주로 적용되었습니다. 민법 제544조(이행지체와 해제)는 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 때 상대방이 일정한 기간을 정하여 이행을 요구하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다. 원고들은 피고의 임대수익 보장 약정 불이행 및 이행 거절을 근거로 계약 해제를 주장했지만 법원은 피고의 이행 거절 의사가 명확하다고 보지 않았습니다. 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)는 계약이 해제되면 각 당사자가 상대방에게 원상회복 의무를 지며 금전의 경우 받은 날부터 이자를 가산하여 돌려주어야 한다고 규정합니다. 원고들은 계약 해제를 전제로 계약금 84,006,000원 반환을 요구했으나 계약 해제 자체가 인정되지 않아 원상회복 의무도 발생하지 않았습니다. 또한 피고 담당 직원의 언행을 둘러싼 대리권 유무의 문제도 중요하게 다뤄졌습니다. 중요한 의사표시는 법적인 권한을 가진 자에게 직접 하거나 그 대리권을 확인해야 합니다. 민법 제390조(채무불이행으로 인한 손해배상)는 채무자가 채무를 이행하지 않아 손해가 발생하면 채권자가 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 원고들은 피고의 채무불이행으로 계약금을 몰취당했다고 주장하며 손해배상을 청구했으나 법원은 피고의 이행 거절이나 채무불이행이 인정되지 않았고 계약금 몰취와의 상당인과관계도 인정할 수 없다고 판단하여 손해배상 청구를 기각했습니다.
계약 시 중요한 약정 사항은 반드시 계약서에 명확하게 명시해야 합니다. 구두 약속만으로는 나중에 입증하기 어렵기 때문에 임대수익 보장과 같은 내용은 특약사항으로 구체적인 내용, 기간, 위반 시 책임 등을 상세히 기재하는 것이 좋습니다. 중요한 의사 표시를 할 때는 상대방 담당 직원이 회사를 대표하거나 대리할 권한이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 단순히 의사를 전달하는 역할인지 법적으로 회사를 구속할 수 있는 대리인인지 명확히 해두는 것이 안전합니다. 계약을 해제하려는 의사표시는 분명하고 확정적으로 해야 하며, 애매모호한 표현이나 특정 직원에 대한 구두 통보만으로는 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 내용증명 우편과 같이 증거를 남길 수 있는 방법으로 상대방에게 명확하게 전달하고 해제의 상대방이 누구인지도 정확히 지정해야 합니다. 상대방의 채무불이행이 확실하다고 판단되기 전까지는 자신의 의무(예: 잔금 지급)를 함부로 불이행하지 않는 것이 좋습니다. 자신의 의무를 이행하지 않은 채 상대방의 책임을 주장하면 오히려 자신의 계약 위반으로 간주될 위험이 있으며 이행 거절의 정당성은 매우 엄격하게 판단됩니다. 상가 분양 계약은 주택 계약보다 법률 관계가 복잡한 경우가 많습니다. 공급 확약과 분양 계약의 당사자가 다르거나 임대수익 보장 약정과 분양 계약이 별개의 약정으로 취급될 수 있으므로 각 계약의 당사자와 내용, 효력을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
