기타 부동산 · 행정
농업회사법인이 경매로 낙찰받은 불법 전용된 농지에 대해 농지취득자격증명 발급을 신청했지만, 행정청이 불법 형질변경 및 건축물 존재를 이유로 반려한 처분에 대해 법원이 농지법상 농지로 인정하고 농업경영계획의 실현 가능성이 있다고 보아 반려 처분을 취소한 사례입니다.
농업회사법인 주식회사 A는 경매를 통해 부산 강서구의 한 토지 241㎡를 107,968,000원에 낙찰받았습니다. 이 토지는 공부상 지목이 '전'이었지만, 실제로는 농지법상 적법한 허가 없이 콘크리트가 타설되고 그 위에 2층 규모의 휴게소 및 사무실 등의 불법 건축물(168㎡)이 지어져 농업 외 다른 용도로 사용되고 있었습니다. 원고는 이 토지를 농업경영 목적으로 취득하기 위해 해당 지역 동장에게 농지취득자격증명 발급을 신청하면서, 향후 불법 건축물을 철거하고 토지를 원상복구하겠다는 내용의 농업경영계획서와 원상복구확약서를 제출했습니다. 그러나 동장은 해당 토지가 농지법을 위반하여 불법으로 형질변경되었고 불법 건축물이 있어 원상복구가 필요한 상태라는 이유로 신청을 반려했습니다. 이에 원고는 반려 처분이 위법하다며 소송을 제기했습니다.
불법으로 형질변경되어 건축물이 있는 토지를 농지법상 '농지'로 볼 수 있는지 여부 및 이 경우 농지취득자격증명 발급 요건인 농업경영계획의 '실현가능성'을 어떻게 판단해야 하는지입니다.
법원은 피고가 2021년 7월 12일 원고에 대하여 한 농지취득자격증명신청 반려처분을 취소했습니다. 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
원고의 농지취득자격증명 신청 반려 처분은 위법하므로 취소되었고, 원고는 해당 토지의 소유권을 취득할 수 있게 되었습니다.
농지법 제8조 제1항 (농지취득자격증명): 농지를 취득하려는 사람은 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 이 조항은 농지 소유의 원칙인 '경자유전'(농지를 경작하는 사람만 농지를 소유해야 한다는 원칙)을 실현하기 위한 중요한 절차입니다. 농지법 제2조 제1호 가목 전단 ('농지'의 정의): 법적 지목(전, 답, 과수원 등)에 관계없이 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 '농지'로 정의합니다. 이 사건에서는 비록 토지가 불법으로 형질변경되어 건물이 들어서 있었지만, 농지전용허가 등의 적법한 절차를 거치지 않았으므로 그 상태는 일시적인 것으로 보아 여전히 농지법상 '농지'에 해당한다고 판단되었습니다. 즉, 불법적인 용도 변경은 농지로서의 법적 성격을 바꾸지 않는다는 원칙입니다. 농지법 시행령 제7조 제2항 및 농지법 시행규칙 제7조 제3항 (농업경영계획의 실현가능성): 농지취득자격증명 발급 시 제출하는 농업경영계획서는 신청인의 농업경영능력 등을 참작하여 실현 가능하다고 인정되어야 합니다. 특히 시행규칙에서는 '현재 농지로 이용되지 아니하는 농지의 경우 농지의 복구가능성 등 취득대상 토지의 상태'를 종합적으로 고려하도록 명시하고 있습니다. 이 사건에서 법원은 원고가 불법 건축물을 철거하고 토지를 농지로 원상복구하겠다는 계획이 구체적이고 실현 가능성이 있다고 판단했습니다. 특히, 해당 건축물에 법정지상권이 성립하지 않을 가능성이 높다고 보아, 원고가 건물 소유자와의 협의나 소송을 통해 원상복구를 진행할 수 있을 것으로 보았습니다. 이는 불법 전용된 농지라도 복구 의지와 계획이 있다면 취득을 허용하여 농지의 효율적 이용 및 관리를 도모해야 한다는 취지로 해석될 수 있습니다.
경매 등으로 농지를 취득하려는 경우, 현재 농지로 사용되지 않거나 불법 전용된 상태라도 공부상 지목이 농지(전, 답, 과수원 등)라면 농지취득자격증명 발급 대상이 될 수 있습니다. 불법 전용된 농지라도 원상복구 계획이 구체적이고 실현 가능성이 있다면 농지취득자격증명을 받을 수 있습니다. 이때, 불법 건축물의 철거 가능성이나 토지 사용권원 등의 법적 검토가 중요합니다. 단순히 불법 건축물이 있다는 이유만으로 농지취득자격증명 발급을 거부하는 것은 위법할 수 있습니다. 농지법은 농지의 복구 가능성을 중요하게 봅니다. 농업법인이나 개인이 농지를 취득할 때는 '경자유전'의 원칙에 따라 실제 농업경영 의지와 능력이 있는지 여부가 중요하게 심사됩니다. 농업경영계획서를 실현 가능하도록 상세하게 작성해야 합니다. 농지취득자격증명 발급을 받은 후에도 농업경영계획대로 이행되지 않을 경우 행정기관으로부터 시정명령 등의 조치를 받을 수 있으므로, 실제 영농 의지가 없는 상태에서 농지를 취득하는 것은 바람직하지 않습니다.
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