아파트 부정 당첨된 계약의 무효 확인 및 소유권 말소 요청 사건

아파트 시행사가 부정한 방법으로 분양된 아파트 계약을 취소하고 소유권 및 근저당권 등기를 말소하려 했으나, 법원은 시행사에게 채권자대위권을 행사할 수 있는 구체적인 '보전할 채권'이 없다고 판단하여 소송을 각하했습니다. 위탁자인 시행사가 수탁자인 신탁회사를 대위하여 주택법상 계약 취소 권한을 행사하려 했지만, 신탁법과 신탁계약의 본질상 그러한 권리가 인정되지 않아 본안 심리 없이 소송이 종료되었습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: 이 사건 아파트 사업을 시행한 시행사 (위탁자)
• 피고 B, C, D, E, F, G, H (이 사건 수분양자 피고들): 주택법을 위반하여 위장전입 등 부정한 방법으로 아파트를 분양받은 사람들
• 피고 I, J, K, L, M, N, O, P, Q (이 사건 소유자 피고들): 이 사건 수분양자 피고들로부터 아파트 소유권을 직접 또는 순차 양수하여 소유하거나 공유지분을 소유한 사람들 (전득자)
• 피고 R은행, 주식회사 S, 주식회사 T (이 사건 피고 은행들): 이 사건 아파트 중 일부에 담보대출을 실행하고 근저당권을 설정한 금융기관
• 피고보조참가인 U 주식회사: 이 사건 아파트 사업의 시공사
• 주식회사 V (신탁회사): 원고로부터 사업 부지를 신탁받아 아파트 신축 및 분양 사업을 진행한 수탁자이자 대외적인 사업주체

분쟁 상황

원고 주식회사 A는 부산 해운대구에 아파트(이 사건 건물)를 신축 및 분양하는 사업을 시행하면서 사업 부지를 주식회사 V(신탁회사)에 신탁하고 V이 수탁자로서 사업 주체가 되도록 했습니다. 이후 피고 B 외 6인(수분양자 피고들)은 위장전입 등 거짓된 방법으로 이 아파트를 분양받아 V과 공급계약을 체결했습니다. 이 분양권은 다시 피고 I 외 8인(소유자 피고들)에게 양도되었고, 아파트 준공 후 V 명의로 보존등기가 완료된 다음 소유자 피고들 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 일부 아파트에는 피고 R은행 외 2개 회사(피고 은행들)가 근저당권을 설정했습니다. 국토교통부와 해운대구청은 수분양자들의 주택법 위반 사실을 적발하고 V과 원고에게 공급계약 취소 등의 조치를 요청했으나, 이후 현 소유자들이 선의의 제3자로 확인되었다며 계약 취소 중단을 요청하기도 했습니다. 이에 원고는 신탁회사 V이 주택법 제65조에 따라 공급계약을 취소할 의무가 있다고 보고, V을 대신하여(채권자대위) 이 사건 각 공급계약의 무효 확인, 소유자 피고들에 대한 소유권이전등기 말소, 은행 피고들에 대한 근저당권설정등기 말소를 청구하는 소송을 제기했습니다. 원고는 V에 대한 '신탁사무 이행청구권' 또는 '신탁계약 종료에 따른 소유권이전등기청구권'을 자신의 피보전채권으로 주장하며 소송을 진행했습니다.

핵심 쟁점

원고인 아파트 시행사(위탁자)가 주택법 위반으로 체결된 아파트 공급계약을 취소하기 위해, 아파트 사업의 법적 주체인 신탁회사(수탁자)의 권리를 대신 행사하는 '채권자대위권'이 적법하게 성립하는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 특히, 원고가 주장하는 '신탁사무 이행청구권'과 '신탁계약 종료에 따른 소유권이전등기청구권'이 채권자대위권 행사를 위한 구체적이고 특정된 '피보전채권'으로 인정될 수 있는지가 중요한 판단 기준이었습니다.

법원의 판단

이 사건 소를 모두 각하한다. (원고의 소송을 부적법하다는 이유로 본안 심리 없이 종결함)

결론

법원은 원고가 주장한 '신탁사무 이행청구권'은 특정되고 구체적인 청구권으로 볼 수 없으며, '신탁계약 종료에 따른 소유권이전등기청구권' 또한 현재 발생한 구체적인 권리가 아니거나 신탁재산 정산 과정에서 원고에게 직접 귀속된다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 채권자대위권을 행사하기 위한 가장 중요한 요건인 '피보전채권'의 존재가 인정되지 않아, 원고의 모든 소송 청구는 부적법하여 각하되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 '채권자대위권'과 '신탁법'의 해석에 중점을 둡니다.

1. 채권자대위권 (민법 제404조)​ 민법 제404조는 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 대신 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이를 위해서는 다음 요건이 충족되어야 합니다.

• 피보전채권의 존재: 채권자(원고 주식회사 A)에게 보전할 채권(피보전채권)이 존재해야 하며, 이 채권은 채무자(주식회사 V)의 자산에 의해 담보될 재산적 가치를 가지는 '특정된 구체적인 청구권'이어야 합니다. 이 사건에서 원고는 '신탁사무 이행청구권'과 '신탁계약 종료에 따른 소유권이전등기청구권'을 피보전채권으로 주장했습니다. 법원은 일반적·추상적인 신탁사무 이행청구권은 특정된 구체적인 청구권이 될 수 없다고 보았으며, 신탁계약 종료에 따른 소유권이전등기청구권 역시 이 사건 공급계약이 취소되어야 발생할 여지가 있는 장래의 권리이므로 구체적인 권리로 보기 어렵다고 판단했습니다.
• 피보전채권의 변제기 도래: 원칙적으로 피보전채권의 변제기가 도래해야 하지만, 보전행위나 법원의 허가가 있는 경우에는 예외입니다.
• 보전의 필요성: 채권자의 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 대신 행사할 필요성이 인정되어야 합니다.
• 채무자의 권리 불행사: 채무자가 자신의 권리를 행사하지 않고 있어야 합니다.
• 피대위권리의 일신전속성 불인정: 피대위권리(대신 행사하는 채무자의 권리, 여기서는 V의 공급계약 취소권 등)가 채무자에게만 전속하는 권리가 아니어야 합니다.

2. 신탁법 (제2조, 제101조, 제38조 등)​ 신탁법은 신탁 관계의 본질과 당사자들의 권리·의무를 규정합니다.

• 신탁의 정의 및 소유권 이전 (제2조)​: 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정 재산을 이전하고 수탁자가 특정 목적을 위해 재산을 관리·처분하는 법률관계입니다. 부동산 신탁의 경우, 수탁자 앞으로 소유권 이전등기가 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전됩니다. 수탁자는 신탁재산에 대한 관리권을 가지며, 신탁 목적 범위 내에서 신탁계약에 따라 재산을 관리·처분해야 하는 제한을 부담합니다.
• 위탁자의 권리: 신탁법은 위탁자에게 수탁자 사임/해임 동의권, 신수탁자 선임 동의권, 신탁재산 강제집행 이의권, 서류 열람권, 책임 추급권, 신탁 변경 동의권 등 제한적인 감독 권리를 부여하고 있습니다. 특정한 방법에 의한 신탁사무의 이행을 수탁자에게 청구할 수 있는 권리는 규정되어 있지 않습니다. 신탁법과 신탁계약의 취지상 위탁자가 수탁자의 모든 신탁사무를 일방적으로 지시하거나 관리·처분권을 공동 행사하는 것은 신탁의 본질에 반합니다.
• 신탁재산의 귀속 (제101조)​: 신탁이 종료되면 신탁재산은 수익자나 귀속권리자에게 귀속됩니다. 그러나 이 사건에서 아파트 공급계약이 취소되어 소유권이 V에게 회복되더라도, 이는 신탁재산에 편입될 뿐 원고에게 곧바로 소유권이전등기청구권이 발생하는 것이 아닙니다. 신탁재산은 신탁계약에 따라 정산 절차(미분양 처리, 공사대금 정산 등)를 거치게 됩니다. 신탁 종료 시 잔여재산 귀속권은 장래 발생할 권리로서 그 형태와 범위가 미확정인 상태에서는 특정 신탁재산에 관한 권리로서 '피보전채권'으로 인정받기 어렵습니다.
• 수탁자의 책임 (제38조)​: 수탁자는 신탁행위로 인한 채무에 대해 신탁재산만으로 책임을 집니다. 이는 신탁재산이 존재하는 경우 채무자의 무자력이 인정되기 어렵고, 존재하지 않는 경우 권리가 구체적으로 성립하기 어렵다는 점에서 '보전의 필요성' 측면에서도 문제가 될 수 있습니다.

3. 주택법 제65조 (주택의 전매행위 제한 등)​ 주택법 제65조 제1항은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받은 경우 해당 주택 공급계약을 취소할 수 있다고 규정합니다. 그러나 이 사건에서는 원고가 V의 계약 취소권을 대위 행사할 요건이 충족되지 않아 이 조항의 구체적인 적용 여부 및 선의의 제3자 보호 여부에 대한 본안 판단이 이루어지지 않았습니다.

참고 사항

아파트 분양 시 위장전입 등 부정한 방법을 사용하여 주택을 공급받을 경우, 주택법 위반으로 형사처벌을 받을 수 있으며, 공급계약이 취소될 위험이 있습니다. 다만, 이러한 부정한 방법으로 계약된 아파트라도 이를 다시 취득한 사람이 관련 사실을 알지 못하는 '선의의 제3자'인 경우에는 그 권리가 보호될 가능성이 높습니다. 따라서 아파트 매매 시에는 해당 주택의 분양 과정에 불법적인 요소가 없었는지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 부동산 신탁 계약 관계에서 위탁자가 수탁자를 대위하여 소송을 제기하려면, 대위 행사의 기초가 되는 '보전할 채권'이 특정되고 구체적인 청구권이어야 합니다. 신탁계약의 일반적이고 추상적인 '신탁사무 이행청구권'만으로는 채권자대위권이 인정되지 않습니다. 신탁계약에 따라 대외적 소유권이 수탁자에게 이전된 경우, 위탁자는 신탁법 및 계약에 정해진 범위 내에서 수탁자에 대한 권리를 행사할 수 있을 뿐, 신탁재산에 대한 관리·처분권을 일방적으로 지시하거나 직접 행사할 수 없습니다. 신탁계약 종료 시 발생할 잔여재산 귀속권 또한 그 형태와 범위가 미확정인 상태에서는 '피보전채권'으로 인정받기 어렵습니다. 만약 분양 과정에 하자가 발생하여 계약 취소가 논의될 경우, 신탁 관계에서는 신탁재산의 관리·처분 및 정산 절차가 신탁법과 신탁계약에 따라 복잡하게 진행되므로, 당사자들은 신탁의 본질과 관련 규정을 충분히 이해하고 접근해야 합니다.