매매

매매의 개념

• “매매”란 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다(「민법」 제563조). 매매는 낙성(諾成)·쌍무·유상계약입니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).

유상계약에의 준용

• 매매에 관한 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용합니다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 않는 때에는 그렇지 않습니다(「민법」 제567조).

매매의 예약

• “매매의 예약”이란 예컨대 가옥을 5천만원으로 매매한다고 하는 것을 미리 약속하는 것(예약)을 말합니다. 매매의 예약은 크게 4가지로 분류할 수 있습니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).

• 당사자가 원하는 바에 따라 위의 4가지 중 어느 것이라도 유효하게 성립시킬 수 있습니다. 그러나 「민법」은 특히 ‘일방예약’의 규정을 두고 있으므로(「민법」 제564조), 당사자의 의사가 분명하지 않을 때에는 일방예약으로 추정됩니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).

• 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사(이를 ‘예약완결권’이라 함)를 표시하는 때에 매매의 효력이 생깁니다(「민법」 제564조제1항).

• 위의 의사표시의 기간을 정하지 않은 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있습니다. 만약 예약자가 이 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃습니다(「민법」 제564조제2항 및 제3항).

해약금

• 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전이나 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제565조제1항).

• 위 규정에 따라 매매계약을 해제한 경우 손해배상을 청구할 수 없습니다(「민법」 제565조제2항 및 제551조).

  • 계약금은 특약이 없는 경우에도 위약금의 성질을 갖는지 여부
  • 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아닙니다(대법원 1996.6.14. 선고 95다54693 판결).

매매계약의 비용 부담

• 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담합니다(「민법」 제566조).

재산권 이전의무

• 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전해야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 합니다(「민법」 제568조제1항).

• 이러한 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행해야 합니다(「민법」 제568조제2항).

매도인의 담보책임

• “매도인의 담보책임”이란 계약의 목적인 권리 또는 물건의 하자에 관하여 이를 제공한 자가 상대방에 대하여 부담하는 손해배상이나 기타 책임을 말합니다[법제처·한국법제연구원, 법령용어사례집 참조].

• 매도인의 담보책임은 크게 ① 권리에 하자가 있는 경우(「민법」 제569조부터 577조까지), ② 매매 목적물에 하자가 있는 경우(「민법」 제580조부터 제582조까지), ③ 채권매매의 경우(「민법」 제579조), ④ 경매 목적물 또는 권리에 하자가 있는 경우(「민법」 제578조)로 구분할 수 있습니다.

• 담보책임과 동시이행

  • 「민법」 제536조의 동시이행 항변권에 관한 규정은 위의 「민법」 제572조부터 제575조까지, 제580조 및 제581조의 경우에 준용합니다(「민법」 제583조).

• 담보책임면제의 특약

  • 매도인은 위 규정에 따른 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못합니다(「민법」 제584조).

매수인의 대금지급 의무

• 매수인은 매도인에게 매매 대금을 지급해야 합니다(「민법」 568조제1항).

환매의 의의

• “환매”란 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 후, 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 다시 매수할 수 있도록 한 것을 말합니다(「민법」 제590조제1항 참조).

환매의 요건

환매의 실행

• 매도인은 기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃습니다(「민법」 제594조제1항).

• 매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 「민법」 제203조의 규정에 의하여 이를 상환해야 합니다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있습니다(「민법」 제594조제2항).

환매권의 대위행사와 매수인의 권리

• 매도인의 채권자가 매도인을 대위하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있습니다(「민법」 제593조).

공유지분의 환매

• 공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있습니다. 그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못합니다(「민법」 제595조).