지역주택조합의 상가 통매각 약정 무효 확인 소송

A지역주택조합은 주식회사 B와 공동주택 지하 상가를 통째로 매각하는 사업 약정을 맺고 약정금 5억 원을 받았습니다. 조합은 이 약정이 상가를 시세보다 현저히 낮은 가격에 매각하는 배임 행위이므로 반사회적 법률행위로서 무효이며, 불가능한 조건을 정지 조건으로 삼아 무효이거나, 매매 목적물 불특정 등으로 계약이 성립하지 않았다고 주장하며 약정의 무효 확인을 구했습니다. 또한 주택법 위반 가능성을 이유로 한 계약 해제 및 조합 내부 이사회 결정에 따른 본 계약 체결 의무 없음도 주장했습니다. 법원은 원고의 모든 주장을 기각하고, 사업 약정이 유효하며 본 계약 체결 의무가 존재한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고: A지역주택조합 (부산 남구 C 및 D 일원에서 공동주택 건축 사업을 추진하는 비법인사단)
• 피고: 주식회사 B (부동산 매매업, 부동산 임대업, 분양대행업 등을 목적으로 하는 회사)
• 관계자: 주식회사 E (원고와 상가분양업무대행계약을 맺은 회사), 주식회사 F (원고 사업의 시공 우선협상대상자인 대형 건설사)

분쟁 상황

원고인 A지역주택조합은 아파트 건설 사업을 진행하며, 지하 상가를 피고인 주식회사 B에 통매각하기로 하는 사업 약정을 체결하고 약정금 5억 원을 받았습니다. 그러나 조합은 상가 시세보다 낮은 가격에 매각하는 것이 조합원들에게 피해를 주는 배임 행위이므로 이 계약은 무효이며, 또한 주무관청의 공개입찰 요청 유찰 시에만 본 계약을 체결한다는 불가능한 조건이 붙어있어 무효라고 주장했습니다. 이와 더불어 계약 내용이 불명확하여 계약 자체가 성립하지 않았다고도 주장했습니다.

나아가 조합은 이 계약대로 본 계약을 체결하면 주택법상 사전 분양 규정을 위반하여 형사 처벌 대상이 될 수 있다고 보고 계약 해제를 통보했습니다. 또한 조합 내부 이사회에서 상가를 개별 분양하기로 결정했으므로 더 이상 피고와 본 계약을 체결할 의무가 없으며, 약정금 5억 원을 돌려주고 계약 체결 의사를 철회할 수 있는 가계약의 성격이라고도 주장했습니다. 이에 대해 피고는 사업 약정이 적법하게 체결된 유효한 매매 예약이며, 원고의 주장은 모두 근거가 없다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

이 사건 사업약정이 △반사회적 법률행위로서 무효인지 △불능조건을 정지조건으로 삼은 법률행위로서 무효인지 △매매 목적물이 특정되지 않아 계약이 성립하지 않았는지 △주택법 위반을 이유로 적법하게 해제되었는지 △원고 이사회 결의나 약정금 반환을 통해 본 계약 체결 의무가 소멸되었는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 주위적 청구(사업약정 무효 확인), 제1예비적 청구(계약 해제로 인한 효력 없음 확인), 제2예비적 청구(본 계약 체결 의무 없음 확인)를 모두 기각하고, 소송 비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다.

결론

재판부는 이 사건 사업약정이 시세보다 낮은 가격에 체결된 배임 행위에 해당한다고 보기 어렵고, 불능 조건을 전제로 한 약정이라고 단정할 증거가 없으며, 매매 목적물과 대금 산정 기준이 명확하여 계약이 성립되었다고 보았습니다. 또한 원고가 주장하는 주택법 위반 가능성은 계약 해제 사유가 아니며, 원고 이사회의 개별분양 결정이나 약정금 반환을 통한 계약 철회 역시 적법한 매매 예약으로서 인정되지 않는다고 판단하여 원고의 모든 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제151조 제3항(조건과 친하지 아니한 행위의 효력): 만약 법률 행위에 처음부터 실현 불가능한 조건이 정지 조건으로 붙어 있다면, 그 법률 행위는 전체적으로 무효가 됩니다. 이 판례에서 원고는 주무관청의 공개입찰 요청이 있어야만 본 계약을 체결한다는 조건을 주장했으나, 법원은 이러한 조건이 사업약정서에 명시되지 않았고, 설령 있었다 하더라도 주무관청이 공개입찰을 지시할 법적 근거가 없다는 이유만으로 불가능한 조건이라고 단정하기 어렵다고 보아 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 주택법 제54조 제1항(주택의 공급): 주택 사업자가 주택을 공급할 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집 승인을 받아야 합니다. 이는 주택 공급의 투명성과 공정성을 확보하기 위한 필수적인 절차입니다. 원고는 본 계약 체결 시 이 조항을 위반하여 사전 분양 문제가 발생할 수 있다고 주장했으나, 법원은 원고가 스스로 주무관청에 분양 신고를 함으로써 문제를 해소할 수 있는 사정에 불과하며, 이것이 계약 해제 사유가 될 수 없다고 판단했습니다. 대법원 판례(매매계약의 성립 요건): 매매의 예약이나 그 예약에 따라 체결될 본 계약의 핵심 요소인 매매 목적물, 매매 가액, 지급 방법 등은 계약 체결 당시에 반드시 구체적으로 확정될 필요는 없으며, 나중에라도 이를 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있다면 계약은 유효하게 성립한 것으로 봅니다. 이 판례에서 법원은 이 사건 사업약정서에 이 사건 상가가 매매 목적물로 명시되어 있고, 1층과 2층의 평당 대금이 정해졌으며, 설계 변경 시 변경된 면적에 평당 단가를 곱하여 조정하는 기준이 마련되어 있었으므로 매매계약의 중요 사항이 충분히 특정되었다고 판단했습니다. 계약 해제권의 발생 요건: 계약은 일단 성립하면 당사자 간의 구속력이 발생하므로, 당사자가 마음대로 이를 해제할 수 없습니다. 계약을 해제할 수 있는 경우는 상대방의 이행 지체나 이행 불능과 같은 채무 불이행으로 인한 법정 해제권이 발생하거나, 당사자 사이에 특별한 약정으로 해제권을 유보한 경우(약정 해제권)에 한정됩니다. 이 사건에서 법원은 원고가 주장한 주택법 위반 가능성은 피고의 채무 불이행에 해당하지 않으며, 사업약정서에도 별도의 해제 사유가 명시되어 있지 않으므로 원고에게 계약 해제권이 없다고 판단했습니다.

참고 사항

사업 약정 등 중요한 계약을 체결할 때는 계약의 주요 내용인 매매 목적물, 대금, 지급 시기 및 방법, 조건 등을 계약서에 명확하고 구체적으로 기재하고 철저히 검토해야 합니다. 지역주택조합과 같은 단체는 총회나 이사회 등 내부 규정에 따른 적법한 절차를 거쳐 의사를 결정해야 하며, 내부 결의의 구체적인 내용과 위임 범위를 명확히 설정해야 합니다. 내부적인 결의가 계약 상대방에게 당연히 효력을 주장할 수 있는 것은 아님을 유의해야 합니다. 계약에 특정 조건을 포함할 경우, 그 조건이 실현 가능한지 법적으로 문제가 없는지 신중하게 검토해야 합니다. 특히 주무관청의 법적 근거 없는 요구 등을 조건으로 삼는 것은 불능 조건으로 인정받기 어려울 수 있습니다. '가계약'이라는 명칭으로 주고받은 금액이 모두 본계약 체결 의무를 철회할 수 있는 증거금의 성격을 가지는 것은 아닙니다. 만약 매매 목적물, 대금 등 계약의 중요 사항이 구체적으로 정해져 있다면 이는 매매예약으로 간주되어 일방적인 해지가 어려울 수 있습니다. 지역주택조합 사업과 같이 주택 공급과 관련된 사업을 진행할 때는 주택법 등 관련 법규의 사전 분양 절차 등을 반드시 숙지하고 준수해야 합니다. 법규 위반 가능성만으로는 이미 유효하게 성립한 계약을 해제할 정당한 사유가 되기 어려울 수 있습니다.