계약금
원고 A는 피고들인 공인중개사 C와 D를 통해 매도인 B의 아파트를 매수했습니다. 그러나 B가 아파트를 부정한 방법으로 분양받았다는 사실이 밝혀져 소유권 명의변경 절차가 불가능해졌습니다. 이에 A는 중개인 C와 D에게 원금 상환을 약정했다며 지급했던 매매대금의 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다. 제1심 법원은 피고 D에 대한 일부 청구만 인정했으나 항소심은 피고 C와 D가 공동으로 A에게 미반환 매매대금 246,082,000원 및 그에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다.
원고 A는 피고들인 공인중개사 C와 D의 중개로 매도인 B로부터 아파트를 매수하는 계약을 체결했습니다. 이 과정에서 B가 아파트를 부정한 방법으로 분양받았다는 사실이 드러나 검찰에 기소되었고, 결국 아파트의 명의변경 절차가 불가능하게 되었습니다.
원고는 아파트 계약 당시 중개인 C와 D가 '문제가 생기면 원금을 상환하겠다'는 내용의 수기문구를 작성하고 서명한 것을 근거로, 지급했던 매매대금 중 반환받지 못한 246,082,000원의 반환을 피고 공인중개사들에게 요구했습니다. 피고들은 매매 계약 자체가 주택법 위반으로 무효이므로 자신들의 약정 또한 무효라고 주장하며 대금을 돌려줄 수 없다고 맞섰습니다. 또한 피고 D는 원고 대신 양도소득세 등을 대납했으므로 이를 상계해야 한다고 주장했습니다.
부동산 중개인 C와 D가 원고에게 '명의변경 불가능 시 원금 상환' 약정을 했는지 여부와 그 효력
부정한 방법으로 분양받은 아파트 매매 계약의 유효성 여부
피고 D가 원고 대신 양도소득세 등을 대납했다고 주장하며 원고의 약정금 채권과 상계할 수 있는지 여부
항소심 법원은 피고 C와 D가 원고에게 '명의변경 불가능 시 원고가 지급한 매매대금 등을 우선 상환한다'는 약정을 한 사실을 인정했습니다. 법원은 이러한 약정이 주택법상의 전매제한 규정이나 사회질서에 반하여 무효라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한 피고 D가 원고 대신 세금을 대납했다고 주장한 부당이득 반환 채권 역시 인정하지 않았습니다.
결과적으로 제1심 판결을 일부 취소하고 피고 D는 B과 공동으로 146,082,000원을, 피고 C는 B 및 피고 D와 공동하여 246,082,000원 및 각 이에 대한 지연손해금을 원고에게 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2021년 7월 20일부터 2025년 5월 22일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율로 계산됩니다.
항소심 법원은 중개인들이 명의변경 불가능 시 매매대금 원금을 상환하기로 한 약정이 유효하다고 판단하여, 원고가 중개인들에게 약정금을 청구한 주위적 청구를 대부분 받아들였습니다. 이에 따라 피고 공인중개사들은 매도인 B과 공동으로 원고에게 미반환 매매대금과 지연손해금을 지급해야 합니다.
주택법 제64조 및 제65조 (전매제한 및 공급계약 취소 규정):
부정한 방법으로 주택을 분양받거나 전매하는 행위는 법률에 의해 금지되어 있습니다. 그러나 법원은 주택법상의 전매제한 규정(구 주택법 제41조의2, 구 주택법 제65조 등)이 단순히 특정 행위를 규제하고 처벌하는 '단속규정'에 해당하며, 이를 위반했다고 해서 해당 부동산 매매 계약의 사법상 효력 자체가 무효가 되는 것은 아니라고 보았습니다. 즉, 계약 자체는 유효할 수 있으며, 주택 공급 사업 주체가 사후적으로 계약 취소 등의 조치를 취할 수 있도록 하는 것이지 자동으로 무효가 되는 것은 아닙니다.
민법상 계약의 효력 및 약정의 해석:
이 사건에서 중개인들이 작성한 '원금을 상환한다'는 수기문구는 매도인 B이 아닌 중개인들이 원고에게 매매대금을 우선 상환해주기로 한 유효한 약정으로 인정되었습니다. 법원은 수기문구가 작성된 경위, 문구의 내용, 당사자들의 대화 내용 등을 종합하여 이러한 약정의 의미를 판단했습니다. 이는 부동산 거래 시 특약이나 별도 약정을 명확히 하고, 그 내용에 대한 합의를 분명히 하는 것이 얼마나 중요한지를 보여줍니다.
소송촉진 등에 관한 특례법 (지연손해금):
법원의 판결에 따라 금전 지급 의무가 발생할 경우, 소송이 진행되는 동안 발생한 지연 손해금에 대해서는 민법에서 정한 연 5%의 이율이 적용됩니다. 그러나 판결이 선고된 다음 날부터 다 갚는 날까지는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 더 높은 이율이 적용됩니다. 이는 채무자가 판결에 따른 금전 지급을 지연할 경우 가중된 책임을 지게 함으로써 신속한 채무 이행을 독려하기 위함입니다.
부동산 계약 시 중개인이 구두로 약속하거나 특약 사항에 추가하는 내용은 반드시 명확한 문구로 서면화하고, 누가 어떤 책임을 지는지 구체적으로 명시해야 합니다. 이 사건에서 '원금 상환'이라는 수기문구가 중개인들의 책임을 명확히 한 중요한 증거가 되었습니다.
부정 청약 등으로 취득된 부동산은 소유권 이전이 불가능해질 위험이 매우 높습니다. 이러한 부동산을 거래할 때는 계약 전 해당 부동산의 취득 경위를 철저히 확인하고, 혹시 모를 위험에 대비한 명확한 보장 약정을 받는 것이 중요합니다.
본 사례에서 매매 계약 자체의 유효성 문제와는 별개로, 중개인들이 명의변경 불가 시 매매대금 원금을 반환하기로 한 별도의 약정이 유효하게 인정되었습니다. 이는 본 계약이 문제가 있더라도 중개인의 별도 약정은 그 자체로 유효할 수 있음을 보여줍니다.
만약 거래 당사자 중 한 명이 상대방 대신 세금 등을 대납했다고 주장하며 이를 계약금 등에서 공제하거나 상계하고자 한다면, 해당 대납이 누구의 의무였으며 누구를 위해 이루어졌는지 명확한 증거로 입증해야 합니다. 단순히 대납했다는 주장만으로는 채무자의 책임을 면하기 어렵습니다.
