임대차 · 기타 부동산
이 사건은 토지 소유자이자 임대인인 원고 A, B, C가 기존 임차인 E 주식회사로부터 세차장 영업권을 양수하려 한 피고 D 주식회사를 상대로 건물 철거와 토지 인도를 요구하고, 이에 피고 D 주식회사는 원고들에게 임차권 양도 동의를 요청하는 반소를 제기한 사건입니다. 법원은 기존 임차인 E 주식회사가 3기분 차임을 연체하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었으며, 임차권 양도 시 임대인에게 서면으로 통지해야 하는 의무를 불이행했으므로, 원고들이 임차권 양도에 동의할 의무가 없다고 판단했습니다. 또한 피고 D 주식회사가 건물 양수대금을 전액 지급하지 않고, 오히려 일부 대금 반환 공정증서를 작성하는 등 비정상적인 거래를 진행하여 신뢰 관계가 심각하게 훼손되었기에, 원고들의 본소 청구를 인용하고 피고의 반소 청구를 기각했습니다.
원고 A, B, C는 울산 남구 M동 일대의 토지 소유자로서, E 주식회사에게 토지를 임대하여 E 주식회사가 그 지상에 건물을 신축하고 셀프세차장을 운영하고 있었습니다. E 주식회사가 차임을 연체하자 원고들은 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 이후 E 주식회사는 피고 D 주식회사와 4억 8,500만 원에 세차장 건물 및 시설, 임차권 일체를 양도하는 포괄영업양수도 계약을 체결했으나, 원고들에게 이러한 사실을 서면으로 통지하지 않았습니다. 피고 D 주식회사는 원고들의 동의 없이 해당 토지에서 세차장 영업을 시작했고, 이에 원고들은 건물 철거 및 토지 인도를 요구하는 본소 소송을 제기했습니다. 한편, E 주식회사는 파산 선고를 받았으며, 피고 D 주식회사는 E 주식회사에 양수대금을 전액 지급하지 않은 채 오히려 3억 7,000만 원 반환 내용의 공정증서를 작성받는 등 복잡한 상황이 발생했습니다. 피고 D 주식회사는 자신들이 임대차 계약을 승계할 권리가 있다며 원고들에게 임차권 양도 동의를 구하는 반소를 제기했습니다.
임대차 계약이 적법하게 해지되었는지 여부, 기존 임차인이 임차권 양도 통지 의무를 이행했는지 여부, 임대인이 임차권 양도에 동의해야 할 의무가 있는지 여부, 양수인이 비정상적인 거래로 임대인과의 신뢰 관계를 훼손했는지 여부, 민법 제547조(해지, 해제권의 불가분성)에 따라 여러 명의 임대인 중 한 명이 통지한 해지의 효력이 유효한지 여부.
법원은 피고(반소원고) D 주식회사의 항소와 이 법원에서 제기한 반소 청구를 모두 기각했습니다. 이에 따라 원고 A, B, C는 피고 D 주식회사가 건물을 철거하고 토지를 인도해야 한다는 본소 청구에서 승소했습니다. 항소비용과 반소로 인한 비용은 모두 피고가 부담하도록 했습니다.
이 사건 임대차 계약은 임차인 E 주식회사의 차임 연체로 인해 이미 적법하게 해지된 상태였으며, E 주식회사는 임차권 양도 시 임대인에게 서면 통지해야 하는 계약상 의무를 이행하지 않았습니다. 또한 피고 D 주식회사가 E 주식회사와의 영업양수도 계약 과정에서 불투명하고 비정상적인 거래를 진행하여 임대인들과의 신뢰 관계가 심각하게 훼손되었으므로, 임대인들은 임차권 양도에 동의할 의무가 없다고 최종적으로 판단되었습니다.
민법 제547조 (해지, 해제권의 불가분성): 계약 당사자가 여러 명인 경우, 계약 해지나 해제는 당사자 전원이 해야 하거나 당사자 전원에 대해 해야 효력이 발생합니다. 그러나 법원은 이 사건에서 원고 B가 다른 원고들의 오빠이자 남편으로 친족 관계에 있고, 임대차 계약 관련 공동의 이해관계를 가졌으며, 그동안 관련 업무를 전담해왔다는 점 등을 종합하여 원고 B가 나머지 원고들의 위임에 따라 해지 통지를 한 것으로 보아 해지 효력을 인정했습니다.
임대차 계약의 해지 (차임 연체): 주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법에 명시된 바와 같이, 임차인이 2기 또는 3기 이상(상가건물의 경우)의 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이 사건에서는 임대차 계약 제4조에 따라 E 주식회사가 3기분 차임을 연체하여 임대인 측이 2018년 10월 12일에 해지 통지를 했고, 법원은 그 무렵 계약이 이미 해지되었다고 판단했습니다.
임차권 양도와 임대인의 동의 (계약상 의무): 대부분의 임대차 계약에서 임차인이 제3자에게 임차권을 양도하려면 임대인의 동의를 얻어야 합니다. 이 사건 임대차 계약 제7조(영업권 양도)에 따르면, E 주식회사는 영업권 양도 예정일 3개월 이전에 원고들에게 서면으로 고지해야 하고, 원고들은 15일 이내에 동의 여부를 통지해야 합니다. 법원은 E 주식회사가 서면 고지 의무를 이행하지 않았으므로, 원고들이 동의 여부 통지 의무를 위반했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
신의성실의 원칙 위반 여부: 피고는 원고들이 임차권 양도에 동의하지 않은 것이 신의성실의 원칙에 반한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 다음과 같은 사정을 들어 이 주장을 받아들이지 않았습니다.
임대차 계약의 해지 통보 시에는 계약 당사자 전원에게 정확하게 전달되었는지 확인하는 것이 중요합니다. 여러 명의 임대인이 있는 경우 한 명의 임대인이 나머지 임대인의 위임을 받아 해지 통지를 할 수 있지만, 그 위임 사실이 명확해야 합니다. 임차권 양도 시에는 임대차 계약서에 명시된 절차, 특히 서면 통지 의무를 반드시 이행해야 합니다. 이러한 절차를 지키지 않을 경우 임대인은 양도 동의 의무가 없다고 판단될 수 있습니다. 임차권을 양수하려는 자는 기존 임대차 계약의 유효성 여부와 임대인의 동의 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 임대차 계약이 이미 해지된 상태라면 임차권을 양도받을 수 없습니다. 임대인과의 신뢰 관계는 임대차 계약에서 매우 중요합니다. 계약 내용 불이행, 불투명한 거래 진행 등 신뢰를 훼손하는 행위는 임차권 양도 동의 거부의 정당한 사유가 될 수 있습니다. 포괄영업양수도 계약 시에는 양수대금 지급, 권리 승계 등 모든 절차를 투명하고 합법적으로 진행해야 합니다. 비정상적인 거래는 추후 법적 분쟁에서 불리하게 작용할 수 있습니다.
