관리의 유형 및 구분

자치관리(관리사무소)

• 의무관리대상 아파트의 입주자·사용자가 아파트를 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 아파트의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 자치관리기구를 구성해야 합니다(「공동주택관리법」 제6조제1항).

  • 의무관리대상 아파트: 해당 아파트를 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 아파트를 말하며, 그 범위는 다음과 같습니다(「공동주택관리법」 제2조제1항제2호 및 「공동주택관리법 시행령」 제2조).

1. 300세대 이상의 아파트

2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트

3. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 아파트

4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

5. 1.부터 4.까지에 해당하지 않는 공동주택 중 전체 입주자등의 3분의 2 이상이 서면으로 동의하여 정하는 아파트

   • 입주자: 아파트의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말합니다(「공동주택관리법」 제2조제1항제5호).

   • 사용자: 아파트를 임차하여 사용하는 자(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말합니다(「공동주택관리법」 제2조제1항제6호).

   • 자치관리기구(관리사무소)에 관한 자세한 내용은 이 콘텐츠 <아파트 관리사무소-관리사무소의 구성과 운영-관리사무소>에서 확인할 수 있습니다.

위탁관리(주택관리업자)

• 의무관리대상 아파트의 입주자·사용자가 아파트를 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음의 기준에 따라 주택관리업자를 선정해야 합니다(「공동주택관리법」 제7조제1항, 「공동주택관리법 시행령」 제5조제1항 및 제2항).

• 주택관리업자 선정방법에 관한 자세한 내용은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 확인할 수 있습니다.

• 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우 전체 입주자등 과반수의 서면동의로 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있습니다. 이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 합니다(「공동주택관리법」 제7조제2항 및 「공동주택관리법 시행령」 제5조제3항).

• 관리주체: 아파트를 관리하는 「공동주택관리법」 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 아파트의 관리사무소장, 「공동주택관리법」 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자 및 임대사업자, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지·보수·개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정함)를 말합니다(「공동주택관리법」 제2조제1항제10호).

• 이를 위반하여 주택관리업자를 선정한 경우에는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」 제102조제3항제2호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조제1항 및 별표 9).

사업주체의 주택관리업자 선정

• 사업주체는 입주자대표회의로부터 관리방법 결정에 대한 통지가 없거나 입주자대표회의가 자치관리기구를 구성하지 않는 경우에는 주택관리업자를 선정해야 합니다. 이 경우 사업주체는 입주자 및 관할 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 함)에게 그 사실을 알려야 합니다(「공동주택관리법」 제12조).

공동관리와 구분관리

• 입주자대표회의는 아파트를 공동관리하거나 구분관리할 경우에는 다음의 사항을 입주자·사용자에게 통지하고 입주자·사용자의 서면동의를 받아, 인접한 아파트단지(임대주택단지를 포함)와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 나누어 관리하게 할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제8조제1항 및 「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제1항).

• 입주자대표회의는 아파트를 공동관리하거나 구분관리할 것을 결정한 경우에는 지체 없이 그 내용을 시장·군수·구청장에게 통보해야 합니다(「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제4항).

공동관리 요건

• 공동관리는 단지별로 입주자·사용자 과반수의 서면동의를 받은 경우(임대주택단지의 경우에는 임대사업자와 임차인대표회의의 서면동의를 받은 경우를 말함)로서 「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제3항에서 정하는 기준에 적합한 경우만 해당합니다(「공동주택관리법」 제8조제2항 및 「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제3항).

  • 임차인대표회의: 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조에 따른 임차인대표회의 및 「공공주택 특별법」 제50조에 따라 준용되는 임차인대표회의를 말합니다(「공동주택관리법」 제2조제1항제21호).

  • 2010년 7월 6일 전에 이미 공동관리하고 있는 아파트에 대해서는 공동관리하는 인접한 단지기준(「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제3항제2호)에도 불구하고 종전의 「주택법 시행규칙」(국토해양부령 제260호로 개정되기 전의 것을 말함)에 따릅니다[「공동주택관리법 시행규칙」 부칙(제354호, 2016. 8. 12.) 제6조].

관리기구

• 입주자대표회의 또는 관리주체는 공동주택 공용부분의 유지·보수 및 관리 등을 위하여 기술인력 및 장비를 갖추어 공동주택관리기구(자치관리기구를 포함)를 구성해야 합니다(「공동주택관리법」 제9조, 「공동주택관리법 시행령」 제6조제1항 및 별표 1).

• 입주자대표회의 또는 관리주체는 아파트를 공동관리하거나 구분관리하는 경우에는 공동관리 또는 구분관리 단위별로 공동주택관리기구를 구성해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제6조제2항).

  • 공동주택관리기구의 기술인력 및 장비기준에 관한 자세한 내용은 이 콘텐츠 <아파트 관리사무소-관리사무소의 구성과 운영-관리사무소>에서 확인할 수 있습니다.