오피스텔 관리인 선임 무효에 따른 직무정지 및 문서인도 판결

아산시 A 오피스텔 관리단은 과거 잘못 선출된 관리인 B가 여전히 관리인 직무를 수행하며 관리 관련 문서를 인도하지 않자, B의 관리인 직무 집행을 정지하고 관련 문서를 인도할 것을 요구하는 가처분 신청을 냈습니다. 법원은 B가 관리인으로 선임된 2019년 관리단 집회 결의가 의사정족수 미달로 무효이며 이후 제출된 위임장만으로는 무효인 결의가 유효하게 되지 않는다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 본안 판결 확정 시까지 B의 관리인 직무 집행을 정지하고 관리 관련 문서를 A 오피스텔 관리단에 인도하라고 결정했습니다. 다만 관리사무소 퇴거, 출입 금지, 업무방해 금지 및 간접강제 신청 등은 받아들이지 않았습니다.

관련 당사자

• A 오피스텔 관리단: 아산시 C에 위치한 A 오피스텔 구분소유자 전원으로 구성된 법정 관리단이자 이 사건 가처분 신청을 제기한 채권자입니다.
• B: A 오피스텔의 이전 관리인으로 선임되었으나 그 선임 결의가 무효로 판명되어 관리인으로서의 직무 집행이 정지된 채무자입니다.

분쟁 상황

아산시 C에 위치한 A 오피스텔은 전유부분 325세대로 구성된 집합건물입니다. 2011년 10월 25일 관리단 집회에서 D이 관리인으로 선출되었으나 이 결의는 소집 절차 및 의사정족수 미달로 2018년 11월 9일 무효 판결을 받아 확정되었습니다. 이후 2019년 4월 26일 관리단 집회가 다시 개최되어 채무자 B가 관리인으로 선임되었으나 이 역시 의사정족수를 충족하지 못하는 하자가 있었습니다. 2020년 12월 15일 새로운 관리단 집회에서 F이 관리인으로 선임되자 A 오피스텔 관리단은 B의 관리인 선임 결의가 무효임을 주장하며 B의 직무집행정지 및 문서 인도를 요구하는 가처분 신청을 제기하게 되었습니다. 채무자 B는 2019년 결의 이후 추가 위임장을 통해 적법한 관리인으로 추인되었다고 주장하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

관리인 선임 결의의 유효성 여부, 정족수 미달로 무효인 결의를 나중에 받은 위임장으로 유효하게 만들 수 있는지 여부, 관리인 직무집행 정지 및 관리 관련 문서 인도의 보전 필요성, 그리고 채권자 A 오피스텔 관리단의 대표권 유효성입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 결정했습니다. 첫째, 본안 판결 확정 시까지 채무자 B는 A 오피스텔 관리인의 직무를 집행하여서는 아니 됩니다. 이는 B를 관리인으로 선임한 2019년 관리단 집회 결의가 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수라는 의사정족수를 충족하지 못하여 무효임을 인정한 결과입니다. 둘째, 채무자 B는 A 오피스텔 관리단에 관리비 사용내역, 회계장부, 민원대장 등 관리 업무 관련 문서를 2019년 4월 26일부터 현재까지의 내용을 인도해야 합니다. 셋째, 관리사무소 퇴거, 건물 출입 금지, 업무방해 금지 및 간접강제(명령 위반 시 1일당 50만원 지급) 신청 등 채권자의 나머지 신청은 받아들이지 않았습니다. 넷째, 소송 비용의 3분의 1은 채권자가 나머지는 채무자가 각 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 A 오피스텔 관리단의 손을 들어주며 관리인 선임 절차의 중대한 하자로 인해 과거 관리인의 직무 집행을 정지하고 관리 업무 관련 문서들을 새로운 관리단에 인도를 명령했습니다. 이는 집합건물의 투명하고 적법한 관리를 위한 중요한 결정으로 관리인 선임 절차의 적법성을 강조하는 판례입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')을 중심으로 판단되었습니다. 첫째, 집합건물법 제23조에 따라 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단은 집합건물이 있는 한 당연히 설립됩니다. 채권자 A 오피스텔 관리단은 이 조항에 따라 적법하게 설립된 관리단임을 인정받았습니다. 둘째, 집합건물법 제24조 제1항, 제3항은 구분소유자가 10인 이상일 때 관리단 집회의 결의로 관리인을 선임해야 함을 규정합니다. 셋째, 집합건물법 제38조 제1항은 관리단 집회의 의사가 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결해야 함을 명시합니다. 이 사건에서 채무자 B를 관리인으로 선임한 2019년 관리단 집회는 구분소유자 56명 참석으로 의사정족수인 130명에 미치지 못하여 중대한 하자로 인해 결의가 무효로 판단되었습니다. 넷째, 집합건물법 제38조 제2항은 구분소유자가 서면 또는 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있다고 정하고 있습니다. 채권자가 제출한 소집동의서 및 위임장에 본인확인 서류가 없다는 채무자의 주장에 대해 법원은 집합건물법 시행령에 본인확인 서류 첨부를 강제하는 규정이 없고 서명 또는 날인으로 의사를 확인할 수 있다는 이유로 유효하다고 보았습니다. 다섯째, 집합건물법 제41조 제1항은 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면으로 합의하면 관리단 집회에서 결의한 것으로 본다고 규정합니다. 법원은 채무자 B가 2019년 결의 이후 추가 위임장을 통해 적법한 관리인으로 추인되었다는 주장에 대해 서면 합의는 합리적인 기간 내에 이루어져야 하며 이미 무효인 결의를 사후 위임장으로 유효하게 할 수 없다는 대법원 판례를 인용하여 배척했습니다. 또한 위임장의 내용이 무효 결의를 추인하는 것이 아니었고 대리인 1인이 과반수 이상의 구분소유자를 대리할 수 없다는 집합건물법 시행령 제15조 제2항도 위반되었다고 보았습니다. 마지막으로 집합건물법 제42조의2에서 정한 결의취소의 소 제기 기간이 경과했다는 주장에 대해서는 해당 결의가 중대한 하자로 인한 무효 사유에 해당하므로 기간 제한을 받지 않는다고 판단했습니다.

참고 사항

관리단 집회 소집 및 결의 요건을 철저히 확인하여 집합건물법에 따라 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수 출석 및 찬성으로 결의하는 것이 원칙을 지켜야 합니다. 소집 절차나 의사정족수에 중대한 하자가 있다면 해당 결의는 무효가 될 수 있습니다. 서면결의는 관리단 집회의 편의를 위한 것이지만 합리적인 기간 내에 정족수를 충족해야 하며 이미 무효인 결의를 사후에 추가 위임장으로 유효하게 만들기는 어렵습니다. 관리인이 변경될 때는 이전 관리인이 관리 업무와 관련된 모든 문서(회계장부, 민원대장, 계약서 등)를 새 관리단에 명확하게 인계하는 것이 중요합니다. 문서 인계가 원활하지 않으면 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 관리인의 직무집행에 문제가 있거나 관리 관련 문서 인도가 이루어지지 않을 경우 본안 소송과 별개로 법원에 직무집행정지 가처분이나 문서 인도 가처분을 신청하여 신속하게 문제를 해결할 수 있습니다.