공무방해/뇌물
L 집합건물의 관리단 및 그 관리인으로 선임된 A가 건물 분양자와 위·수탁 계약을 맺고 관리 업무를 수행하던 C 주식회사를 상대로 건물 인도를 요구하고, 관리비 부과·징수 등 일체의 관리행위 및 채권자들의 관리업무 방해를 금지하며, 이를 위반할 경우 1일당 100만 원의 간접강제금을 지급하도록 한 가처분 신청이 인용된 사건입니다. 이 사건은 건물 관리 권한의 정당성을 둘러싼 분쟁에서 관리단의 적법한 권한을 인정하며, 기존 위탁 관리 업체의 업무를 중단시킨 사례입니다.
L 집합건물은 2020년 9월 10일 사용승인을 받았고, 분양자인 주식회사 G는 2020년 8월 3일 C 주식회사와 관리 위·수탁 계약을 맺어 건물 관리를 맡겼습니다. 그러나 2022년 10월경 L 건물의 구분소유자들이 채권자 A를 중심으로 관리인 선임 및 관리규약 제정을 위한 준비위원회를 구성하고 적법한 관리단 집회 소집을 추진했습니다. 이에 기존 관리단 대표라 주장하는 H이 A 측의 주장을 반박하며 관리단이 정상 운영되고 있음을 공고하는 등 갈등이 심화되었습니다. 주식회사 F(A가 대표이사)는 H에게 임시관리단 집회 소집을 청구하고, 2022년 12월 1일 법원에 관리단 집회 소집 허가를 신청하는 등 관리 주체의 정당성을 확보하기 위한 노력을 했습니다. 결국, A 측은 기존 위탁 관리 업체인 C 주식회사를 상대로 업무방해금지 가처분을 신청하기에 이르렀습니다. 이 분쟁은 새로운 관리단이 구성되면서 기존에 분양자와 계약했던 관리 업체의 관리 권한을 두고 벌어진 것입니다.
적법하게 구성된 집합건물 관리단이 기존의 위탁 관리 업체에 대해 건물 관리실 등 공용 부분의 인도를 청구하고, 관리 업무 방해 금지 및 간접강제를 구할 수 있는지 여부입니다. 이는 집합건물의 관리 주체가 누구인지, 즉 적법한 관리단과 그 관리인이 가지는 권한의 범위에 관한 문제입니다.
법원은 채무자 C 주식회사에게 별지1 목록 기재 건물 지상1층 중 방재센터및관리실 부분 78.61m², MDF실 부분 47.88m², 관리실(근/생) 부분 57.12m²를 채권자들에게 각 인도하고, L 건물의 입주자 등으로부터 관리비를 부과하고 징수하는 등 일체의 관리행위를 해서는 안 되며, 채권자들의 위 건물에 관한 일체의 관리업무를 방해해서는 안 된다고 명령했습니다. 또한, C 주식회사가 위 명령을 위반하는 경우 채권자 L 관리단에게 위반행위 1일당 1,000,000원씩을 지급하라는 간접강제를 결정했습니다. 소송 비용은 채무자가 부담하도록 했습니다.
이 판결은 L 관리단과 그 관리인 A가 L 집합건물의 적법한 관리 주체임을 인정하고, 기존에 분양자와 계약을 맺어 관리 업무를 수행하던 C 주식회사의 관리 권한은 소멸했거나 적법하지 않음을 전제로 합니다. 따라서 C 주식회사는 관리 공간을 인도하고 관리 업무를 중단해야 하며, 이를 위반할 경우 상당한 금액의 간접강제금을 부담하게 되어 관리 주체의 변경이 강제됩니다.
이 사건은 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(약칭: 집합건물법)의 법리가 적용됩니다. 이 법은 아파트, 상가 등 여러 사람이 공동으로 사용하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 사항을 정하고 있습니다.
집합건물법상 관리단 및 관리인의 지위와 권한:
집합건물법에 따르면, 구분소유자 전원으로 구성된 관리단은 건물의 공용 부분을 관리하고 운영할 권한과 의무를 가집니다. 관리단은 구분소유자들의 의사를 대변하고, 관리단 집회의 결의를 통해 관리인을 선출하여 건물의 유지·보수, 관리비 부과·징수 등 구체적인 관리 업무를 수행하게 할 수 있습니다.
이 사건에서 법원은 채권자 L 관리단이 집합건물법에 따라 적법하게 구성된 관리단임을 인정하고, 그 관리인인 채권자 A에게 건물 관리에 대한 정당한 권한이 있다고 보았습니다. 이는 집합건물의 관리 주체는 궁극적으로 구분소유자들로 구성된 관리단이라는 원칙에 따른 것입니다.
따라서 기존에 분양자 주식회사 G와 위·수탁 계약을 맺고 관리 업무를 수행하던 채무자 C 주식회사라 하더라도, 적법한 관리단이 구성되어 관리 권한을 행사하려 할 때는 그 권한이 관리단으로 이전되는 것이 타당하다고 본 것입니다. 법원은 관리단과 그 관리인이 건물 관리 공간을 인도받고, 관리 업무를 방해받지 않을 권리가 있다고 판단하여 업무방해금지 가처분을 인용하였습니다.
집합건물의 적법한 관리단이 구성되고 관리인이 선출되면, 기존에 분양자 등과 계약을 통해 관리 업무를 수행하던 업체는 관리 권한을 상실할 수 있습니다. 새로운 관리단은 기존 관리 업체의 방해 행위에 대해 업무방해금지 가처분 등 법적 조치를 취하여 관리 권한을 확보할 수 있습니다. 가처분 결정에는 건물 공용 부분의 인도 명령과 관리 업무 수행 금지 명령, 그리고 위반 시 일일 간접강제금 지급 명령 등이 포함될 수 있으므로, 기존 관리 업체는 법원 명령을 준수해야 합니다. 집합건물 관리단 구성 및 관리인 선임 절차는 집합건물법에 따라 투명하고 적법하게 진행되어야 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특히 관리단 집회 소집, 의결권 위임, 의사록 작성 등 절차를 철저히 지키는 것이 중요합니다. 분양자가 건물 준공 전 또는 초기 단계에서 관리 업체를 선정하더라도, 구분소유자들이 주체가 되어 적법하게 관리단이 구성되면 관리 권한은 관리단으로 이전됩니다. 만약 기존 관리 업체가 관리 공간 인도나 업무 인계에 비협조적일 경우, 간접강제 결정을 통해 강제력을 확보할 수 있으므로 관련 절차를 충분히 이해하는 것이 중요합니다.
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