기타 부동산 · 행정
원고 A씨는 경매로 농지를 매수한 후 농지취득자격증명 발급을 신청했지만 보령시 B면장으로부터 미발급 처분을 받았습니다. A씨는 해당 토지가 이미 다른 용도로 전용되었거나 농지가 아니라고 주장하며 처분 취소 소송을 제기했습니다. 법원은 해당 토지가 과거 불법 전용된 상태이며 여전히 농지로 간주되어야 하고 A씨에게 실질적인 농업경영 의사가 없다고 판단하여 A씨의 청구를 기각했습니다.
원고 A씨는 2022년 8월 한국자산관리공사의 공매를 통해 보령시 C 답 576㎡ 토지를 매입했습니다. 2022년 10월 A씨는 피고 보령시 B면장에게 해당 토지에 대해 취득목적을 '전용목적'으로 하여 농지취득자격증명 발급을 신청했습니다. 하지만 피고는 구비서류 미비를 이유로 보완을 요구했고 A씨는 취득목적을 '농업경영'으로 변경하여 재신청했습니다. 피고는 B면 농지위원회의 심의를 거쳐 2022년 12월 14일 해당 토지 중 510㎡에 대해 농지취득자격증명 미발급 처분을 내렸습니다. 미발급 사유는 해당 토지가 농지전용 목적에 부합하지 않는 주택 등 신축으로 불법 전용된 상태이며 원상회복 명령 및 이행강제금 부과 이력이 있고 원고의 농업경영 계획이 실현 가능성이 없다는 것이었습니다. 이에 A씨는 해당 토지 중 510㎡에 대한 농지취득자격증명 미발급 처분을 취소해달라며 소송을 제기했습니다. A씨는 해당 토지가 2001년 9월 농지전용 허가를 받아 적법하게 전용되었거나 20년 이상 2층 단독주택 부지로 사용되어 농지에 해당하지 않는다고 주장했습니다.
이 사건 토지 중 510㎡가 농지법상 '농지'에 해당하는지 여부와 피고의 농지취득자격증명 미발급 처분이 재량권을 일탈·남용한 것으로서 위법한지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 보령시 B면장이 원고 A씨에게 내린 농지취득자격증명 미발급 처분이 적법하다고 본 것입니다.
법원은 이 사건 토지 중 510㎡가 과거 농지전용 허가를 받았지만 전용 목적에 따른 시설물이 완공되거나 건축물대장에 등재되지 않아 전용 목적이 완료되었다고 볼 수 없으며 오히려 불법 건축물이 존재하여 농지로 원상회복되어야 하는 상태이므로 여전히 농지법상 농지에 해당한다고 판단했습니다. 또한 원고 A씨가 농지취득 목적을 '농업경영'으로 변경했음에도 실제 영농 의지가 있다고 보기 어렵고, 피고 보령시 B면장의 농지취득자격증명 미발급 처분은 재량권의 합리적인 범위를 벗어나지 않아 적법하다고 보아 원고 A씨의 청구를 기각했습니다.
이 사건은 농지법의 주요 조항들이 적용되었습니다. 먼저 농지법 제2조 제1호는 농지의 정의를 '전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지'로 규정합니다. 법원은 이 조항을 해석할 때 농지가 불법 전용되어 현실적으로 다른 용도로 이용되더라도 농지전용허가 등의 절차를 거치지 않고 불법 전용된 것이라면 특별한 사정이 없는 한 원상회복되어야 하는 것으로 보아 여전히 농지로 간주된다고 판시했습니다. 따라서 이 사건 토지 중 510㎡가 농지전용 허가를 받았더라도 전용 목적이 완료되지 않았고 불법 건축물로 사용되어 원상회복 대상이므로 농지법상 '농지'에 해당한다고 판단한 근거가 되었습니다. 또한 구 농지법 제42조 제1항 및 구 농지법 시행령 제60조 제2항(현행 농지법 제40조 제1항 및 농지법 시행령 제59조 제2항과 유사)은 농지전용 허가를 받은 토지가 전용 목적 사업에 사용되고 있거나 사용된 후 대통령령으로 정하는 기간 이내에 다른 목적으로 사용하고자 하는 경우 승인을 받도록 규정하며 이 기간은 해당 시설물의 준공검사필증 교부일 또는 건축물대장 등재일 등 전용 목적이 완료된 날부터 기산된다고 명시하고 있습니다. 법원은 이 사건 토지의 경우 농지전용 허가는 있었으나 전용 목적에 따른 시설물이 준공되거나 건축물대장에 등재되었다는 증거가 없어 전용 목적이 완료되었다고 볼 수 없으므로 여전히 농지전용이 완료된 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 마지막으로 농지법령의 농지취득자격증명 발급 취지는 신청인에게 영농계획서 등을 제출하게 하고 시·구·읍·면의 장으로 하여금 신청인에게 농지취득자격증명을 발급하는 것이 적합한지 여부를 결정하게 하며 일정한 경우 농지위원회가 농지취득자격증명 발급에 관한 심의를 하도록 한 것입니다. 이는 '경자유전의 원칙'을 구체화하여 농지가 투기의 대상이 되는 것을 방지하고 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지를 소유할 수 없도록 하려는 데 그 취지가 있습니다. 원고가 취득목적을 '농업경영'으로 변경했음에도 실제 영농 의지가 없다고 판단된 점은 이러한 법령의 취지에 비추어 농지취득자격증명 미발급 처분이 적법하다는 결론의 근거가 되었습니다.
농지를 취득할 때는 공부상의 지목만 볼 것이 아니라 실제 토지의 현황과 과거 이력(농지전용 허가, 불법 전용 여부 등)을 반드시 확인해야 합니다. 특히 불법 전용된 농지는 원상회복 의무가 있으며 그 변경 상태가 일시적인 것으로 보아 여전히 농지로 간주될 수 있습니다. 농지취득자격증명을 신청할 때는 취득목적(농업경영 또는 전용목적)을 명확히 하고 그 목적에 맞는 구체적이고 실현 가능한 계획을 수립해야 합니다. 특히 '농업경영'을 목적으로 할 경우 실제 영농 의지와 계획의 실현 가능성이 중요하게 심사됩니다. 농지전용 허가를 받았다고 하더라도 전용 목적에 맞는 시설물 준공검사필증을 교부받거나 건축물대장에 등재되는 등 전용 목적이 완료되어야 비로소 농지가 아닌 것으로 간주될 수 있습니다. 단순히 허가만으로는 불충분할 수 있습니다. 불법 전용된 농지에 대해서는 시정명령 및 이행강제금 부과 등 행정처분이 뒤따를 수 있으므로 농지법규를 철저히 준수해야 합니다.
