무허가 점포 임대차 보증금 반환 요구 및 개인 책임 주장 사건

원고가 무허가 구조물을 임차하고 보증금을 지급했으나, 건물이 경매로 넘어가 철거 판결을 받으면서 임대차 계약이 종료되어 임대인에게 보증금 반환을 청구한 사건입니다. 임대인 회사는 보증금을 반환해야 한다는 판결을 받았지만, 회사 대표이사 개인에게 연대 책임을 물은 원고의 청구는 받아들여지지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: B 주식회사 소유의 무허가 철제 구조물을 임차하고 보증금 2,000만원을 지급한 임차인입니다.
• 피고 B 주식회사: 원고에게 무허가 철제 구조물을 임대한 회사로, 현재는 해산 등기를 마치고 청산 절차 중에 있습니다.
• 피고 C: B 주식회사의 전 대표이사로, 회사가 해산한 후 청산인이 된 사람입니다.

분쟁 상황

원고 A는 1994년 4월 12일 피고 B 주식회사로부터 대전 유성구의 한 상가 건물 지하주차장 입구에 위치한 4.5㎡ 규모의 무허가 철제 구조물을 보증금 2,000만원에 임차하는 계약을 맺고 해당 구조물을 점유 및 사용해왔습니다. 임대차 기간은 1999년 4월 12일부터 12개월로 정해졌습니다. 이후 2017년, 이 사건 건물의 부지를 경매로 낙찰받은 사람들이 원고 A를 상대로 구조물 철거 소송을 제기했고, 법원은 2017년 12월 6일 원고 A에게 해당 구조물에서 퇴거하라는 판결을 내렸습니다. 원고의 항소도 기각되어 2018년 9월 13일 판결이 확정되었습니다. 이에 따라 원고 A는 더 이상 구조물을 사용할 수 없게 되어 임대차 계약이 종료되었다고 보고, 임대인인 B 주식회사와 그 전 대표이사 겸 청산인인 C을 상대로 연대하여 임차보증금 2,000만원과 이에 대한 지연손해금의 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다. 피고 B 주식회사는 원고가 자신들의 다른 호실을 무상으로 사용했으니 이를 보증금 반환에 고려해야 한다고 주장했으나, 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 원고 A는 또한 피고 C이 임대차 보증금 반환에 대해 개인적인 책임을 지겠다고 약속했다는 주장을 했으나, 피고 C은 이를 부인했습니다.

핵심 쟁점

1. 무허가 임대차 계약이 건물 철거 판결로 종료되었을 때, 임대인이 임차보증금을 반환할 의무가 있는지 여부입니다.
2. 임차인이 임대인의 다른 건물을 무단 사용했다고 주장하며 임대인이 보증금 반환을 거부할 수 있는지 여부입니다.
3. 임대인 회사의 대표이사가 개인적으로 임차인에게 임대차보증금 반환 책임을 지겠다고 약속한 것으로 볼 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

피고 B 주식회사는 원고에게 임차보증금 20,000,000원 및 소장 부본 송달일 다음날인 2021년 6월 3일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 피고 C에 대한 원고의 청구는 기각되었습니다. 원고와 피고 B 주식회사 양측의 항소는 모두 기각되었고, 원고와 피고 B 주식회사 사이의 항소 비용은 피고 B 주식회사가 부담하며, 원고와 피고 C 사이의 항소 비용은 원고가 부담하도록 결정되었습니다.

결론

법원은 임대차 계약의 종료로 인해 임대인인 B 주식회사가 임차인인 원고에게 보증금을 반환해야 할 의무가 있다고 판단했습니다. 그러나 B 주식회사의 대표이사였던 C이 개인적으로 보증금 반환 책임을 지겠다고 약속했다고 볼 증거는 부족하다고 보아, C에 대한 청구는 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

• 임대차보증금 반환 의무: 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 합니다. 본 사례에서는 건물의 철거 판결로 임대차 목적물의 사용이 불가능해져 계약이 종료되었으므로, 임대인인 B 주식회사는 보증금을 반환할 의무가 발생합니다.
• 상법 제520조의2 제1항 (회사의 해산 간주 및 청산인)​: 이 조항은 회사가 해산된 것으로 간주될 때 청산인이 선임되어 회사의 재산을 정리하고 채무를 변제하는 절차를 규정합니다. 피고 C이 B 주식회사의 청산인이 된 것은 이 조항에 따른 것으로, 해산된 회사도 법적으로 채무 이행의 주체가 됩니다.
• 소송촉진 등에 관한 특례법: 이 법률은 소송이 진행되는 동안 금전 채무의 지연손해금 비율을 정합니다. 본 사례에서는 2021년 6월 3일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 지연손해금을 지급하도록 판결되었는데, 이는 이 법률에 따른 것입니다.
• 개인의 책임과 회사의 책임 분리 원칙: 주식회사는 주주와 독립된 법인격을 가지므로, 대표이사는 회사의 채무에 대해 원칙적으로 개인적인 책임을 지지 않습니다. 대표이사가 개인적으로 채무를 부담하려면 명확한 보증 계약이나 채무인수 약정을 맺었음이 입증되어야 합니다. 단순히 채무 변제를 약속하는 듯한 발언만으로는 개인 책임을 인정하기 어렵습니다.

참고 사항

1. 무허가 건물이나 구조물에 대한 임대차 계약도 유효하게 성립할 수 있으며, 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
2. 건물 철거 등으로 인해 임대차 목적물 사용이 불가능해지면 임대차 계약은 종료되며, 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
3. 임대인이 임차인의 다른 공간 무단 사용 등을 이유로 보증금 반환을 거부하거나 상계를 주장하는 경우, 해당 사실이 명확히 입증되어야만 법적으로 인정될 수 있습니다.
4. 회사의 대표이사라고 하더라도 회사의 채무에 대해 개인적으로 책임을 지려면 명확한 연대보증이나 채무인수 약정이 있어야 합니다. 단순히 구두로 '내가 돈을 주겠다'고 말한 것만으로는 개인적인 법적 책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 약속 내용은 녹취록 등으로 남겨두는 것도 중요하지만, 법적 효력을 갖는 명확한 형태로 약속이 이루어져야 합니다.
5. 회사가 해산 등기를 하더라도 청산 절차가 남아있으므로, 해산된 회사라도 법인격이 소멸된 것이 아니며 채무를 이행할 책임이 있습니다. 청산인은 회사의 재산을 정리하고 채무를 변제하는 역할을 합니다.