임대차보증금 반환 관련 원상회복 범위 다툼 사건

원고 A는 피고 B로부터 아파트를 임차한 후 임대차 기간이 만료되어 건물을 인도하였으나, 임대차보증금 잔액 173만 원을 돌려받지 못하자 소송을 제기했습니다. 피고 B는 원고 A가 퇴거하면서 원상회복 의무를 제대로 이행하지 않아 발생한 에어컨 청소비, 입주 청소비, 특별 소독비, 내부 수리비, 그리고 임대차 기간 종료 후 발생한 차임 및 관리비 등을 임대차보증금에서 공제해야 한다고 주장하며 맞섰습니다.

관련 당사자

• 원고 (A): 임차인으로서 임대차보증금 반환을 청구한 사람
• 피고 (B): 임대인으로서 임차인의 원상회복 의무 불이행을 주장하며 보증금에서 비용 공제를 요구한 사람

분쟁 상황

임대차 계약이 종료된 후 임차인이 임대인에게 임대차보증금 반환을 요청했으나, 임대인이 임차인의 퇴거 시 원상회복 의무 불이행을 주장하며 에어컨 청소, 입주 청소, 특별 소독, 내부 파손 수리, 그리고 목적물 인도 지연에 따른 차임 상당액 등 여러 비용을 보증금에서 공제하려고 하면서 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 시 임차인의 원상회복 의무 범위가 주요 쟁점이었습니다. 특히, 통상적인 사용으로 인한 마모나 감가상각 부분까지 임차인이 원상회복해야 하는지 여부와 애완동물 사육으로 인한 특별한 오염에 대한 책임, 그리고 임대차 목적물 인도 이후 임차인이 계속 점유, 사용했다고 볼 수 있는지 여부가 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 일부 취소하고, 피고는 원고에게 116만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2018년 9월 30일부터 2020년 7월 3일까지 연 5%의 비율, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 비율로 계산하도록 했습니다. 소송 총비용은 각자 부담하는 것으로 결정되었습니다.

법원은 다음과 같이 판단했습니다.

1. 에어컨 청소비: 원고 A가 입주하기 전부터 설치되어 사용된 에어컨의 감가 및 주기적인 청소 비용은 통상적인 사용에 따른 것으로 보아 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 보았습니다.
2. 청소비 및 특별 소독비: 원고 A가 애완견을 키우면서 집안에 개 오줌 냄새가 통상적인 수준을 넘어 심하게 배어 있었고, 퇴거 시 이를 제대로 해결하지 않은 점을 인정하여, 피고 B가 지출한 청소비 및 특별 소독비 57만 원은 원상회복 의무의 범위에 해당한다고 보아 임대차보증금에서 공제되어야 한다고 판단했습니다.
3. 내부 수리비: 신발장, 씽크대 등 내부 수리가 충분하지 않다거나 추가 수리 비용이 191만 원 더 소요된다는 피고 B의 주장은 이를 인정할 증거가 부족하다고 보아 기각했습니다.
4. 임대료 및 관리비: 원고 A가 주택을 피고 B에게 인도한 2018년 9월 28일 이후에도 계속 점유, 사용했다고 볼 증거가 부족하므로, 임대료 및 관리비 상당액을 배상해야 한다는 피고 B의 주장은 기각되었습니다.

결론

결과적으로 법원은 임대차보증금 잔액 173만 원 중, 애완견으로 인한 특별한 오염에 대한 청소 및 소독비 57만 원만을 임차인의 원상회복 의무 범위로 인정하여 이를 공제한 116만 원을 임대인이 임차인에게 반환해야 한다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 판례는 임차인의 원상회복 의무와 관련된 법리를 명확히 제시하고 있습니다.

1. 민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)​: 임대차가 종료되면 임차인은 임차물(빌린 물건)을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있습니다. 본 판례는 이 원상회복 의무의 구체적인 범위를 다루고 있습니다.
2. 대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결 등: 법원은 임차인의 원상회복 의무를 임차인이 임대차 목적물을 인도받을 당시의 현황 그대로 회복해야 한다는 의미로 보지 않습니다. 임대차 목적물이 통상적인 사용으로 인해 마모되어 생기는 가치 훼손 부분은 이미 차임 등에 반영된 것으로 평가합니다. 따라서 자연적 마모나 감가상각의 정도를 초과하는 특별한 훼손이 있는 경우에만 임차인이 원상회복 의무를 부담합니다. 이 원칙에 따라 본 판례에서는 에어컨 청소비나 일반적인 청소비 등은 원상회복 의무에 해당하지 않는다고 보았습니다.
3. 소송촉진 등에 관한 특례법: 본 법은 금전 채무 불이행으로 인한 소송에서 일정 시점 이후의 지연손해금 이율을 높게 적용하여, 채무 이행을 독려하는 역할을 합니다. 본 판례에서는 법원 판결 선고일 다음 날부터 연 15%의 지연손해금 이율을 적용하도록 명시했습니다.

참고 사항

1. 원상회복 의무의 범위 이해: 임대차 계약 종료 시 임차인의 원상회복 의무는 임대차 목적물을 임차할 당시의 상태로 돌려놓는 것을 의미하지만, 통상적인 사용으로 인해 발생하는 자연적 마모나 감가상각 부분은 보통 임차인의 책임으로 보지 않습니다. 따라서 에어컨 청소, 벽지 오염 등 일반적인 생활 흠집은 원상회복 대상이 아닐 수 있습니다.
2. 반려동물 사육 시 주의: 반려동물을 키우는 경우, 통상적인 수준을 넘는 특별한 오염이나 손상이 발생하면 임차인의 원상회복 의무에 포함될 수 있습니다. 퇴거 시에는 냄새 제거, 청소, 소독 등에 더욱 신경 써야 합니다.
3. 계약 전후 사진 촬영: 임대차 계약 시 임차 목적물의 상태를 사진이나 영상으로 상세히 남겨두면, 나중에 훼손 여부나 원상회복 범위에 대한 다툼이 발생했을 때 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다.
4. 수리비 청구 시 증빙 요구: 임대인이 원상회복 불이행을 이유로 수리비를 공제하려 할 경우, 임차인은 해당 비용의 발생 사실, 금액의 적정성, 원상회복이 필요한 부분 등을 확인할 수 있는 견적서, 영수증, 수리 전후 사진 등 명확한 증거를 요구하고 꼼꼼히 확인해야 합니다.
5. 목적물 인도 시점 명확화: 임대차 목적물을 인도한 후에는 임차인이 해당 주택을 계속 점유하거나 사용하고 있다는 오해를 살 만한 행동을 피해야 합니다. 열쇠 반납, 퇴거 신고 등을 확실히 하여 인도 시점을 명확히 하는 것이 좋습니다.