임대료 미지급과 보증금 상계에 따른 강제집행 범위 조정 판결

원고 A는 피고 B와 임대차 계약을 맺었으나 월세를 제때 지급하지 못했습니다. 피고 B는 이에 따라 부동산 인도 및 미지급 차임 반환 소송을 제기하여 승소했습니다. 원고 A는 확정된 판결에 따른 강제집행 금액이 과도하다고 주장하며, 임대차보증금 상계 및 추가 변제를 통해 채무가 대부분 소멸했음을 근거로 강제집행 불허를 청구했습니다. 또한 원고 A는 피고 B가 과거 D회사의 채무를 보증했다며 피고에게 돈을 청구했습니다. 법원은 임대차보증금과 변제액을 법정충당 계산하여 피고의 강제집행 청구금액 중 일부인 13,756,182원만 인정하고 나머지 청구는 기각했습니다. 보증채무 청구에 대해서는 주채무자인 E의 서명이나 날인이 없어 보증약정이 성립되지 않았다고 보아 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 B로부터 상가를 임차하여 영업했으나 월세를 제때 내지 못해 분쟁이 발생한 임차인
• 피고 B: 원고 A에게 상가를 임대해 주었고, 월세 미납으로 인해 원고에게 소송을 제기한 임대인
• E: 합자회사 D의 무한책임사원으로 원고 A가 영업을 양수받을 당시 D의 채무를 책임지기로 약정했다고 주장된 인물
• 합자회사 D: 원고 A가 피고 B의 부동산에 입주하기 전부터 영업을 하던 자동차 정비업체

분쟁 상황

원고 A는 2015년 10월 26일 피고 B와 임대차보증금 5,000만 원, 월세 440만 원으로 부동산 임대차 계약을 체결했습니다. 원고 A가 월세를 제때 내지 못하자 피고 B는 부동산 인도 및 2019년 3월 31일까지의 미지급 월세 4,840만 원 등을 청구하는 소송을 제기하여 2019년 5월 무변론 판결로 승소했고, 이 판결은 2019년 6월 12일 확정되었습니다. 피고 B는 이 확정판결에 근거하여 2019년 8월 5일 원고 A 소유의 부동산에 강제경매를 신청했습니다. 원고 A는 강제경매 개시 결정 후 2019년 10월 24일 피고 B에게 1,600만 원 및 집행비용 770,800원을 송금했습니다. 이후 원고 A는 피고의 강제집행 청구금액이 이미 변제된 보증금과 송금액을 합산하면 실제 채무액보다 많다고 주장하며 강제집행 불허를 구하는 '청구이의의 소'를 제기했습니다. 동시에 원고 A는 피고 B가 이전 합자회사 D의 채무를 보증했다며 피고에게 24,240,010원을 지급할 것을 청구했습니다. 주요 쟁점은 부동산 인도 완료 시점과 그에 따른 연체 차임 및 부당이득 계산, 임대차보증금 및 변제액의 상계 충당 방법, 그리고 보증계약의 유효성 여부였습니다.

핵심 쟁점

피고의 강제집행 청구 금액이 임대차보증금 상계 및 추가 변제로 인해 실제 채무액보다 과도한지 여부와 원고와 피고 E 사이에 D회사의 채무에 대한 보증약정이 유효하게 성립되었는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 B의 원고 A에 대한 강제집행은 13,756,182원을 초과하는 부분에 한하여 불허한다고 판결했습니다. 원고 A의 나머지 청구, 즉 보증계약 이행 청구는 기각했습니다. 이전 강제집행 정지 결정은 13,756,182원을 초과하는 부분에 한하여 인가되었습니다. 소송비용은 원고가 70%, 피고가 30%를 각각 부담하도록 했습니다.

결론

이 사건 판결은 임대차 계약 해지 후 발생하는 임대차보증금과 연체 차임 상계 계산의 중요성을 보여줍니다. 강제집행이 개시되었더라도 채무자가 채무가 소멸되었거나 과다하다고 판단될 경우 청구이의의 소를 통해 강제집행의 범위를 조정할 수 있음을 확인시켜 주었습니다. 또한 보증계약의 경우 주채무자의 명확한 약정 즉 서명이나 날인 등이 없으면 성립을 인정받기 어렵다는 점을 명확히 했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 복수의 채무와 변제액이 존재할 때 어떤 채무부터 갚은 것으로 볼 것인지를 정하는 민법 제477조(변제충당의 지정의 불특정시의 법정변제충당)​와 민법 제479조(동전)​가 주로 적용되었습니다. 민법 제477조는 채무자가 여러 채무를 지고 있고 채무자나 채권자가 변제할 채무를 지정하지 않을 경우 채무자에게 변제 이익이 많은 채무, 변제기가 먼저 도래한 채무, 채무의 부담이 큰 채무 순으로 충당하도록 규정합니다. 이 사건에서는 임대차보증금 5,000만 원과 추가 변제액 1,600만 원으로 미지급 차임 원금, 지연손해금, 부당이득 반환채권 등 여러 채무를 갚아야 할 때, 어떤 채무부터 갚았다고 볼 것인지를 판단하는 데 사용되었습니다. 민법 제479조는 원금, 이자, 비용 등 여러 종류의 채무가 있을 때 그 중 어떤 것부터 갚은 것으로 볼 것인지를 정하는 기준입니다. 일반적으로 비용, 이자, 원금 순으로 변제하는 것이 채무자에게 불리할 수 있으므로 법정변제충당은 채무자에게 가장 이익이 되는 방향으로 적용됩니다. 법원은 이 조항들을 바탕으로 원고의 임대차보증금과 변제액을 미지급 차임 원금과 그에 대한 지연손해금, 그리고 부당이득 반환채권에 법정충당하여 최종적으로 남아있는 채무액을 산정했습니다. 구체적으로 지연손해금이 붙은 차임채권은 채무자에게 변제 이익이 있는 지연손해금에 먼저 충당하고 남은 금액은 미지급 차임 원금에 충당하는 방식으로 계산되었습니다.

참고 사항

임대차 계약 종료 시 임차인은 시설물 철거 등 완전한 인도를 완료해야 하며 부동산 인도 시점을 명확히 해두어야 합니다. 임대차보증금은 연체 차임이나 원상회복 비용 등에 우선적으로 충당될 수 있으며, 잔여 채무가 남을 경우 강제집행의 대상이 될 수 있습니다. 확정된 판결에 따른 강제집행이라도 채무 변제 등으로 청구 금액이 과다하다고 판단되면 '청구이의의 소'를 제기하여 집행 범위를 조정할 수 있습니다. 채무를 변제할 때는 송금 내역 등 증거를 명확히 남겨야 하며 채권자와 채무액이 정확히 얼마인지 확인하고 변제하는 것이 중요합니다. 보증 계약을 체결할 때는 주채무자의 약정 사실 즉 서명이나 날인 등과 보증인의 보증 의사가 명확히 기재되었는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 주채무가 불분명하면 보증채무도 성립하기 어렵다는 점을 유의해야 합니다. 이자 계산 방식과 법정 이율, 지연 손해금 이율 등이 적용되는 방식도 숙지할 필요가 있습니다. 민법상 법정이율과 지연손해금의 적용은 판결 확정 전후로 달라질 수 있습니다.