계약금
원고는 피고들에게 대지와 신축 중이던 건물을 매도하고, 건물을 완공하는 조건으로 총 10억 원을 받기로 했습니다. 이후 원고는 매매잔금 2,000만 원, 추가공사대금 5,400만 원, 공사 보수 2,000만 원이 미지급되었다며 소송을 제기했습니다. 법원은 피고 C에 대해서는 원고의 청구를 전부 받아들여 8,200만 원 및 지연손해금 지급을 명령했으나, 피고 B에 대해서는 상가 임대보증금으로 매매잔금이 이미 지급된 것으로 판단하고 추가공사대금과 보수 약정 사실도 인정하지 않아 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2017년 1월경 손위 시누이인 피고 C와 그의 친구인 피고 B에게 대전 중구의 대지 및 신축 중이던 건물(당시 약 65% 공정 진행)을 매도했습니다. 당시 매매대금은 7억 5,000만 원으로 약정되었고, 원고가 건물의 나머지 35% 공정을 완성하는 조건으로 공사대금 2억 5,000만 원을 포함해 총 10억 원을 지급받기로 했습니다. 피고들은 이 부동산을 피고 B이 60%, 피고 C이 40%의 지분으로 공동 매수하기로 합의하고 등기를 마쳤습니다. 그러나 원고는 약정된 매매대금 중 2,000만 원이 미지급되었고, 약정된 공사 외에 부대공사 및 도면 외 추가공사에 5,400만 원이 더 소요되었으며, 공사 기간 보수 2,000만 원을 지급받기로 약정했으나 이 역시 미지급되었다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 이에 대해 피고 B은 총 매매대금 10억 원 외에 추가 공사대금이나 보수 약정은 없었으며, 건물의 1층 상가 임대보증금 2,000만 원과 3층 주택 임대보증금 7,000만 원(총 9,000만 원)으로 매매대금 지급에 갈음하기로 합의했으므로, 매매대금은 모두 지급되었다고 반박했습니다. 특히 피고 B은 상가 임대차 계약이 체결되었고 그 보증금으로 잔금이 갈음되었다고 주장했습니다.
매매잔금 2,000만 원이 피고 B의 주장처럼 상가 임대보증금으로 지급을 갈음하기로 합의되었는지 여부와 이 사건 건물 완공을 위한 추가 공사대금 5,400만 원 및 원고의 공사 기간 보수 2,000만 원 지급 약정이 있었는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고 C은 원고 A에게 매매잔금 800만 원, 추가공사비 5,400만 원, 보수 2,000만 원을 합한 총 8,200만 원과 각 금액에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 각 금액 발생일로부터 2019년 1월 28일까지는 연 5%, 그 다음날부터 2019년 5월 31일까지는 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하도록 했습니다. 반면, 원고 A의 피고 B에 대한 청구는 모두 기각했습니다.
법원은 피고 C에 대한 원고의 청구는 모두 인용하여 8,200만 원과 지연손해금의 지급을 명령했습니다. 그러나 피고 B에 대한 원고의 청구는 전부 기각했습니다. 소송비용은 원고와 피고 C 사이에 발생한 부분은 피고 C이 부담하고, 원고와 피고 B 사이에 발생한 부분은 원고가 부담하도록 결정되었습니다.
이 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리들이 적용되었습니다.
민사소송법 제208조 (자백간주 판결): 피고가 소장 부본을 적법하게 송달받고도 정해진 기간 내에 답변서를 제출하지 않거나, 변론 기일에 출석하지 않아 원고가 주장하는 사실에 대해 다투지 않으면, 법원은 원고가 주장하는 사실을 피고가 자백한 것으로 간주하여 판결을 선고할 수 있습니다. 이 사건에서 피고 C은 변론에 응하지 않아 원고의 주장을 인정한 것으로 간주되어 원고의 청구가 전부 인용되었습니다.
민사소송법 제150조 제3항 (변론의 방식): 당사자가 변론에서 상대방의 주장을 명확히 다투지 않으면, 그 사실을 인정한 것으로 간주될 수 있습니다. 이는 자백간주와 유사하게, 적극적으로 반박하지 않은 사실에 대해 법적 효과를 발생시킬 수 있다는 의미입니다.
합의에 의한 채무 변제 (대물변제): 채무자가 원래의 채무 내용인 급부(예: 돈 지급) 대신 다른 급부를 함으로써 채무를 소멸시키는 계약을 말합니다. 이 사건에서 피고 B은 매매잔금 2,000만 원을 상가 임대보증금으로 갈음하기로 합의했다고 주장했고, 법원은 이를 인정하여 매매잔금이 지급된 것으로 보았습니다. 이러한 합의가 있었는지 여부는 계약서, 증인의 증언, 관련 통화 녹음, 내용증명 등 모든 증거를 종합하여 판단합니다.
계약의 해석 및 증명 책임: 법원은 당사자들이 어떤 의도로 계약을 체결했고, 구체적인 약정 내용이 무엇인지를 관련 증거와 정황을 종합하여 해석합니다. 이 사건에서 피고 B에 대한 추가공사대금 및 보수 청구에 대해 원고가 제출한 증거만으로는 약정 사실을 인정하기 부족하다고 판단했습니다. 이는 계약 내용이 명확하지 않을 때, 해당 주장을 하는 당사자가 그 사실을 증명할 책임이 있음을 보여줍니다.
지연손해금: 금전 채무의 이행을 정당한 이유 없이 늦추었을 때 발생하는 손해배상액으로, 주로 법정이율이나 당사자 간 약정 이율에 따라 계산됩니다. 소송촉진 등에 관한 특례법은 소송이 제기된 금전 채무에 대해 특별한 이율을 정하고 있습니다. 이 사건에서는 각 금액 발생일로부터 소장 부본 송달일까지는 민법상 연 5% 이율이 적용되었고, 그 다음날부터 판결 선고일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율이 적용되었습니다.
부동산을 매매하거나 공사 계약을 체결할 때는 매매대금이나 공사대금 외에 추가적인 비용, 공사, 서비스 등에 대한 내용과 그 지급 방식 등을 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 구두 약정보다는 서면으로 명확히 남기는 것이 향후 분쟁을 예방하는 데 중요합니다. 계약 체결 후 대금 지급 방식을 변경하거나 임대보증금 등으로 대금을 갈음하기로 하는 경우에도 반드시 그 합의 내용을 서면으로 명확하게 기록해 두어야 합니다. 이는 나중에 발생할 수 있는 분쟁에서 결정적인 증거가 될 수 있습니다. 여러 사람이 공동으로 부동산을 매수하는 경우 각자의 지분, 부담 비율, 채무 분담 방식 등을 명확히 정하고 이를 계약서에 반영해야 합니다. 중요한 의사소통은 내용증명, 문자 메시지, 이메일 등 서면으로 남겨두어 후에 증거로 활용할 수 있도록 하는 것이 좋습니다. 특히 상대방에게 특정 채무의 이행을 요구할 때는 내용증명 우편 등을 통해 그 내용과 시점을 분명히 해두는 것이 효과적입니다. 만약 소송을 당하게 된다면, 자신의 주장을 법원에 제출하고 변론 기일에 반드시 출석해야 합니다. 그렇지 않을 경우, 이 사건의 피고 C처럼 원고의 주장을 인정하는 것으로 간주되어 불이익을 받을 수 있습니다. 관련하여 다른 소송에서 확정된 판결이 있다면, 그 판결 내용은 다른 소송에서도 중요한 증거로 활용될 수 있으니 참고해야 합니다.
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