건물 중도금 대출 연대채무자가 친족에게 재산을 넘긴 행위가 사해행위인지 판단 사건

A조합이 건물 중도금 대출에 대한 연대채무를 지고 있던 C가 자신의 처남인 B에게 근저당권부 채권을 양도한 계약이 사해행위라고 주장하며 취소를 청구한 사건입니다. 법원은 C의 계약 양도 당시 적극재산이 소극재산을 초과하여 채무초과 상태가 아니었으므로, 해당 계약을 사해행위로 볼 수 없다고 판단하여 원고 A조합의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A조합: 이 사건 건물의 수분양자들에게 중도금 대출을 실행하고, 피고보조참가인 C로부터 연대채무를 부담받은 채권자
• 피고 B: 피고보조참가인 C의 처남이자 C로부터 근저당권부 채권을 양도받은 사람
• 피고보조참가인 C: 이 사건 건물의 건축주로, A조합에 대한 중도금 대출 연대채무를 지고 있었으며, B에게 근저당권부 채권을 양도한 채무자
• E, H: 이 사건 건물의 시행사 및 시공사
• G: 이 사건 건물의 신탁사
• 이 사건 건물 수분양자들: A조합으로부터 중도금 대출을 받은 사람들

분쟁 상황

A조합은 이 사건 건물의 중도금 대출을 실행하면서 건축주인 C로부터 연대채무를 보증받았습니다. 수분양자들이 대출금을 상환하지 못하자 A조합은 C에게 연대채무의 이행을 요구했습니다. C는 자신의 공사대금 채무 60억 원을 대물변제하기 위해 H에게 이 사건 건물의 일부 소유권을 이전해주었고, 동시에 H로부터 15억 원 채권최고액의 근저당권을 설정받았습니다. C는 이 근저당권부 채권을 자신의 처남인 B에게 양도했습니다. 이에 A조합은 C가 채무초과 상태에서 채권자들을 해하는 사해행위를 저질렀다고 주장하며 이 계약의 취소 및 근저당권 이전등기 말소를 청구했습니다.

핵심 쟁점

피고보조참가인 C가 자신의 처남인 피고 B에게 근저당권부 채권을 양도한 계약이 채권자 A조합에 대한 사해행위에 해당하는지 여부, 특히 계약 양도 당시 C가 채무초과 상태였는지 여부.

법원의 판단

제1심 판결을 취소하고 원고 A조합의 청구를 기각한다. 소송 총비용은 원고 A조합이 부담한다.

결론

법원은 이 사건 계약양도 계약 당시 피고보조참가인 C의 적극재산(근저당권부 채권 15억 원, 신탁재산 수익권 57억 2천6백만 원, E과 H에 대한 매매잔금 채권 4억 원)이 총 76억 2천6백만 원 이상이며, 소극재산(원고 A조합에 대한 연대채무 약 46억 7천1백만 원, AQ 주식회사 및 AR에 대한 채무 약 2억 9천5백만 원)이 총 49억 6천6백만 원이라는 점을 들어 적극재산이 소극재산을 초과한다고 판단했습니다. 따라서 C가 채무초과 상태가 아니었으므로, 이 계약은 사해행위에 해당하지 않는다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제406조 (채권자취소권): 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다. 법원은 이 사건에서 채무자의 행위가 사해행위에 해당하는지 여부를 판단하기 위해 '채무초과 상태'라는 핵심 요건을 적용했습니다. 채무초과란 채무자의 소극재산(빚)이 적극재산(재산)보다 많은 상태를 의미합니다. 채무자의 적극재산 산정 기준: 법원은 채무자가 재산처분 행위를 할 당시 적극재산을 계산할 때 다른 특별한 사정이 없다면 실질적으로 재산적 가치가 없어 채권의 공동담보 역할을 할 수 없는 재산은 제외하고, 채권인 경우에는 쉽게 변제받을 수 있는 확실성이 있는 경우에만 적극재산에 포함해야 한다고 설명했습니다(대법원 2001다69026, 2001다32533, 2005다76753 판결 등 참조). 이 사건에서는 C가 보유한 근저당권부 채권, 신탁재산에 대한 수익권, 그리고 E과 H에 대한 매매잔금 채권의 실제 가치를 따져 적극재산으로 인정했습니다. 특히 가압류가 있었던 신탁수익권과 부실이 의심되었던 매매잔금 채권에 대해서도 실제 변제 가능성을 면밀히 검토하여 적극재산으로 포함했습니다.

참고 사항

재산을 처분할 때 자신의 적극재산과 소극재산을 정확히 파악하여 채무초과 상태가 아닌지 확인하는 것이 중요합니다. 채무자가 재산을 처분한 행위가 사해행위로 인정되려면 채무자의 소극재산이 적극재산을 초과하는 '채무초과' 상태여야 합니다. 채무자의 적극재산 산정 시에는 실질적 가치가 있는 재산만 포함되며 채권의 경우 변제받을 확실성이 있어야 합니다. 가압류가 설정되어 있더라도 담보 제공 등으로 가압류 결정이 취소되었거나 채권이 변제된 경우 해당 채권의 재산적 가치는 인정될 수 있습니다. 친족 간의 재산 거래는 사해행위 의심을 받을 수 있으므로 거래 내역과 정당한 사유를 명확히 입증할 수 있는 자료를 충분히 준비해야 합니다. 이중 매매의 경우 단순히 계약서만으로는 계약금 및 중도금 지급 여부 등 실질적인 계약 이행 여부가 중요합니다.