회사 대표이사가 거주하는 주택의 임대차 계약 갱신 불허 사건

이 사건은 원고 회사(임대인)가 피고 회사(임차인)를 상대로 건물 인도를 요구하고, 피고 회사는 주택임대차보호법상 계약갱신 요구권을 주장하며 맞섰던 사건입니다. 피고 회사의 전 대표이사가 임차한 주택에 거주하고 있었는데, 법원은 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 정하는 '법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하는 경우'에 해당하려면, 해당 '직원'이 법인의 대표이사나 사내이사가 아닌 사람이어야 한다고 판단했습니다. 따라서 피고 회사 전 대표이사가 거주한 주택에 대해서는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없으므로, 피고 회사의 계약갱신 요구권은 인정되지 않는다고 최종 판결했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 이도 (원고, 임대인): 건물 소유주로 피고 회사와 임대차 계약을 체결한 회사입니다.
• 주식회사 나팔꽃미디어 (피고, 임차인): 원고 회사와 임대차 계약을 체결하고 이 사건 부동산을 임차한 회사입니다.
• 소외인: 피고 회사의 전 대표이사로, 이 사건 임차 주택에 실제로 거주했던 인물입니다.

분쟁 상황

원고인 주식회사 이도는 2019년 12월 4일 피고인 주식회사 나팔꽃미디어와 임대차보증금 2억 원, 월 차임 1,500만 원, 임대차 기간 2019년 12월 12일부터 2021년 12월 11일까지로 하는 임대차 계약을 맺었습니다. 피고 회사의 대표이사였던 소외인은 이 사건 부동산을 인도받아 2020년 2월 18일 전입신고를 마치고 거주했습니다. 임대차 계약 종료일이 다가오자, 원고는 2021년 9월 29일 피고에게 퇴거를 요구했고, 피고는 2021년 10월 5일 계약 갱신을 요구했습니다. 소외인은 피고 회사의 설립 초기부터 대표이사 겸 사내이사로 재직했으나 2020년 2월 25일에 대표이사를, 2020년 8월 20일에는 사내이사를 사임했습니다. 이러한 상황에서 피고 회사가 주택임대차보호법상 임차인으로서의 보호를 받을 수 있는지 여부가 문제가 되었습니다.

핵심 쟁점

주택임대차보호법상 중소기업인 법인이 임차인으로서 대항력을 갖추거나 계약갱신 요구권을 행사할 수 있는 '직원'의 범위에 법인의 대표이사 또는 사내이사가 포함되는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

대법원은 피고 회사의 상고를 기각하며 원심의 판단을 확정했습니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항의 '직원'은 중소기업기본법령의 용례에 따라 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 자를 의미한다고 보아야 한다고 판시했습니다. 따라서 피고 회사의 전 대표이사가 해당 주택에 거주한 것은 주택임대차보호법상 '직원'이 거주한 경우에 해당하지 않아, 피고 회사는 계약갱신 요구권을 행사할 수 없다고 판단했습니다. 이에 따라 원고가 요구한 건물 인도 청구가 정당하게 인정되었습니다.

결론

피고 주식회사 나팔꽃미디어의 상고는 기각되었으며, 상고비용은 피고가 부담하게 되었습니다. 결과적으로 피고 회사는 계약 갱신을 할 수 없으며 임대차 목적물인 건물에서 퇴거해야 합니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결은 주로 주택임대차보호법의 다음 조항들과 그 해석에 기반하고 있습니다.

1. 주택임대차보호법 제3조 제3항: 이 조항은 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하고, 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마쳤을 때 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 취득한다고 규정하고 있습니다. 이는 주택임대차보호법의 보호를 받는 법인 임차인의 핵심 요건입니다.
2. '직원'의 의미 해석: 법원은 주택임대차보호법에 '직원'의 정의 규정이 없으므로, 중소기업기본법령의 용례에 따라 이를 해석해야 한다고 보았습니다. 중소기업기본법 시행령 제2조 제6호는 주식회사 또는 유한회사의 '임원'을 '등기된 이사(사외이사 제외)'로 규정하고 있습니다. 따라서 법원은 '직원'을 법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 자로 보아야 한다고 판단했습니다.
3. 주택임대차보호법 제6조의3: 이 조항은 임차인의 계약갱신 요구권을 규정하고 있으며, 제3조 제3항에 따라 대항력을 갖춘 법인도 이 계약갱신 요구권을 가질 수 있습니다. 그러나 법인이 '직원' 요건을 충족하지 못하면 이 갱신 요구권도 행사할 수 없게 됩니다.
4. 주택임대차보호법 제1조, 제2조: 주택임대차보호법은 '주거용 건물'의 임대차에 적용되며, 법인이 임차한 주택에서 거주하는 자가 '직원'이라면 그 자체가 '주거용'으로 임차한 것으로 보아야 한다고 판단했습니다.

결론적으로 이 판결은 주택임대차보호법상 법인 임차인이 보호받기 위한 '직원'의 범위를 명확히 하며, 법인의 대표이사나 사내이사가 거주하는 경우에는 해당 법인이 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다는 법리를 확립했습니다.

참고 사항

회사가 직원의 주거 안정을 위해 주택을 임차하려는 경우, 주택임대차보호법의 보호(대항력 및 계약갱신 요구권 등)를 받으려면 다음과 같은 점들을 반드시 고려해야 합니다.

1. '직원'의 범위 확인: 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 법인 임차인의 보호를 위해 규정하는 '직원'은 해당 법인의 대표이사나 사내이사 등 등기된 임원은 포함되지 않습니다. 이는 중소기업기본법령에서 '임원'과 '직원'을 구분하는 용례를 따릅니다. 따라서 임원진이 거주할 목적으로 주택을 임차하는 경우에는 주택임대차보호법상 법인 임차인으로서의 보호를 받기 어렵습니다.
2. 중소기업 요건 충족: 주택임대차보호법상 법인이 임차인으로서 보호받으려면, '중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업'에 해당해야 합니다.
3. 실제 거주자의 지위: 임차한 주택에 실제로 거주하는 자가 법인이 선정한 '직원'이어야 하며, 그 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야만 대항력이 발생합니다. 직원이 변경될 경우 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 새로운 대항력이 발생합니다.
4. 계약 당사자 명확화: 임대차 계약을 체결할 때 법인이 임차인인지, 아니면 대표이사 등 개인이 임차인인지 명확히 해야 합니다. 법인 명의로 계약하되 실제 거주자가 임원이라면 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있다는 점을 인지하고 다른 법적 보호 수단(예: 전세권 설정 등)을 고려해야 합니다.
5. 임대료 등 부가 조건: 법원은 임대료의 액수, 지리적 근접성, 업무 관련성 등은 주택임대차보호법상 법인 임차인 보호 여부를 판단하는 요건으로 보지 않으므로, 이러한 부가적인 사정보다는 법에 명시된 '직원'의 정의를 충족하는지가 중요합니다.