부동산 매매/소유권
“정비사업”이란 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음의 사업을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호).
구분 | 내용 |
주거환경개선사업 | ▪ 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설(주민이 공동으로 사용하는 놀이터·마을회관·공동작업장, 그 밖에 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제4조에서 정하는 시설) 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업 |
재개발사업 | ▪ 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업(이 경우 특정한 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 “공공재개발사업"이라 함) |
재건축사업 | ▪ 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업(이 경우 특정한 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 “공공재건축사업”이라 함) |
구분 | 시행방법 |
주거환경개선사업 | ▪ 자력개량방법: 사업시행자가 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전·정비하거나 개량하는 방법 ▪ 수용방법: 사업시행자가 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하거나 대지를 토지등소유자 또는 토지등소유자 외의 자에게 공급하는 방법 ▪ 환지방법: 사업시행자가 환지로 공급하는 방법 ▪ 관리처분방법: 사업시행자가 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설·복리시설을 건설하여 공급하는 방법 |
재개발사업 | ▪ 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법 |
재건축사업 | ▪ 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택, 부대시설·복리시설 및 오피스텔(「건축법」 제2조제2항에 따른 오피스텔을 말함)을 건설하여 공급하는 방법(다만, 주택단지에 있지 않는 건축물의 경우에는 지형여건·주변의 환경으로 보아 사업 시행상 불가피한 경우로서 정비구역으로 보는 사업만 해당) ▪ 오피스텔을 건설하여 공급하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 준주거지역 및 상업지역에서만 건설할 수 있습니다. 이 경우 오피스텔의 연면적은 전체 건축물 연면적의 30/100 이하이어야 합니다. |
"토지등소유자"란 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자, 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).
"복리시설"이란 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당, 그 밖에 공동시설을 말합니다(국가법령정보센터, 법령정의사전).
구분 | 시행자 |
주거환경개선사업 | ▪ 자력개량방법: 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·자치구의 구청장(이하 "시장·군수등"이라 함)이 직접 시행하되, 토지주택공사등을 사업시행자로 지정해 시행하게 하려는 경우에는 공람공고일 현재 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아야 함(「도시 및 주거환경정비법」 제24조제1항). ▪ 수용방법, 환지방법 및 관리처분방법: 시장·군수등이 직접 시행하거나 다음에서 정한 자에게 시행하게 할 수 있음(「도시 및 주거환경정비법」 제24조제2항). 1. 시장·군수등이 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사(이하 "토지주택공사등"이라 함)나 주거환경개선사업을 시행하기 위해 국가, 지방자치단체, 토지주택공사등 또는 공공기관이 총지분의 50/100을 초과하는 출자로 설립한 법인 중 어느 하나에 해당하는 자를 사업시행자로 지정하는 경우 2. 시장·군수등이 위 1.에 해당하는 자와 건설업자 또는 건설업자로 보는 등록사업자 중 어느 하나에 해당하는 자를 공동시행자로 지정하는 경우 |
재개발사업 | ▪ 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자(이하 "신탁업자"라 함), 한국부동산원과 공동으로 시행하는 방법(「도시 및 주거환경정비법」 제25조제1항제1호 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제19조). ▪ 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 신탁업자, 한국부동산원과 공동으로 시행하는 방법(「도시 및 주거환경정비법」 제25조제1항제2호 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제19조). |
재건축사업 | ▪ 재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있음(「도시 및 주거환경정비법」 제25조제2항). |
추진위원장 또는 사업시행자(청산인을 포함)는 계약(공사, 용역, 물품구매 및 제조 등을 포함)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 합니다. 다만, 계약규모, 재난의 발생 등의 사유가 있는 경우에는 입찰 참가자를 지명(指名)하여 경쟁에 부치거나 수의계약(隨意契約)으로 할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제29조제1항).
조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우만 해당)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제29조제4항 본문).
다만, 100인 이하의 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제29조제4항 단서 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제24조제3항).
시장·군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제1항 본문).
재개발사업 및 재건축사업의 경우 다음의 구분에 따른 동의를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제2항, 제3항 및 제4항).
구분 | 동의 요건 |
재개발사업 | ▪ 재개발사업의 추진위원회(추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지등소유자를 말함)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 받아 시장·군수등의 인가를 받아야 함 |
재건축사업 | ▪ 주택단지에서 시행하는 경우: 재건축사업의 추진위원회(추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지등소유자)가 조합을 설립하려면 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봄)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외)와 주택단지의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의를 받아 시장·군수등의 인가를 받아야 함 ▪ 주택단지가 아닌 지역에서 시행하는 경우: 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 함 |
구분 | 구분 |
임원 | ▪ 임원은 조합장 1명, 이사, 감사를 둠 ▪ 임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임 가능 |
임원의 직무 | ▪ 조합장은 조합을 대표하고 그 사무를 총괄하며, 총회 또는 대의원회의 의장이 됨 ▪ 조합장이 대의원회의 의장이 되는 경우에는 대의원으로 봄 ▪ 조합장 또는 이사가 자기를 위해 조합과 계약이나 소송을 할 때에는 감사가 조합을 대표 ▪ 조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없음 |
조합총회 | ▪ 조합에는 조합원으로 구성되는 총회를 두며, 총회는 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원 1/5 이상(정관의 기재사항 중 조합임원의 권리·의무·보수·선임방법·변경 및 해임에 관한 사항을 변경하기 위한 총회의 경우는 10분의 1 이상) 또는 대의원 2/3 이상의 요구로 조합장이 소집 |
대의원회 | ▪ 조합원 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 두어야 함 ▪ 대의원회는 조합원의 1/10이상으로 구성함(다만, 조합원의 1/10이 100명을 넘는 경우에는 조합원의 1/10의 범위에서 100명 이상으로 구성 가능) ▪ 조합장이 아닌 조합임원은 대의원의 될 수 없음 |
주민대표회의 | ▪ 토지등소유자가 시장·군수등 또는 토지주택공사등의 사업시행을 원하는 경우에는 정비구역 지정·고시 후 주민대표회의를 구성해야 함 ▪ 주민대표회의는 위원장을 포함하여 5명이상 25명 이하로 구성 |
사업시행자(공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수등인 경우는 제외)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여 시장·군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제1항 본문).
시장·군수등은 특별한 사유가 없으면 사업시행계획서의 제출이 있은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정해 사업시행자에게 통보해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제4항).
사업시행자(시장·군수등 또는 토지주택공사등은 제외)는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 총회의결을 거쳐야 하며, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제5항 본문).
토지등소유자가 재개발사업을 시행하려면 사업시행계획인가 신청 전에 사업시행계획서에 대해 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다. 다만, 인가받은 사항을 변경하려는 경우에는 규약으로 정하는 바에 따라 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제6항 본문).
지정개발자가 정비사업을 시행하려면 사업시행계획인가를 신청하기 전에 토지등소유자의 과반수의 동의 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제7항 본문).
시장·군수등은 사업시행계획인가(시장·군수등이 사업시행계획서를 작성한 경우를 포함)를 하거나 정비사업을 변경·중지 또는 폐지하려면 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제9항 본문).
시장·군수등은 사업시행계획인가를 하거나 사업시행계획서를 작성하려는 경우에는 관계 서류의 사본을 14일 이상 일반인이 공람할 수 있게 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제56조제1항 본문).
토지등소유자 또는 조합원, 그 밖에 정비사업과 관련하여 이해관계를 가지는 자는 위 공람기간 이내에 시장·군수등에게 서면으로 의견을 제출할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제56조제2항).
사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제73조제1항 본문).
사업시행자는 위 협의가 성립되지 않으면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제73조제2항).
사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항 본문).
사업시행자는 위의 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제78조제1항 본문).
정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리해야 하며, 사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제79조제1항 및 제2항).
과밀억제권역에 위치하지 않은 재건축사업의 토지등소유자(다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 최초 사업시행계획인가를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외)
근로자(공무원인 근로자를 포함) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
국가, 지방자치단체 및 토지주택공사등
공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자
과밀억제권역 외의 조정대상지역 또는 투기과열지구에서 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정되기 전에 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 양도인과 양수인에게 각각 1주택을 공급할 수 있습니다.
위 규정은 2022년 2월 3일 이후 최초로 관리처분계획인가(변경인가는 제외)를 신청하는 경우부터 적용합니다[「도시 및 주거환경정비법」(법률 제18830호, 2022. 2. 3.) 부칙 제2조].
분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 합니다. 다만, 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외)하거나 전매를 알선할 수 없습니다.
과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있습니다. 다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말함)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그렇지 않습니다.
종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제81조제1항 본문).
사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제81조제2항).
시장·군수등이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 시장·군수등의 준공인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제83조제1항).
준공인가신청을 받은 시장·군수등은 지체 없이 준공검사를 실시해야 합니다. 이 경우 시장·군수등은 효율적인 준공검사를 위해 필요한 때에는 관계 행정기관·공공기관·연구기관, 그 밖의 전문기관 또는 단체에게 준공검사의 실시를 의뢰할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제83조제2항).
시장·군수등은 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제83조제3항).
시장·군수등은 직접 시행하는 정비사업에 관한 공사가 완료된 때에는 그 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제83조제4항).
사업시행자는 공사완료고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제86조제1항 본문).
사업시행자는 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려면 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장·군수등에게 보고해야 합니다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제86조제2항).
대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 청산금을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제89조제1항).
시장·군수등인 사업시행자는 청산금을 납부할 자가 이를 납부하지 않는 경우 지방세 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있으며, 시장·군수등이 아닌 사업시행자는 시장·군수등에게 청산금의 징수를 위탁할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제90조제1항).
청산금을 지급받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 않으면 소멸합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제90조제3항).
