부동산 매매/소유권
공공임대주택에 거주하는 임차인이 은행에서 대출을 받으며 임대차보증금 반환 채권을 담보로 제공하고, 대출금 상환이 어려울 경우 주택을 인도하겠다는 각서를 작성했습니다. 이후 임차인은 파산 및 면책 결정을 받았고, 은행은 대출금 상환 지체를 이유로 임차인을 대신하여 임대차 계약 해지를 주장하며 주택 인도를 요구했습니다. 1심과 2심은 은행의 주장을 받아들였으나, 대법원은 공공주택 특별법에 따른 임차인의 주거 안정과 채권자대위권의 제한, 그리고 면책 결정의 효력을 근거로 은행의 계약 해지 주장이 효력이 없다고 판단하여 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 돌려보냈습니다.
피고는 한국토지주택공사(소외 공사)와 공공건설임대주택 임대차 계약을 맺고 거주하던 중, 2018년 원고인 동양저축은행으로부터 1,800만원을 대출받았습니다. 피고는 대출금 채무 담보를 위해 임대차보증금 반환 채권을 은행에 양도하고, 대출 원리금을 갚지 못할 경우 임대차 기간 내라도 계약을 해지하고 주택을 인도하겠다는 각서를 교부했습니다. 이후 피고는 2019년 파산 및 면책 신청을 하여 2020년 5월 면책 결정을 받았는데, 이 채무 목록에 동양저축은행에 대한 대출금 채무가 포함되어 있었습니다. 원고는 피고가 대출금 상환을 지체하자 대출금의 기한이익 상실을 통지하고, 2021년 1월 피고를 대위하여 임대차 계약 해지 및 건물 인도를 청구하는 소송을 제기했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 공공임대주택 임차인이 대출금 상환 지체 시 주택을 인도하겠다는 약정을 했더라도, 대출 채권자가 임차인을 대신하여 공공임대주택 임대차 계약을 해지할 수 있는지 여부입니다. 둘째, 임차인의 파산 및 면책 결정 이후에도 채권자가 면책된 채무를 근거로 채권자대위권을 행사할 수 있는지 여부입니다. 셋째, 공공임대주택의 소액 임대차보증금 반환 채권이 압류금지채권에 해당하여 파산 절차에서 별제권의 대상이 될 수 없는지 여부입니다.
대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 수원지방법원에 환송했습니다. 법원은 다음과 같은 이유로 은행의 주장을 인정하지 않았습니다.
대법원은 공공임대주택 임차인의 주거 안정을 위한 법적 보호를 강화하고, 대출 채권자가 임차인의 중도 해지권을 대위 행사할 수 없음을 명확히 했습니다. 이는 파산 면책 결정의 효력과 압류금지채권에 대한 법리적 해석을 통해 이루어졌으며, 경제적 어려움에 처한 주거 약자의 기본권을 보호하는 중요한 판결입니다.
이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.
유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.
