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원고는 피고와 고덕국제화계획지구 내 이주자택지 분양권을 1억 6,000만 원에 매매하기로 계약했지만, 이 계약은 시행자인 경기도시공사와의 분양 계약 체결 전에 동의 없이 이루어졌습니다. 원고는 이 계약이 무효임을 주장하며 소송을 제기했고 원심은 계약을 유효하다고 보았으나, 대법원은 해당 계약이 택지개발촉진법상 전매 제한 규정에 위배되어 무효라고 판단하며 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈습니다.
원고는 2014년 10월 6일 피고와 고덕국제화계획지구 내 이주자택지 분양권을 1억 6,000만 원에 매도하는 계약을 체결했습니다. 당시 이 계약에 대해 시행자인 경기도시공사의 동의는 없었습니다. 이후 원고는 2016년 5월 26일 경기도시공사와 해당 이주자택지에 대한 분양계약을 체결하게 되었고, 이 과정에서 사전 체결된 분양권 매매계약의 유효성 문제가 불거져 원고가 계약 무효 확인을 위한 소송을 제기했습니다.
택지개발촉진법에 따라 조성될 이주자택지의 분양권에 대해, 시행자와 분양계약을 체결하기도 전에 시행자의 동의 없이 이루어진 전매계약이 법적으로 유효한지 여부가 쟁점입니다.
대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송했습니다. 대법원은 택지개발촉진법 및 관련 시행령의 취지에 비추어 볼 때, 시행자와 택지 공급 계약을 체결하기 전에 시행자의 동의 없이 이루어진 택지분양권 매매계약은 무효이며, 매도인은 시행자에 대한 전매 동의 신청 절차에 협력할 의무도 없다고 판시했습니다.
결과적으로 원고와 피고 사이의 이주자택지 분양권 매매계약은 무효임이 확인되었으며, 원고는 피고에게 해당 계약에 따른 전매 동의 절차에 협력할 의무를 부담하지 않게 되었습니다. 사건은 다시 심리될 예정입니다.
이 사건은 주로 택지개발촉진법의 전매 제한 규정과 그 해석에 관한 것입니다. 택지개발촉진법 제19조의2 및 제31조의2는 이 법에 따라 조성된 택지를 공급받은 사람이 소유권이전등기를 하기 전까지는 그 택지를 공급받은 용도대로 사용하지 않은 채 전매하는 것을 원칙적으로 금지합니다. 이러한 금지 규정을 위반하면 해당 법률행위는 무효가 되고 형사처벌 대상이 됩니다. 이는 도시의 주택난 해소와 국민 주거생활 안정이라는 법의 목적 달성을 위해 투기적인 택지 거래를 막고 실수요자에게 택지가 공급될 수 있도록 하려는 취지입니다. 구 택지개발촉진법 시행령 제13조의3은 택지개발촉진법 제19조의2 제1항 단서에서 규정하는 '대통령령으로 정하는 경우', 즉 전매 제한의 예외를 정하고 있습니다. 이 시행령은 특정 사유에 해당하여 '시행자의 동의'를 받은 경우에만 전매가 허용된다고 규정하고 있습니다. 대법원은 여기서 말하는 '시행자의 동의'는 택지 공급 계약이 이미 체결되어 있음을 전제로 하는 것이라고 해석했습니다. 따라서 택지 공급 계약이 아직 체결되기 전, 즉 장차 공급받을 택지를 미리 전매하기로 하는 계약은 시행자의 동의 자체가 불가능하므로 무효로 보아야 하며, 매도인이 장차 시행자의 전매 동의 절차에 협력할 의무를 지지도 않는다고 판시했습니다.
택지개발촉진법상 조성된 택지는 소유권이전등기를 하기 전까지는 원칙적으로 그 용도대로 사용하지 않고 전매하는 것이 금지됩니다. 예외적으로 전매가 허용되는 경우가 있지만, 이때에도 반드시 택지 개발 사업 시행자의 동의를 받아야 합니다. 특히, 택지 공급 계약을 체결하기도 전에 장차 공급받을 택지의 분양권을 미리 사고파는 행위는 시행자의 동의 자체가 법적으로 불가능하므로, 해당 계약은 무효로 판단될 가능성이 매우 높습니다. 이러한 불법 전매 행위는 계약 무효로 이어질 뿐만 아니라 형사처벌의 대상이 될 수 있으므로, 관련 법규를 반드시 확인하고 시행자의 동의 여부를 명확히 한 후에 계약을 진행해야 합니다.
“[부산변호사] 민사, 형사, 해상 전문 정은영 변호사”
“[부산변호사] 민사, 형사, 해상 전문 정은영 변호사”
이주택지 분양권 매매계약과 관련하여 선고된 최초의 대법원 판례입니다. 정은영 변호사는 전국에서 발생하는 이주택지분양권 매매계약 소송에 있어 매도인측을 대리하여 매매계약의 무효확인을 청구하는 소송을 제기하거나 매수인측의 수분양권명의이전소송 또는 수분양권명의절차이행소송에 대응하는 소송을 수십건 진행해 왔습니다. 위 사건도 1심 소송부터 저희 변호사 사무실에서 매도인(원주민)측을 대리 하여 사건을 진행하였고, 이전에 이주택지 분양권과 관련한 대법원 확정 판결이 없어 1심과 항소심이 엇갈린 판단을 내렸으나 위 사건으로 대법원에서 매매계약이 무효라는 판단을 하여 매도인이 승소한 사례입니다. 저희는 위와 같이 승소한 대법원 판결 이후에도 2건의 대법원 판결을 승소하였고, 이상의 대법원 판결은 전국 각지에서 진행되고 있는 이주택지분양권(딱지) 매매계약에 큰 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.
