분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사행정
이 사건은 주택재개발정비사업조합이 시공사를 선정하는 과정에서, 법령 개정으로 인한 적용 시점의 차이가 문제가 된 판결입니다. 구체적으로 2006년 8월 25일 시행된 개정 '도시 및 주거환경정비법'이 재개발조합의 시공자 선정 방식을 경쟁입찰로 의무화했지만, 법 시행 전인 2005년 7월 11일에 추진위원회 승인을 받은 조합의 경우 해당 의무를 적용받지 않아 구법에 따라 총회 결의로 시공사를 선정한 것이 유효한지에 대한 분쟁이었습니다. 법원은 개정법의 부칙에 따라 이 조합에는 구법이 적용되므로, 조합설립인가 후 총회에서 시공사를 선정한 것이 유효하다고 판단했습니다.
피고 조합의 추진위원회는 2005년 7월 11일 설립 승인을 받은 후, 2006년 1월 23일 주민총회에서 3개 건설회사로 구성된 공동사업단을 시공자로 선정했습니다. 이후 2007년 6월 22일 조합설립인가를 받고, 2007년 8월 10일 임시총회를 개최하여 앞서 이루어진 시공자 선정을 추인하는 결의를 했습니다. 원고들은 이러한 시공자 선정 결의가 개정된 도시 및 주거환경정비법에서 요구하는 경쟁입찰 방식에 따르지 않아 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다.
개정된 도시 및 주거환경정비법(2006. 8. 25. 시행)의 시공자 선정 방식(경쟁입찰)에 관한 규정이, 법 시행 전인 2005년 7월 11일에 추진위원회 승인을 받은 재개발사업조합에도 적용되어야 하는지, 아니면 구법에 따라 총회 결의만으로 시공자를 선정할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 특히 추진위원회 단계에서 이루어진 시공자 선정 결의를 조합설립인가 후 총회에서 추인하는 결의가 유효한 새로운 시공자 선정 결의로 볼 수 있는지가 중요하게 다루어졌습니다.
대법원은 원고들의 상고를 모두 기각하고 상고비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이는 피고 조합의 시공자 선정 총회 결의가 유효하다고 판단한 원심판결이 정당하다고 본 것입니다.
가재울뉴타운제4구역주택재개발정비사업조합은 개정 도시정비법 시행 전에 추진위원회 승인을 받았으므로, 시공자 선정 시 법에서 정한 경쟁입찰 방식을 따르지 않고 조합설립인가 후 총회에서 일반적인 의결 방식으로 시공자를 선정한 것이 법적으로 유효하다는 최종 결론이 내려졌습니다.
구 도시 및 주거환경정비법(2006. 5. 24. 개정 전 제11조)은 주택재건축사업조합에 대해서는 시공자를 경쟁입찰 방식으로 선정하도록 규정했지만 주택재개발사업조합에 대해서는 시공자 선정 방법에 아무런 제한을 두지 않았습니다. 따라서 이 법이 적용되는 재개발조합은 조합설립인가 후 총회 의결로 시공자를 자유롭게 선정할 수 있었습니다. 개정 도시 및 주거환경정비법(2006. 5. 24. 개정, 2006. 8. 25. 시행 제11조)은 주택재개발사업조합 역시 조합설립인가 후 건설업자를 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰 방법으로 선정하도록 의무화했습니다. 그러나 개정 도시 및 주거환경정비법 부칙 제2항(시공자 선정에 관한 적용례)은 개정된 제11조 제2항의 경쟁입찰 의무 규정이 주택재개발사업의 경우 '이 법 시행 후 최초로 추진위원회 승인을 얻은 분부터 적용한다'고 명시했습니다. 즉 2006년 8월 25일 이전에 추진위원회 승인을 받은 재개발사업은 개정법의 경쟁입찰 의무를 적용받지 않는다는 예외 규정입니다. 개정 도시정비법 제24조 제1항, 제3항 제6호, 제4항, 제5항은 조합의 최고 의사결정기관인 총회를 통해 시공자 선정 및 변경이 이루어져야 하며 총회의 소집 절차와 의결 방법 등은 조합 정관으로 정하도록 규정하고 있습니다. 본 사건에서 피고 조합의 정관 부칙도 개정법 부칙과 동일한 경과조치를 두어 법령의 취지에 부합했습니다.
재개발이나 재건축 사업에서 시공자 선정 방식은 해당 사업의 '추진위원회 승인일' 또는 '조합설립인가일' 등 중요한 시점에 적용되는 법령에 따라 달라질 수 있습니다. 법이 개정되었다면 부칙의 경과규정을 반드시 확인해야 합니다. 법 개정 전 추진위원회 승인을 받은 사업장은 개정된 시공자 선정 방식 규정(예: 의무적인 경쟁입찰)의 적용을 받지 않을 수 있습니다. 조합설립인가를 받기 전 추진위원회 단계에서 시공사를 선정하는 것은 원칙적으로 무효로 판단될 가능성이 높습니다. 그러나 조합설립인가 후 조합 총회에서 새로운 시공사 선정 결의를 하거나 기존의 선정을 적법하게 추인하는 결의를 한다면 유효하게 인정될 수 있습니다. 중요한 것은 '조합설립인가 후 조합 총회 결의'가 이루어졌는지 여부입니다.
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