건축/재개발 · 행정
원고들이 기존 건물을 철거하고 제2종 근린생활시설(사무소)을 신축하기 위해 건축신고를 하였으나, 피고 대구광역시 달서구청장은 건축물의 대지가 건축법상 도로에 2미터 이상 접해야 하는 '접도 의무' 요건을 충족하지 못하고, 건축물 출입에 지장이 없다고 인정하기도 어렵다는 이유로 건축신고를 반려했습니다. 원고들은 통행로가 건축법상 도로에 해당하거나 출입에 지장이 없으며, 반려 처분은 재량권 일탈·남용 또는 신뢰보호 원칙 위반이라고 주장하며 처분 취소 소송을 제기했으나, 법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 피고의 반려 처분이 적법하다고 판결했습니다.
원고 A과 B은 각각 대구 달서구 C 대 399㎡, D 대 416㎡ 토지 및 그 지상 건물의 소유자입니다. 이들은 2023년 4월 28일 대구 달서구청장에게 기존 건물을 철거하고 제2종 근린생활시설(사무소)을 신축하기 위한 건축신고를 했습니다. 피고는 2023년 5월 1일과 6월 2일 두 차례에 걸쳐 건축법 제2조 제1항 제11호(도로 정의)와 제44조(접도 의무)에 적합하도록 보완을 요구했습니다. 원고들이 2023년 6월 1일까지 보완 결과를 제출하지 않자, 피고는 2023년 6월 15일 원고들의 건축신고를 반려했습니다. 반려 사유는 '대지가 건축법 제44조의 접도 기준을 만족하지 못하며, 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우에도 해당하지 않는다'는 것이었습니다. 이에 원고들은 이 사건 통행로가 건축법상 도로에 해당한다고 주장하며, 피고의 반려 처분 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.
이 사건 통행로가 건축법 제44조 제1항에서 정하는 '도로'에 해당하는지 여부와 구 건축법 부칙에 따른 '도로'로 인정될 수 있는지 여부. 해당 건축물이 건축법 제44조 제1항 단서 제1호의 '출입에 지장이 없다고 인정되는 경우'에 해당하는지 여부. 피고의 건축신고 반려 처분이 평등의 원칙, 비례의 원칙 등 재량권 일탈·남용에 해당하거나 신뢰보호의 원칙을 위반한 위법이 있는지 여부.
원고들의 청구를 모두 기각한다. 소송비용은 원고들이 부담한다.
법원은 원고들의 제1, 2토지가 건축법 제44조 제1항에 따른 접도 요건을 충족하지 못한다고 판단했습니다. 이 사건 통행로가 현행 건축법상 도로에 해당한다고 볼 수 없으며, 1976년 2월 1일 이전에 폭 4미터 이상으로 주민들의 통행로로 이용되었다는 증거도 불충분하다고 보았습니다. 또한, 건물의 종류와 주변 상황의 변화, 통행로 소유자와의 이해관계 상충 등을 고려할 때 '건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우'에도 해당하지 않는다고 판단했습니다. 재량권 일탈·남용이나 신뢰보호 원칙 위반 주장 역시 받아들여지지 않아, 피고의 건축신고 반려 처분은 적법하다고 결론 내렸습니다.
건축법 제44조 제1항(대지와 도로의 관계)은 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로에 접해야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 건축물 이용자의 교통, 피난, 방화, 위생상 안전을 확보하기 위한 것으로, 도로에 접하지 않은 토지에는 건축을 허용하지 않으려는 취지입니다. 이 사건에서 원고들의 토지는 이 조건을 충족하지 못했습니다.
건축법 제2조 제1항 제11호는 '도로'를 '보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법 등 관계 법령에 따라 고시되거나 건축허가 또는 신고 시 시장 등이 위치를 지정하여 공고한 도로'로 정의하고 있습니다. 이 사건 통행로는 이러한 현행법상 도로 요건을 충족하지 못했습니다.
구 건축법(1975년 12월 31일 법률 제2852호로 개정되기 전) 제2조 제15호에 따르면, 폭 4미터 이상의 도로는 별도의 요건 없이 도로로 인정되었습니다. 그러나 개정 이후에는 고시 또는 지정 공고된 도로로 한정되었습니다. 구 건축법 부칙 제2조는 '이 법 시행 당시(1976년 2월 1일) 종전 규정에 따른 도로로서 현행 규정에 적합하지 않은 것도 도로로 본다'고 규정하여, 1976년 2월 1일 이전에 폭 4미터 이상으로 주민들의 통행로로 이용되었다면 건축법상 도로로 인정될 수 있습니다. 그러나 법원은 이 사건 통행로가 위 부칙 조항에 따른 도로에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
건축법 제44조 제1항 단서 제1호는 '해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우'에는 접도 의무가 면제될 수 있다고 규정합니다. 이는 건축물의 종류와 규모, 대지가 접하고 있는 시설물의 종류 등 구체적인 사정을 고려하여 개별적으로 판단해야 합니다. 이 사건에서 법원은 토지 이용 현황의 중대한 변화, 통행로 소유자와의 이해관계 상충 등을 이유로 이 예외 조항을 적용하기 어렵다고 보았습니다.
민법 제1005조에 따라 상속인은 피상속인의 재산에 관한 권리·의무를 포괄 승계하므로, 피상속인이 토지를 일반 공중의 이용에 제공하여 사용수익권을 포기한 경우 상속인에게도 그 제한이 미칩니다. 또한, 토지 소유자가 공공 목적을 위해 토지를 제공할 당시의 이용 현황에 중대한 변화가 생기고 이를 예견할 수 없었으며, 사용수익권 제한이 중대한 불균형을 초래한다면, 소유자는 다시 권리를 주장할 수 있다는 사정변경의 법리가 적용될 수 있습니다. 그러나 법원은 이 사건 통행로의 경우 토지이용현황이 유지된다거나 소유권자들이 변화를 예견했다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
재량권 일탈·남용 또는 신뢰보호의 원칙은 행정청의 처분이 정당한 공익 목적을 벗어나거나, 비례의 원칙에 위배되거나, 합리적인 신뢰를 침해했는지 여부를 판단하는 기준입니다. 이 사건에서 법원은 원고들이 주장하는 사정만으로는 반려 처분이 재량권을 일탈·남용했거나 신뢰보호의 원칙을 위반했다고 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다.
토지 매입 전에는 반드시 해당 토지가 건축법상 '도로'에 2미터 이상 접해 있는지 철저히 확인해야 합니다. 단순한 지적도상 도로가 아닌 실제 통행로라 하더라도 건축법이 정하는 요건(너비 4미터 이상, 공고·지정 등)을 충족하지 못하면 건축이 어려울 수 있습니다. 과거의 건축 관련 법규와 현재의 법규가 다를 수 있으므로, 오래된 건물이라 하더라도 재건축 시에는 현행 건축법 규정을 따라야 합니다. 특히 1976년 2월 1일 이전부터 통행로로 사용된 경우라도, 구 건축법 부칙에 따른 도로로 인정받기 위해서는 해당 시점에 폭이 4미터 이상이었고 주민들의 통행에 이용되었다는 명확한 증거가 필요합니다. 건축물의 '출입에 지장이 없는 경우'라는 예외 조항은 매우 엄격하게 판단됩니다. 단순히 물리적인 통행 가능성뿐 아니라, 건축물의 종류와 규모, 주변 환경의 변화, 인접 토지 소유자들의 이해관계 등 여러 구체적인 사정을 종합적으로 고려하므로, 해당 조항을 적용받기 쉽지 않습니다. 개인 소유의 토지가 오랜 기간 공중의 통행에 제공되어 소유자의 배타적 사용수익권이 제한될 수 있지만, 토지 이용 현황에 중대한 변화가 생겼거나 소유자에게 중대한 불균형이 초래되는 경우에는 그 제한이 해소될 여지도 있습니다. 그러나 특정승계인(매매 등으로 토지를 취득한 사람)은 통상 그러한 제한을 용인하고 토지를 취득한 것으로 보므로 권리 행사 제한을 벗어나기 어렵습니다. 건축신고 반려와 같은 행정처분은 법령상 요건을 충족하지 못하면 적법한 것으로 간주됩니다. 행정청의 처분이 재량권 일탈·남용 또는 신뢰보호의 원칙을 위반했다고 주장하기 위해서는 명확하고 강력한 증거와 논리적인 주장이 뒷받침되어야 합니다. 특히 인접 토지 소유자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있다면, 건축신고 전에 이러한 권리관계를 명확히 정리하는 것이 중요합니다.
