가짜 석유 판매로 주유소 임대보증금을 돌려받지 못한 사건

임차인이 주유소를 운영하던 중 가짜 석유 판매로 행정처분을 받게 되자 임대차 계약을 포기하고 임대보증금 4천만원의 반환을 청구했으나, 임대차 계약서상 유사 석유 취급 시 보증금이 임대인에게 귀속된다는 특약이 유효하다고 보아 법원이 임차인의 청구를 기각한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A: 주유소를 임차하여 운영하다 가짜 석유 판매로 행정처분을 받고 임차권을 포기한 임차인
• 피고 B: 주유소 부지와 시설을 A에게 임대한 임대인

분쟁 상황

원고 A는 피고 B로부터 주유소를 임대하여 운영하던 중 2020년 9월 11일 가짜 석유 제품을 제조하고 정량 미달로 공급하여 칠곡군수로부터 4개월의 사업정지 행정처분을 받았습니다. 이 처분에 대해 행정심판을 제기했으나 2021년 1월 25일 기각되자, 원고 A는 2021년 1월 31일 임대차 계약을 포기하고 임대보증금 8천만원 중 미반환된 4천만원의 반환을 청구했습니다. 피고 B는 임대차 계약 특약에 따라 원고의 가짜 석유 취급은 계약 위반이며, 이로 인해 보증금 8천만원이 자신에게 귀속되었으므로 반환 의무가 없다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

가짜 석유 판매로 인한 행정처분으로 임대차 계약을 포기한 경우, 임대차 계약서에 명시된 '유사 석유 취급 시 임대보증금이 임대인에게 귀속된다'는 특약이 위약벌 또는 손해배상 예정으로서 유효한지 여부

법원의 판단

원고의 임대보증금 4천만원 반환 청구를 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 임대차 계약상 유사 석유 취급 시 임대보증금이 임대인에게 귀속된다는 특약은 준법 경영 이행을 확보하고 임대인의 손해를 보전하기 위한 위약벌 및 위약금 예정 규정으로 보아야 하며, 그 금액이 공서양속에 반할 정도로 과도하지 않다고 판단하여 임대인의 주장을 받아들였습니다. 이에 따라 원고의 임대보증금 반환 청구는 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 임대차 계약의 특약 사항인 '준법약정'의 유효성이 핵심 쟁점이었습니다. 특약 내용은 임차인이 유류제품 취급에 있어 적법성을 유지해야 하며, 유사 석유제품 취급이나 정량 미달 공급 행위 등 이를 위반할 경우 임대인은 즉시 임대차 계약을 해지하고, 보증금은 임대인에게 귀속되며, 임대인은 임차인에게 손해배상 청구를 할 수 있다는 것이었습니다.

법원은 이러한 약정을 민법상 '위약벌'과 '손해배상 예정'의 성격을 동시에 가지는 규정으로 보았습니다.

• 위약벌 (違約罰): 계약 위반에 대한 제재금으로서, 채무 이행을 강제하는 효과를 가집니다. 일반적으로 법원이 직권으로 감액할 수 없지만, 지나치게 과도하여 공서양속에 반하는 경우 무효로 될 수 있습니다.
• 손해배상 예정 (損害賠償豫定): 장래에 발생할 손해를 미리 정해놓는 것으로, 실제 손해액과 관계없이 예정된 금액을 배상하게 됩니다. 이는 민법 제398조에 따라 법원이 부당하게 과다하다고 판단할 경우 직권으로 감액할 수 있습니다.

이 사건에서 법원은 주유소 사업의 특성상 유사 석유 판매가 임대인에게 심각한 영업 이미지 손상 및 행정처분 승계 위험을 초래할 수 있음을 인정하여, 임대보증금 8천만원을 임대인에게 귀속하도록 한 준법약정이 공서양속에 반할 정도로 과도하게 무겁다고 보지 않았습니다. 따라서 임대인의 특약 주장이 타당하다고 결론 내렸습니다.

참고 사항

사업 운영 시 법규 준수 의무를 게을리하면 중대한 불이익을 받을 수 있습니다. 특히 주유소와 같이 특정 법규의 준수가 중요한 업종에서는 관련 법규 위반 시 계약 해지 및 보증금 몰수와 같은 강력한 특약이 유효할 수 있으므로 임대차 계약 체결 시 특약 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 특약에 명시된 위약벌이나 손해배상 예정액이 지나치게 과도하다고 판단된다면 법원에 감액을 주장할 여지도 있으나 본 사건에서는 과도하다고 인정되지 않았습니다. 행정처분 가능성이 있는 사업을 운영하는 경우, 사전에 계약 조항이 사업 정지 등의 상황에 어떻게 적용될지 충분히 검토해야 합니다.