상가 임대료 연체와 보증금 반환 다툼 사건

임대인 A는 임차인 B에게 상가 점포를 보증금 500만원, 월 차임 50만원에 임대했습니다. 임차인 B는 2019년 3월부터 차임을 연체했고, 미납된 전기요금도 발생했습니다. 이에 임대인 A는 2020년 3월 9일 임대차 계약 해지를 통보했으며, B는 2020년 3월 18일 점포를 인도했습니다. A는 미납 차임과 대납 전기요금을 청구하는 본소를 제기했고, B는 보증금 반환을 청구하는 반소를 제기했습니다. B는 새로운 임대차 계약이 체결되어 자신의 책임이 없다고 주장했으나 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 법원은 A가 주장한 차임 미납액 중 일부를 자백한 것으로 보아 공제하고, 나머지 미납 차임과 대납 전기요금을 B가 A에게 지급해야 한다고 판결했으며, B의 임대차보증금은 미납 채무에 모두 충당되어 소멸했다고 판단하여 B의 보증금 반환 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• A (임대인): 경북 울진군 C 소재 상가 점포의 소유주이자 임대인. 미납 차임 및 전기요금 청구의 원고.
• B (임차인): A로부터 상가 점포를 임차한 사람. 차임 및 전기요금 미납으로 인한 피고이자 임대차보증금 반환 청구의 반소 원고.
• G (E의 딸): B 측에서 A에게 일부 차임을 대신 송금한 계좌 명의인.
• E: B로부터 점포의 권리 및 집기류를 양도받았다고 B가 주장하는 사람.
• F: E의 동거남으로, A와 새로운 임대차 계약을 체결했다고 B가 주장하는 사람.
• H (A의 어머니): B가 F와 A의 대행인으로 H이 새로운 임대차 계약서를 작성했다고 주장하는 사람.

분쟁 상황

임차인 B는 2017년 2월 15일부터 임대인 A로부터 상가 점포를 임차하여 사용했습니다. 2019년 3월부터 B는 월 차임 50만 원을 연체하기 시작했고, 같은 해 10월부터는 전기요금도 납부하지 않아 A가 대신 196,670원을 납부했습니다. 임대인 A는 B의 차임 연체가 3기에 달하자 2020년 3월 9일 임대차 계약 해지를 통보하고, 미납 차임과 대납 전기요금의 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다. 이에 임차인 B는 자신은 2019년 2월 15일에 이미 점포 권리 및 집기류를 E에게 양도했고, E의 동거남인 F가 A와 새로운 임대차 계약을 체결하여 보증금 500만 원도 승계되었으므로 자신은 더 이상 책임이 없다고 주장하며 임대차보증금 반환을 구하는 반소를 제기하여 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

상가 임차인의 월 차임 연체와 계약 해지 타당성, 임대인의 연체 차임 및 대납 전기요금 청구의 정당성, 임대차보증금에서 임차인의 채무를 공제하여 반환할 보증금이 남았는지 여부, 새로운 임대차 계약 체결 주장 및 그에 따른 기존 임차인의 책임 소멸 여부, 임대인의 재판상 자백 취소 허용 여부.

법원의 판단

피고 B는 원고 A에게 1,196,670원을 지급해야 하며, 피고 B의 원고 A에 대한 임대차보증금 반환 반소 청구는 기각된다. 제1심 판결과 같이 피고 B의 항소를 기각하고 항소비용은 피고 B가 부담한다.

결론

법원은 임차인 B의 차임 연체 및 전기요금 미납 사실을 인정하고, 임대차보증금이 해당 채무에 모두 충당되어 반환할 금액이 남지 않는다고 판단하여 임대인 A의 청구를 인용하고 임차인 B의 반소 청구를 기각했습니다. 임차인 B가 주장한 새로운 임대차 계약 체결 주장은 증거 부족으로 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 계약해지): 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 본 사안에서 피고 B의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하여 임대인 A가 계약 해지 의사표시를 했으므로 계약은 적법하게 해지되었습니다.

임대차보증금의 공제: 임대차보증금은 임대차계약이 종료되어 목적물이 임대인에게 반환될 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 성격을 가집니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한, 연체 차임, 미납 관리비 등 임차인의 채무액은 별도의 의사표시 없이도 보증금에서 당연히 공제됩니다(대법원 2005다8323, 8330 판결 등 참조). 본 사안에서 피고 B가 연체한 차임 및 대납 전기요금은 보증금 500만 원에서 공제되었습니다.

재판상 자백의 취소: 재판상 자백은 소송에서 당사자가 자신에게 불리한 사실을 인정하는 진술입니다. 한 번 이루어진 재판상 자백은 상대방의 동의 없이는 취소하기 매우 어렵습니다. 자백을 한 당사자가 그 자백이 진실에 부합하지 않고 착오에 기인한다는 사실을 증명해야만 취소할 수 있습니다(대법원 2000다23013 판결 등 참조). 본 사안에서 원고 A가 G 명의 계좌를 통한 100만 원의 입금을 차임으로 지급받았음을 자백했으나, 이를 번복하려 한 주장은 받아들여지지 않았습니다.

참고 사항

임대차 계약의 주요 사항(차임, 기간 등) 변경 시에는 반드시 임대인과 임차인 모두 서명한 서면으로 합의서를 작성하여 증거를 명확히 남겨야 합니다. 임대료는 계약서상 임대인 명의의 계좌로 직접 송금하는 것이 좋으며, 제3자 명의 계좌를 통해 송금할 경우 그 목적과 당사자 간 합의 내용을 명확히 기록해두어야 합니다. 이는 향후 법적 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다. 기존 임차인과 새로운 임차인 간의 권리·의무 승계 또는 새로운 임대차 계약 체결 시에는 임대인의 명확한 동의와 함께 새로운 임대차 계약서를 반드시 작성해야 합니다. 단순히 기존 보증금을 승계하기로 구두로 합의하는 것만으로는 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 임대인이 법정에서 특정 사실(예: 임대료 지급 내역)을 인정(자백)한 경우, 이를 나중에 취소하기는 매우 어렵습니다. 자백이 진실에 반하고 착오에 기인했음을 명확히 증명해야만 취소가 가능하므로, 재판 과정에서 주장하는 내용에 대해 신중을 기해야 합니다. 임대차보증금은 임대차 계약 기간 동안 발생한 임차인의 모든 채무(연체 차임, 관리비, 손해배상금 등)를 담보하는 성격이 있습니다. 따라서 계약 종료 시 특별한 의사표시 없이도 보증금에서 해당 채무액이 공제될 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 임차인의 차임 연체액이 3기(상가건물 임대차보호법 기준)에 달하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있으므로, 임차인은 차임 연체가 발생하지 않도록 주의해야 합니다.