건축/재개발 · 행정
재개발조합원인 원고가 아파트 2채(113형, 59A형)를 분양 신청했으나, 조합은 원고 소유 건물의 주거전용면적이 미달한다는 이유로 59A형 분양을 제외하고 113형 1채만 공급하는 관리처분변경계획을 수립했습니다. 이에 원고는 해당 분양제외처분의 취소 또는 무효 확인 소송을 제기했으나, 법원은 원고의 청구를 모두 기각했습니다.
원고 A는 광주 동구 D 대지 324㎡와 지상 2층 건물을 남편과 공동 소유하고 있는 B구역 주택재개발정비사업조합의 조합원입니다. 2021년 4월 6일 원고는 피고 조합에 아파트 2채(113형, 59A형) 분양을 신청했습니다. 피고 조합은 2022년 3월 16일 관리처분(변경)계획 인가를 신청하면서, 원고 소유 건물의 주거전용면적(감정평가 당시 129㎡)이 미달함을 이유로 원고에게는 113형 1채만 분양하고 59A형 분양을 제외하는 계획을 수립했습니다. 이 계획은 2022년 8월 24일 광주광역시동구청장으로부터 인가를 받았고, 원고는 2022년 9월 29일 '주거전용면적 미달, 평가금액 미달'로 인해 2주택에서 제외되고 113형 1주택만 공급된다는 통지를 받았습니다. 이에 원고는 피고의 59A형 분양제외처분을 취소하거나 무효임을 확인해달라며 소송을 제기했습니다. 원고는 자신의 건물이 실제로는 1, 2층 전부 주택으로 사용되었으며, 조합이 2주택 신청 가능성을 표시하여 신뢰가 형성되었다고 주장했습니다.
재개발 조합원이 2채의 아파트를 분양 신청했으나, 조합이 해당 조합원 소유 건물의 주거전용면적 미달을 이유로 1채만 분양한 처분이 정당한지 여부. 또한, 조합의 사전 공람 안내문 등이 조합원에게 2채 분양에 대한 정당한 신뢰를 주었는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉, 피고 조합의 분양 제외 처분은 정당하다고 보았습니다.
법원은 원고 소유 건물의 주거전용면적이 129㎡였으며, 이는 신청한 2개 주택(113형, 59A형)의 주거전용면적 합계에 미달한다고 판단했습니다. 감정평가서에 따르면 건물의 1층은 상가였고 2층만 주택으로 조사되었으므로, 원고가 주장하는 건물 전체 주택 사용 주장은 받아들이기 어렵다고 보았습니다. 또한, 조합의 공람 안내문만으로는 조합이 원고에게 2주택 분양을 약속했다고 보거나, 원고에게 정당한 신뢰가 형성되었다고 보기 어렵다고 판단하여 신뢰보호원칙 위반 주장도 기각했습니다.
이 사건에서는 「구 도시 및 주거환경정비법」(구 도시정비법) 제76조 제1항 제6호 및 제7호 다목이 중요하게 적용되었습니다. 구 도시정비법 제76조 제1항 제6호는 '1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급한다'는 원칙을 규정하고 있습니다. 이는 재개발 사업에서 다주택 소유자라도 기본적으로 한 채의 주택만 받을 수 있다는 원칙입니다. 구 도시정비법 제76조 제1항 제7호 다목은 이 원칙의 예외를 명시하고 있습니다. 즉, '분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있으며, 이 경우 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 하여야 한다'고 되어 있습니다. 이 조항은 일정한 요건을 충족할 경우 2주택 공급이 가능함을 의미하지만, 그 요건이 매우 엄격합니다. 본 사례에서 원고는 2주택을 신청했지만, 법원은 원고 소유 건물의 주거전용면적(129㎡)이 신청한 2주택(113형, 59A형)의 주거전용면적 합계에 미달한다고 판단했습니다. 특히 감정평가서상 1층이 상가이고 2층만 주택으로 조사된 점을 근거로, 원고의 건물 전체가 주택으로 사용되었다는 주장을 배척했습니다. 따라서 원고가 구 도시정비법 제76조 제1항 제7호 다목에 따른 2주택 공급 요건을 충족하지 못한다고 본 것입니다. 또한, 원고는 조합의 공람 안내문 등을 통해 2주택 분양에 대한 신뢰가 형성되었다고 주장했으나, 법원은 이러한 안내문이 공적인 견해 표명으로 볼 수 없으며 원고에게 정당한 신뢰가 형성되었다고 보기 어렵다며 신뢰보호원칙 위반 주장도 받아들이지 않았습니다. 이는 행정청의 공적인 견해 표명이 있었고 그에 대한 국민의 신뢰가 보호되어야 한다는 원칙을 적용함에 있어, 단순히 일반적인 안내문만으로는 해당 원칙이 적용되기 어렵다는 점을 보여줍니다.
재개발 사업 시 1인이 여러 주택을 소유하더라도 원칙적으로 1주택만 공급됩니다. 2주택 공급은 종전 주택의 가격 범위나 주거전용면적 범위 내에서 가능하며, 이때 1주택은 주거전용면적이 60㎡ 이하여야 합니다. 본인의 주택이 2주택 공급 기준에 부합하는지 미리 정확하게 확인해야 합니다. 건축물대장이나 감정평가서에 기재된 주거전용면적은 분양 기준의 중요한 근거가 되므로, 실제 사용 현황과 서류상 내용이 다를 경우 미리 조치하거나 증빙자료를 준비해야 합니다. 조합의 공람 안내문이나 추산액 통지 등은 일반적인 정보 제공일 수 있으므로, 특정 분양에 대한 구체적인 확약으로 해석되지 않을 수 있습니다. 중요한 사항은 조합으로부터 명확한 서면 답변을 받아두는 것이 좋습니다.
