상가 테라스 영업 가능 여부 오인으로 인한 매매대금 반환 청구 사건

원고들은 피고로부터 상가 호실을 분양받았는데, 해당 상가에서는 인접 건물의 옥상인 테라스로 연결되는 통로가 있었습니다. 원고들은 피고가 이 테라스를 적법한 영업공간으로 활용할 수 있으며 전용사용권을 부여한다고 홍보, 광고했음을 신뢰하여 분양계약을 체결했다고 주장했습니다. 그러나 실제로는 관련 법령상 해당 테라스가 옥외영업신고 대상이 아니어서 영업공간으로 활용할 수 없게 되자, 원고들은 피고의 채무불이행 또는 착오 유발을 이유로 분양계약의 해제 또는 취소를 주장하며 매매대금 반환을 청구했습니다. 법원은 피고가 테라스를 적법한 영업공간으로 보장하기로 약정했거나 착오를 유발했다고 보기 어렵다며 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 부부로서 피고로부터 이 사건 J호 상가를 각 1/2 지분씩 분양받은 수분양자들입니다.
• 원고 C: 피고로부터 이 사건 K호 상가를 분양받은 수분양자입니다.
• 피고 주식회사 D: 주택건설 및 임대 분양업 등을 사업목적으로 하는 회사로서 이 사건 상가건물을 신축하여 분양한 당사자입니다.

분쟁 상황

피고는 2018년경 상가건물을 신축하여 2019년경 준공했습니다. 원고 A와 B은 2019년 10월 11일 이 사건 J호 상가를 총 공급대금 4억 9,440만 원에 분양받아 각 1/2 지분씩 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고 C은 2019년 11월 27일 이 사건 K호 상가를 총 공급대금 4억 9,440만 원에 분양받아 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 상가들은 복층 구조의 M동 건물에 위치했으며, 일부 호실에서는 인접한 L동 건물의 옥상(테라스)으로 연결된 통로가 있었습니다. 원고들은 피고가 이 테라스를 적법한 영업공간으로 사용할 수 있다고 홍보했기 때문에 계약을 체결했다고 주장했으나, 실제로는 테라스가 관련 법령(식품위생법 시행규칙 제42조 제1항 제13호)상 옥외영업신고 대상이 아니었습니다. 이에 원고 A, B은 각 2억 4,720만 원, 원고 C은 2억 원 및 각 지연손해금의 지급을 청구하며 분양계약 해제 또는 취소를 주장했습니다.

핵심 쟁점

피고가 원고들로 하여금 이 사건 테라스를 적법한 영업공간으로 활용할 수 있도록 할 의무를 계약상 부담하는지, 피고의 홍보나 광고가 원고들에게 테라스 영업 가능성에 대한 착오를 유발했는지, 그리고 이를 이유로 분양계약을 해제하거나 취소하고 매매대금 반환을 청구할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고들과 피고 사이에 이 사건 테라스를 적법한 영업공간으로 신고하고 이용할 수 있도록 하는 약정이나 피고의 홍보가 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 피고가 원고들에게 착오를 유발했다고 인정하기 어렵다고 보아 원고들의 채무불이행을 이유로 한 계약 해제 주장 및 유발된 착오를 이유로 한 계약 취소 주장을 모두 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 원고들의 매매대금 반환 청구는 전부 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 계약 해석의 원칙, 채무불이행으로 인한 계약 해제, 그리고 착오로 인한 계약 취소와 관련된 법리를 다루고 있습니다.

계약 해석의 원칙(대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14115 판결 등 참조)​: 계약 당사자들이 서면으로 계약 내용을 작성했을 경우, 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 그 문언대로의 의사표시와 내용을 인정해야 합니다. 만약 문언의 의미가 명확하지 않다면, 계약이 이루어진 동기와 경위, 당사자들이 달성하려던 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞게 합리적으로 해석해야 합니다. 특히, 일방 당사자에게 중대한 책임을 부과하거나 권리를 제한하는 내용이라면 문언을 더욱 엄격하게 해석해야 합니다. 본 사건에서는 분양계약서에 테라스를 적법한 영업공간으로 활용할 수 있다는 내용이 명시되지 않았으므로, 법원은 피고에게 해당 의무가 있었다고 보지 않았습니다.

채무불이행으로 인한 계약 해제: 계약 해제는 일방 당사자가 계약의 본질적인 내용인 채무를 이행하지 않았을 때(채무불이행) 주장할 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 피고가 테라스를 적법한 영업공간으로 보장하기로 약정했다거나, 그렇게 홍보했다고 볼 증거가 부족하다고 판단되어 피고의 채무불이행이 인정되지 않았습니다.

착오로 인한 계약 취소(민법 제109조, 대법원 1996. 3. 26. 선고 93다55487 판결 등 참조)​: 의사표시는 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있을 때 취소할 수 있습니다. 중요 부분의 착오란 착오가 없었다면 의사표시를 하지 않았을 정도로 중요한 것이어야 하며, 보통의 일반인도 같은 상황에서 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도여야 합니다. 의사표시의 동기에 착오가 있는 경우에는 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때에 한하여 의사표시 내용의 착오가 되어 취소할 수 있습니다. 또한, 착오가 상대방에 의해 유발되었거나 상대방 측으로부터 제공된 경우에도 동기의 착오라도 중요 부분의 착오로 보아 취소할 수 있습니다. 이 사건에서 원고들이 주장한 테라스 영업 가능성에 대한 착오는 주관적 동기에 불과하고, 이를 분양계약의 내용으로 삼았다고 볼 수 없으며, 피고가 착오를 유발했다고 보기 어렵다고 판단되어 착오 취소가 인정되지 않았습니다.

식품위생법 시행규칙 제42조 제1항 제13호: 이 법령은 식품접객업소의 옥외영업에 관한 기준을 제시합니다. 원고들은 이 사건 테라스가 상가(영업장)에 ‘연접’한 외부장소가 아니어서 옥외영업신고 대상이 되지 못한다고 주장했습니다. 법원은 이러한 법령의 존재에도 불구하고, 피고가 이를 영업공간으로 보장하기로 약정했거나 착오를 유발했다는 증거가 부족하다고 보았기 때문에, 이 법령 자체가 직접적인 채무불이행이나 착오의 근거가 되지는 않았습니다.

참고 사항

계약서의 문언은 법적 분쟁 해결에 있어 가장 중요한 판단 기준이 되므로, 중요한 사항은 반드시 계약서에 명확하게 명시해야 합니다. 구두 약속이나 단순한 홍보, 광고 자료만으로는 법적 효력을 주장하기 어려울 수 있습니다. 분양 광고 내용이나 홍보 자료를 신뢰하여 계약을 진행할 경우, 해당 내용이 실제 계약에 포함되는지, 그리고 법적으로 실현 가능한 것인지 반드시 확인해야 합니다. 특히 상업용 부동산의 경우, 특정 공간의 활용 가능성(예: 옥외 영업)은 사업 성공에 직결되는 중요한 요소이므로, 관련 법령을 통해 해당 장소가 영업 허가 기준에 부합하는지 미리 철저히 검토하는 것이 중요합니다. '전용 사용권'이나 '무상 사용 혜택'과 같은 표현이 법적인 '영업 허가'나 '영업 공간'으로서의 지위를 의미하는 것은 아닐 수 있으므로, 그 법적 의미와 범위를 명확히 파악해야 합니다. 또한, 상가 건물의 관리단이 구성되지 않은 경우 공용 부분의 사용에 대해서는 더욱 신중하게 접근해야 하며, 사용 권한과 범위에 대한 명확한 합의나 규약이 없는 경우 향후 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.