사우나 임대차 매출 부진에 따른 계약 분쟁

원고(임차인)는 피고(임대인)로부터 사우나를 임차하였으나 예상보다 저조한 매출로 인해 피고가 허위 매출 자료를 제공했다며 계약 취소 또는 해지를 주장하고 임대차보증금 반환을 청구했습니다. 더불어 미지급 입욕권 대금과 대납한 상하수도 요금도 청구했습니다. 법원은 임대차 계약의 취소 및 해지 주장을 받아들이지 않았으나 일부 미지급 입욕권 대금과 대납 상하수도 요금 청구는 인정했습니다. 그러나 피고의 연체차임채권 상계 주장을 받아들여 결과적으로 원고의 모든 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고로부터 창원시 성산구에 위치한 H사우나를 임차하여 운영했던 임차인입니다.
• 피고 주식회사 B: 창원시 성산구에 위치한 H사우나를 원고에게 임대한 임대인입니다.

분쟁 상황

원고는 피고로부터 사우나를 임차하여 영업을 시작했으나 실제 매출액이 임대차 계약 전 피고가 제시했던 예상 매출액(월 4천만원대)보다 현저히 낮은 월 1천만원대 이하를 기록하며 심각한 경영 악화를 겪게 되었습니다. 이에 원고는 임대인이 허위 매출 정보를 제공했다고 주장하며 임대차 계약을 취소하거나 해지하고자 했고 임대차보증금 2억 5천만원의 반환을 요구했습니다. 또한 기존 입욕권 처리 문제와 임대인이 체납한 상하수도 요금을 대납한 문제로도 양측 간 갈등이 발생하여 소송으로 이어지게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다:

1. 임대인이 허위 매출 자료를 제공하여 임차인이 기망당했거나 착오에 빠져 임대차 계약을 체결했으므로, 계약을 취소하고 임대차보증금을 반환해야 하는지 여부.
2. 매출 저조 등 경영악화와 시설 하자(누수)로 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없으므로, 계약을 해지하고 임대차보증금을 반환받을 수 있는지 여부.
3. 원고가 회수한 피고의 기존 1회 입욕권에 대한 미지급 대금을 청구할 수 있는지 여부.
4. 원고가 대납한 피고의 체납 상하수도 요금에 대한 부당이득 반환을 청구할 수 있는지 여부.
5. 피고의 연체차임채권 등으로 원고의 채권과 상계할 수 있는지 여부.

법원의 판단

법원의 판단은 다음과 같습니다:

1. 임대차 계약 취소 주장: 피고가 허위 매출 자료를 제공하여 원고를 기망했거나 원고가 착오에 빠져 계약을 체결했다고 인정할 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 주장을 기각했습니다. 피고가 제시한 매출 자료가 허위라는 증거가 없었으며, 특정 월 매출액이 평균 매출액이라고 확정적으로 설명했다는 증거도 없었습니다. 또한 사우나 매출이 계절에 따라 변동될 수 있음을 고려할 때, 특정 시점의 매출액만을 기준으로 계약 적정성을 판단했다고 보기 어렵다고 보았습니다.
2. 임대차 계약 해지 주장: 매출 저조와 같은 경제적 상황은 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 해당하지 않으며, 누수나 하자 등으로 인해 임차인이 사우나를 사용·수익할 수 없었음을 인정할 증거도 부족하다고 판단하여 원고의 주장을 기각했습니다. 묵시적 합의 해지 주장 역시 인정하지 않았습니다.
3. 1회 입욕권 대금 청구: 원고가 회수한 1,477장에 대한 추가 대금 청구는 피고가 해당 입욕권을 1장당 7,000원에 판매했거나 판매금액과 무관하게 7,000원을 지급하기로 약정했다고 인정할 증거가 부족하다는 이유로 기각되었습니다. 그러나 추가로 회수한 1,934장에 대해서는 피고가 원고에게 12,345,200원을 지급할 의무가 있다고 인정했습니다.
4. 상하수도 요금 대납 청구: 원고가 피고가 체납한 상하수도 요금 1,184,700원을 대납한 사실을 인정하며, 피고는 원고에게 이 금액을 부당이득 반환으로 지급할 의무가 있다고 판단했습니다.
5. 피고의 상계 항변: 법원은 원고의 입욕권 대금 채권 12,345,200원과 상하수도 요금 대납 채권 1,184,700원을 합산한 13,529,900원의 채권이, 피고의 원고에 대한 연체차임채권(2023년 4월부터 6월까지의 차임 합계 19,500,000원)과 대등액에서 상계되어 모두 소멸했다고 판단하여 피고의 상계 항변을 받아들였습니다.

결론

법원은 임차인의 계약 취소 및 해지 주장은 인정하지 않았습니다. 다만, 일부 입욕권 대금과 상하수도 요금 대납에 대한 청구는 정당하다고 보았으나, 임대인의 연체차임채권으로 상계 처리되어 결국 임차인의 모든 청구가 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다:

• 민법 제618조 (임대차의 의의)​: 임대차 계약은 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 하고, 상대방이 이에 대한 대가로 차임을 지급하기로 약정함으로써 그 효력이 발생합니다. 이 사건에서 법원은 임대차 계약의 목적이 임차인이 목적물을 사용·수익하는 것에 있다고 보았으며, 매출액 저조와 같은 경제적 사정은 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 해당하지 않는다고 판단했습니다.
• 민법 제627조 제2항 (임차인의 계약 해지)​: 이 조항은 임대차 목적물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 잔존 부분으로 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우 임차인이 계약을 해지할 수 있도록 합니다. 이 판례에서는 원고가 주장하는 매출 저조 등 경제적 상황이 이 조항의 '목적 달성 불능' 사유에 해당한다고 보지 않아 적용되지 않았습니다.
• 민법 제492조 제1항 (상계의 요건)​: 상계는 두 사람이 서로에게 채무를 지고 있을 때, 각 채무의 이행기가 도래한 경우 각 채무를 대등한 금액만큼 소멸시키는 것을 의미합니다. 이 사건에서 피고는 원고에 대한 연체차임채권을 자동채권으로 하여 원고의 입욕권 대금 및 상하수도 요금 채권(수동채권)과 상계 주장했고 법원이 이를 받아들였습니다. 여기서 '채무의 이행기가 도래한 때'란 채권자가 채무자에게 이행을 청구할 수 있는 시기가 도래하였음을 의미합니다.
• 민법 제499조 (변제충당의 준용)​, 제476조 (지정변제충당)​, 제477조 (법정변제충당)​: 채무자가 여러 채무를 지고 있을 때 변제 금액이 모든 채무를 갚기에 부족한 경우, 어떤 채무부터 갚을 것인지를 정하는 규칙(변제충당)이 상계에도 준용됩니다. 이 사건에서 원고와 피고 모두 상계 순서를 지정하지 않았으므로, 법원(제477조 제3호)은 변제 이익이 많은 채무(예: 지연손해금이 가산되는 연체차임채권)부터 상계되는 법정변제충당의 방법으로 상계가 이루어진다고 보았습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다:

• 계약 전 매출 확인의 중요성: 상가나 사업장을 임차할 때는 임대인이 제시하는 매출 자료를 맹신하기보다는, 다양한 방법을 통해 실제 매출을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 포스(POS) 자료 외에도 세금계산서, 카드 매출 내역, 현금 매출 장부 등 여러 자료를 교차 확인하고 주변 상권 분석이나 유동인구 등을 직접 파악하는 노력이 필요합니다.
• 기망 또는 착오 증명의 어려움: 임대인이 허위 정보를 제공하여 계약을 체결하게 되었다는 기망 또는 착오 주장은 객관적인 증거로 입증하기 매우 어렵습니다. 단순한 매출 저조는 기망이나 착오의 사유가 되지 않으므로, 계약서 작성 시 예상 매출액과 실제 매출액의 차이에 따른 조항을 명확히 명시하는 것을 고려할 수 있습니다.
• 계약 해지 요건의 명확화: 임대차 계약 해지는 법률에 정해진 사유나 계약서에 명시된 사유가 있어야 합니다. 단순히 경영 상황이 나빠졌다는 이유만으로는 계약 해지가 어렵습니다. 목적물의 사용·수익을 방해하는 중대한 하자(누수 등)가 발생했거나 임대인이 의무를 이행하지 않는 경우 등 객관적인 사유가 필요합니다. 계약서에 해지 사유를 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다.
• 묵시적 합의 해지 증거 확보: 구두로 계약 해지를 논의하는 경우에도 묵시적 합의 해지를 주장하려면 양 당사자가 명백하게 계약 해지에 동의했다고 볼 수 있는 정황이 있어야 합니다. 추후 분쟁을 피하기 위해 해지 의사를 명확히 서면(내용증명, 문자, 이메일 등)으로 주고받고 합의 내용을 기록하는 것이 좋습니다.
• 채권-채무 관계 정산의 투명성: 임대차 계약 종료 시 발생할 수 있는 보증금, 차임, 관리비, 각종 공과금, 시설물 처리, 권리금 등 모든 채권·채무 관계를 명확히 정리하고 증빙 자료(영수증, 이체 내역 등)를 남겨야 합니다. 특히 상계 처리될 수 있는 채권이 있는 경우, 그 내용을 명확히 파악하고 있어야 합니다.